[월부학교 봄학기 망구의 7드런 선개드] 월부은 재독 후기

상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면, 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

[깨] 방법을 배우고 행하기에 앞서 목표를 명확히 해야한다. 왜냐면 그래야 행동을 지속할 수 있기 때문이다. 목적이 명확하지 않은 상태에서 한 행동은 의지로 몇번은 반복할 수 있지만 지속 가능하진 않다. 지속하고 오래해야 결과를 얻는 투자에서는 더더욱 그렇다.

[적] 비전보드 연 1~2회 업데이트, 출력해서 보이는 곳에 두기

그런데 세상엔 공짜가 없다. 내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는 것이 있다. 그것은 내게 자산을 사는 데 필요한 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해 줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 필요할 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다. 이 같은 일에는 나의 노력과 시간이 투입되어야 한다. 다만 고무적인 것은, 이 모든 노고가 해당 부동산을 취득하는 과정에서 한 번 필요한 일이라는 것이다. 그러니 이 과정에 들어가는 노력은 이자 비용 없이 돈을 빌려 적은 돈으로 큰 자산을 사들이는 데 따르는 대가라고 생각하면 된다. 시간이 흐르며 조금씩 경험이 쌓이자, 역시 그 정도는 충분히 감당할 수 있을 뿐 아니라, 노력에 비해 얻을 수 있는 가치가 굉장히 크다는 사실도 깨닫게 되었다.

[깨] 가치를 볼 줄 알고 보수로 가치를 높일 줄 알고 이해당사자간 협상을 원활히 하며 임대에 적극적으로 행동해야 가치투자 임대사업자가 될 수 있다. 모든 영역에서 성장이 필요하고 각 영역에서 성장하는 만큼 가치대비 싸게 살 수 있고, 임차인을 빠르게 구할 수 있다. 한번에 투자에 각 영역의 실력의 합으로 결과를 얻게 된다. 노력 대비 큰 결과를 얻을 수 있을때까지 성장하라.

[적] 칼럼과 경험담 꾸준히 읽으며 각 영역에 간접경험 쌓고 현장에서 적용하기

투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

당연히 입지가 어느 정도 받쳐주는 상황이라면 신축이 좋다. 아주 드물기는 하지만, 내손동 E 아파트처럼 비교적 입지가 괜찮으면서 매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합하다. 단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다. 특히 최근 수도권 시장처럼 열기가 뜨거운 상황에서 입지가 좋지 않은 지역에 고분양가로 분양되는 아파트라면, 좀 더 깊게 고민해 봐야 한다.

[깨] 시스템 투자를 위해선 장기보유해야하는데 연식보다 중요한건 입지이다. 장기적으로 연식가치는 떨어지는 반면 입지가치는 최소 물가상승률 이상으로 상승하는 가치이기 때문이다. 다만 비슷한 입지라면 다홍치마로 신축을 우선 할 것

[적] 연식의 함정에 빠지지 않을 것

그 아파트에는 월세 임차인이 살고 있었지만, 만약 매도자가 거주 중이었다면 계약 이후에 전세 임대를 위해 집을 보여줘야 할 때 비협조적인 상황을 만들 수도 있었다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있었던 것이다.

[깨] 싸게 사는 것이 제일 중요하지만, 전세 세팅까지 고려할 때 주인전세의 경우 과도한 매매가 협상은 임차인 구하는데 어려움을 야기할 수 있다.

[적] 긴 관점에서 의사결정하기

당신이 경험이 많은 투자자라면 나름의 임대 노하우를 갖고 있겠지만, 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

[깨] 수요가 풍부한 수도권에서도 임차인을 구하지 못해 매매잔금을 쳐야 할 수도 있다. 정말 만약의 리스크를 헷지하기 위해 잔금여력도 확인해야겠고 시장에서 정말 나갈 전세가로 설정할 필요도 있다. 잔금리스크를 헷지 할 정도로 내 전세물건 1등 만들기를 할 수 있는지가 중요하다.

[적] 잔금 가능한 매매가 범위 확인

부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다.

[깨] 여러 이해관계자들이 얽혀지고 다양한 상황이 벌어지는 부동산 투자, 홀로 모든 문제를 해결하기란 어렵고 비합리적이다. 주변 사람들의 협조롸 도움이 있다면 수월하게 풀릴 수 있는 일이 대부분이다.

[적] 인연닿는 사람들에게 예의와 약속지키고, 필요한 것 찾아 돕기

경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

[깨] 하늘은 스스로 돕는자를 돕는다. 스스로 좋은 사람이 되면 좋은 사람들이 곁에 머문다. 그들로 부터 서로 도움을 주고받으며 시너지 효과을 얻을 수 있다

[적] 아는 것과 관심 나눠주기

입지는 여러 가지 항목에 따라 구성되고 상황에 따라 우선순위를 조금 다르게 두어 결정해야 할 때도 있다. 그럼에도 나는 대개 해당 지역 인근의 직장, 강남 등으로 향하는 교통, 편의시설이나 자연 등의 환경, 중·고등학교와 학원가로 평가할 수 있는 학군 등을 입지 판단의 주요 요소로 본다.

[깨]

[적]

당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 ‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’고 하는 이유다. 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을. 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.

[깨]

[적]

집을 보고 중개소 사무실로 돌아오면서, 나는 소장님에게 여러 가지 질문을 했다. 보통 매도자와 가격을 협상하기 전에는 그가 집을 팔려고 하는 이유를 묻는다. 물론 이때 중개소 소장님이 매수자인 나보다 매도자와 더 사이가 끈끈하다면 유용한 대답을 듣기 어려울 수도 있다. 하지만 거래에 대한 신뢰가 쌓이면 어느 정도 구체적인 이야기를 들을 수 있다. 또한 등기부 등본처럼 열람에 제한이 없는 서류를 통해서도 매도자의 사정을 짐작할 수는 있다.

[깨]

[적]

나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다. 그렇게 하다 보니, 온실 속 화초처럼 지내던 직장인에서 가족을 위해 나를 내려놓고 때론 굽힐 줄도 아는 사람이 되었다. 그런 자세로 임하니, 가격을 내려달라는 요청에 난색을 표하던 매도자도 결국, 그 대신 관례보다 많은 액수의 계약금을 바로 송금하겠다는 나의 제안을 받아주었다.

[깨] 협상의 과정에서 상대방이 원하는 것을 알고 내가 원하는 것을 요구할 순 있지만 관철하진 말자. 진이 빠질 긴 과정이라도 인간적인 관계로 접근해서 풀어가야 견해차를 접혀 결론에 이를수 있다.

[적] 협상은 길게 이어질 수 있으니 조급한 마음갖지 말고 감정적으로 풀어가지 않기

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

[깨] 사는 시점은 비수기로, 매매전세잔금일은 이사철로 맞추기. 전세레버리지 투자로서 가장 이상적인 방법이다. 이렇게 하면 매매잔금 리스크를 헷지하는 방법이 되겠드.

[적] 11월말~2월, 6~8월 비수기에 매수해서 3~5월, 9~11월초로 잔금일 협상하기

투자 시장에 들어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다. 다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라. 오히려 그 행운이 투자자의 눈을 가리게 된다면 다음 투자에서 고배를 마실 수도 있다. 실제로 그런 경우를 적지 않게 목격했다. 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

[깨] 환경에 있는게 투자에 그리고 생존에 유리한 이유가 이것이 아닐까? 나의 종잣돈은 한정적이고 내가 경험 할 수 있는 물건과 상황은 제한적이다. 그러나 세상엔 정말 다양한 케이스가 발생한다. 그런 다양함을 미리 간접경험할 수 있다면 빠른 대처와 의사결정으로 리스크를 헷지, 절감할 수 있다.

[적] 투자동료들과 꾸준히 소통하는 환경에 있고 경험담 많이 읽기

그렇게 다양한 경험을 한 덕분에 어느 정도 시간이 지나고 나자, 투자 동료들이 던지는 여러 가지 질문에도 막힘없이 대답할 수 있게 되었다. 힘들고 어려운 일도 많았지만, 그동안의 경험이 안겨준 지혜가 내 안에 쌓인 것이다. 잃지 않는 투자인 동시에 큰 수익이 돌아오는 투자를 할 수 있게 된 비결이다.

[깨] 쌓인 후에 발산한다. 무언가를 막힘없이 잘하기 위해서는 쌓는 시간이 필요하고 그것들을 나만의 언어로 정리해 가는 것이 필요하다.

[적] 다양한 경험을 추구하는 의사결정하기, 경험 후 복기하기

이처럼 입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다. 이런 곳은 보통 입지가 우수한 강남이나 잠실, 분당과 흡사하게 하나의 브랜드가 된 곳들이다.

[깨] 우리나라 부동산 중 아파트는 누구나 갖고 싶어하는 자산이고 그중에서도 지역이 브랜딩 된 곳은 가수요가 더 많이 빨리 붙는다. 투자 수익측면에서 가급적 그런 곳이 더 투자로 우선된다.

[적] 브랜드 된 지역 우선해서 투자우선순위 두기

다만, 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.

[깨] 자산 규모가 작고 현금 가용능력이 부족한 시점에는 유용한 투자방법이라 생각한다. 그러나 일정규모(2~30억)의 자산규모에서도 유요한 방법일까 ? 그 시점에서 가용투자금의 규모가 달라지고 보유 챗수 증가에 따른 비용(금전적이든 정신적이든)이 늘어남을 감안하면 ‘절대적인 가격수준’ 이라는 것도 달라 질 것이라 생각한다. 처음엔 수익률 우선, 자산 규모가 커진 후엔 수익 우선

[적] 더 버는 투자를 위해 같은 투자금이면 감당가능한 매매절대가 중 가치대비 저평가 많이되고 가장 선호된 것 우선 투자하기

임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다. ‘이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?’, ‘내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?’ 등을 짚어가며 차츰 내공을 쌓아갈 수 있다. 이처럼 ‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다. 이러한 안목이 성공적인 투자에 발판이 된다는 건 두말할 필요도 없다.

[깨] 세상엔 많은 일들이 반복된다. 다른 시간과 장소에서 반복되기 때문에 그것을 미리 알고 대비할 수 있다면 더 나은 선택을 할 수 있다. 시세트래킹 뿐 아니라 그 가격의 변화에서 더 나은 의사결정을 할 근거를 찾고 쌓아가야겠다.

[적] 시세트래킹하고 과거 선택과 비교 및 시장 분석 의견 정리하기

입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.

[깨] 입주물량이 많다는 건 위기이자 기회일 수 있다. 단기적인 입주물량인 경우 오히려 매매가를 조정할 수 있는 기회가 될 수 있고 (신축이사가려는 수요) 신축전세는 한번 나가기 시작하면 금방 소화되기 때문이다. 가치 대비 싼 저평가이고 입지가 좋은 곳이라면 투자 우선순위로 두고 입주물량에 감당가능한 리스크인지 가늠해 보아야 한다.

[적] 입주물량 많은 수도권 4급지 광명, 안양 앞마당 만들고 트래킹하기

아울러 전세가 또한 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역에 비해 저렴했다. 이처럼 아파트의 전세가도 비교해 볼 필요가 있다. 이를 통해 전세가 수준을 판단할 수 있는 건 물론이요, 지금 투자할 경우 2년 뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 반대로 전세가가 떨어진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있기 때문이다. 아파트의 매매가와 전세가 모두 저렴한 상황이라면 보다 큰 시세차익을 얻을 확률도 높아진다. 기대수익이 그만큼 커지는 것이다.

때마침 인근에 신축 아파트가 준공을 마치고 입주를 시작하고 있어서, J 아파트 단지에서는 일시적으로 낮은 가격대의 매물이 나오기 시작했다. 주변 신축 아파트의 입주와 겨울철 비수기, 입주 물량에 대한 우려 등이 겹치면서 매수세가 싸늘하게 얼어붙은 것이다. 팔고 싶은 사람은 많은데 사고 싶어 하는 사람은 없는 상황. 그렇게 매수자 입장에선 더없이 좋은 분위기가 형성되었다. 동시에 인근 신축 아파트를 선두로 전세 물건이 매우 빠른 속도로 소진되고 있었다.

[깨] 전세가도 입지대비 비교평가를 통해 비싼지 아닌지 판단할 수 있고 투자시 전세상승분 또는 역전세 리스크를 계량화 해볼 수 있다. 매수우위가 될 수 있는 여러 조건이 맞물리면 협상에 유리하니 매매가는 싸게 잔금은 입주물량 감안해 길게하면 소액투자 가능할 수 있음

[적] 계절적 비수기에 입주물량 많은 지역 트래킹 더 꼼꼼히 할 것

결국 새 아파트 입주 초기 저렴한 전세 물건이 순식간에 사라지면서, 전세 호가가 5억 원에 이르렀다. 그렇게 되자 드디어 상대적으로 가격이 저렴한 인근 구축 아파트의 전세 물건도 소진되기 시작했다. 매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍이 된 것이다. 신축 아파트의 경우 매매가가 34평 기준 6억 원대 중반이었는데, 바로 옆의 구축 J 아파트 32평은 매매가가 3억 원대 중·후반으로, 신축 아파트 매매가의 60%에도 미치지 못하는 상황이었다. 비록 구축이긴 했으나 길 하나를 건너 마주 보고 있으니 입지에는 차이가 없는데, 가격이 절반을 조금 넘는 정도였다. 나는 J 아파트가 저평가되었다고 판단하고 2년 뒤 일시적인 역전세에 대비할 수 있는지를 검토한 후 투자를 결정했다.

[깨] 신축 전세는 소진되고 입지를 공유하는 구축의 매매가는 하락,보합하는 상황이라면 상대적으로 싼 구축을 소액투자 할 수 있는 기회가 된다. 이런 기회를 잡으려면 시세트래킹과 전임을 통해 시장의 움직임을 더 빠르게 알아챌 수 있어야 한다. 좋은 입지에 구축은 금새 가수요가 붙기 때문에…

[적] 신축의 매매,전세 소진 상태와 동일입지 구축 매수목표 가격 트래킹

이후에는 이틀가량 따로 연락하지 않고 혹시라도 계약이 성사되지 않을 가능성에 대비해 다른 후보 지역의 중개소와도 접촉했다. 이틀 뒤, 매도자로부터 내가 제시한 조건에 계약하자는 연락이 왔다. 나의 조건을 받아들이기로 한 것이다.

[깨] 협상에는 여러 선택지를 두고 시간적으로 여유를 가져야 한다. 조급할수록 불리하기 때문에… 하지만 이또한 시장이 매수우위일때 가능하지 않을까 ?

[적] 투자검토시 후보물건 2개이상 순차 협상하기

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

[깨] 저평가다 최우선이고 같은 투자금이면 수익률 또는 수익이 더 높은 결정을 하고 보유한 자산을 지킬 수 있는 자금 동원력(대출)이 있어야 한다. 좋은 자산을 싼가격에 사고 보유해야 그 수익이 온전히 내것이 될 수 있기 때문이다

[적] 더버는 투자에 대한 고민하기

또 투자할지 말지 판단하는 과정에서 ‘앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야’와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

[깨] 뇌피셜로 알 수 없고 될 지모를 미래를 낙관하기보다는 현재 가치, 가격으로만 판단한다. 미래는 누구도 알 수 없다. 확정되고 2~3년내 실현될 호재라면 모를까…

[적] 호재는 플러스 알파로 보기

부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다. 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다.

나는 교통이나 학군 등 다른 입지 조건이 비슷할 경우에는 유흥업소 같은 유해시설은 적고 병원이나 학원, 근린시설 위주의 업종으로 구성된 상권을 선호한다.

많은 이의 선망을 받으며 집값이 치솟은 강북의 마용성(마포, 용산, 성동구), 강남 3구(강남, 서초, 송파), 그 외에 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구 그리고 경기도의 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명 같은 지역이 여기에 해당한다.

[깨] 사람들로부터 지역 브랜드 이미지를 갖는 곳은 가수요가 붙는 지역이고, 상승시기에 빠르게 그리고 많이 상승하게 된다. 따라서 같은 값이면(같이 싸다면) 지역브랜드이미지를 가진 곳을 투자 우선 순위로 두어야 기대 수익이 좋다. 그리고 그 기회는 짧게 주어질 것이기 때문에 빠른 결정이 필요하다.

[적] 브랜드 가진 지역 먼저 앞마당 만들기

반면, 수도권의 경우에는 워낙 대체 수요가 풍부하므로 매매가가 전세가보다 더 낮아지는 현상은 거의 찾아보기 힘들다.

[깨] 인구가 한정적이라 공급에 의한 영향이 크고, 구축에 대한 선호도가 많이 떨어지는 지방은 일정 연식이 넘어가고 선호도가 빠지면 매매가와 전세가가 같이 움직이며 상승/하락을 한다. 하지만 연담화되어 우리나라 절반의 인구가 사는 수도권에서는 대부분 단지가 물가상승률 이상으로 전세가가 오른다. 전세가보다 매매가가 낮아 질 수 없으므로 매매가도 물가상승률에 따라 우상향 한다.

[적]

투자 적기를 놓치지 않고 좋은 물건에 투자하는 것이 내가 배우고 익힌 투자법의 전부라 할 수 있다.

[깨] 매수자 우위 시장에서 내가 감당가능한 가치 있고 싼 물건은 하나씩 사서 모아야 한다. 투자를 미루면 그만큼 자산의 크기도 더디 커지고, 투자자로서 경험도 쌓기가 어렵다. 살 수 있을 때 산다.

[적] 살 수 있을 때 산다.

결국 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것이 내 전략이었다.

[깨] 투자 초반에는 자산을 안정적으로 키울 필요가 있다. 실력이 적기도 하거니와 변동성을 감내할 만한 현금 유동성도 부족하기 때문이다. 또 여러 챗수를 투자 운영함으로써 투자 경험도 쌓고, 각기 다른 만기로 인해 전세 상승분으로 재투자 또는 매도차익으로 재투자로 자산을 더 빨리 키우는 방향이 된다. 그런데 그런 전략이 계속 유효할까? 어느 정도의 자산규모가 된다면, 여러 소액투자 챗수로 수익률을 좇기보다는 적정한(얼마나 ??) 챗수와 투자금 규모로 더 큰 수익을 얻을 자산을 모아 가는게 필요 할거 같다.

[적]

지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기에, 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.

[깨] 수도권에서는 직장과 교통편의가 일반적으로 큰 수요를 이끈다. 하지만 지역특성상, 교통보다 균질성, 학군 등의 요소가 더 큰 수요를 이끌기도 한다.

[적] 모든 지역에 편향된 기준으로 수요 판단주의

다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.

[깨] 나는 매도할 순서를 명확히 정해두지 않았음. 투자코칭을 통해 막연하게 정해두었지만 가시화 해서 보아야 계획하고 행동할 수 있겠음

[적] 타임테이블로 매도계획 적고 업데이트하기

사상 최대 입주 물량이 집중된 수도권 일부 지역과 침체된 지방에서는 최근 전세 임차인을 구하지 못해 애를 먹는 사람들이 많다. 이런 현상은 서울로도 차츰 확대되고 있다. 이렇게 되면 임차인을 구하지 못해 잔금을 모두 마련해야 하거나 이전보다 낮은 전세가로 새로운 세입자를 구해야 하는 일이 발생할 수 있다. 그러니 평소 자신의 현금 사정을 체크하라. 종잣돈과 대출 등 당신이 동원할 수 있는 모든 방식으로 리스크를 감당할 수 있는지 두 번, 세 번 확인해야 한다.

[깨] 잔금리스크를 헷지 하기 위해 잔금마련도 중요하겠지만, 그에 앞서 뺄 수 있는 전세가를 정확히 파악하고 빼는 역량이 중요하다. 욕심내지 않고 1~2등으로 전세 뺄 수 있는 가격으로 빠른 시일에 전세를 빼야 한다. (물론 잔금도 가능한지 확인해 두어야겠다. 무슨 일이 일어날지는 아무도 모르니까)

[적] 현금유동성 분기별 업데이트

만약 당신이 투자를 어느 정도 해봤고 소액 투자가 가능한 여러 지역을 알고 있다면, 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략해야 한다.

[깨] 입지가 우수 = 지방은 인구 많은 곳, 수도권은 직장교통 우수한 곳 / 지역적 위상 = 생활권에서 선호 생활권 내지 선호단지를 우선하라는 의미로 이해 된다. 투자 우선순위가 명확해야 더 버는 투자가 가능하다.

[적]

우리나라 전국 지도에 숫자를 적어보는 것도 좋은 방법이다. 그렇게 적어두면 보다 넓은 지역의 일자리 분포를 입체적으로 이해할 수 있을 테니 말이다.

[깨]

[적] 전국지도에 지방도시별 입지 표시, 서울지도에 구별 입지 표시 → 아침 저녁으로 한번씩 보기

꼭 이처럼 좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는 걸 기억하자. 따라서 꼭 전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다. 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾는다.

[깨] 출퇴근이 해결되고, 가처분소득에 여유가 있다면 자녀의 교육에 신경쓰기 마련. 일생일대의 큰 결정인 내집마련에서 사람들은 자신이 할 수 있는 최선(풀대출까지 고려)을 다해 더 좋은 것을 찾기 때문에 그들의 눈높이에서 디테일을 고민해봐야겠다.

[적]

손품을 파는 건, 결국 전체적인 감을 익히기 위한 것이다. 그러니 지역에 대한 전반적인 인상만 파악하고 나머지는 현장에서 확인하면 된다.

[깨] 확신을 갖는 투자결정은 데이터가 아닌 내가 직접 보고 듣고 느낀 것을 바탕으로 한다.

[적] 임장시간 늘리기(평일 출근시간, 야간시간 임장 / 매물임장 )

중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

이 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. 이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다.

[깨] 투자는 시간의 복리를 이용한다. 그러려면 오래 해야 한다. 오래하려면 내 안에서부터 동기가 이어져야 한다. 또, 몸이 힘들면 마음이 약해지므로 건강관리도 신경써야 한다. 오래하기 위해…

[적] 투자 목표 명확히, 잘 먹고 운동하고 잘 자기

나는 매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다. 다만 시장이 흘러가는 과정에서는 크고 작은 흐름도 자주 생기고 없어지게 마련이므로 너무 조급해 할 필요가 없다. 대표적으로, 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 일반인들에게는 부동산 시장의 엄청난 악재처럼 비칠 것이다. 이렇게 매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없다. 그런데 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라. 매수자 우위 시장으로 전환되는 것이다.

[깨] 매수우위인 시장에선 협상을 통해 싸게 살 확률이 높아진다. 이거 아니면 저거로 협상을 하면 급한쪽에서 협상을 받아들일 것이기 때문에… 적어도 계절적 비수기를 적극 활용하자. 1~2년에 한 채 투자 할 거라면…

[적] 장마/휴가철, 연말 비수기에 더 열심히 매물임장하기

이사철 성수기인 2, 3월과 9, 10월에 비해, 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 나는, 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월(2년)이 아닌, 27개월 정도로 수정하기도 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다.

[깨] 어렴풋이 기억하고 행동으로 옮기지 못했던 것들이다. 2년보다 몇개월 더 살 수 있고, 본인 만기가 이사철이라면 이사가기도 좋기 때문에 임차인도 거절할 이유가 별로 없음. 제안하자.

[적] 전세 만기는 봄,가을 이사철(성수기)로 임차계약 제안하기

장기간 보유할 수 있는 수도권 아파트, 혹은 지방에서도 입지와 선호도가 높은 일부 아파트일 경우에만 임대사업자 제도를 활용하길 권하고 싶다.

[깨] 보유세, 양도세 절감에 절대적으로 유리한 주임사 제도는 장기보유 할 물건에 대해서만 활용하자. 더 좋은 자산을 취득하기 위해 팔아야 할 때 팔 수 있는 물건도 남아있어야 하고, 보유하는 동안 역전세가 많을 물건, 매매가가 우상향하지 않을 물건이라면 절대 묶으면 안되겠다.

[적]

아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

[깨] 기브 앤 테이크, 기브가 먼저다. 사람사이에 마음을 열려면 호감과 관심이 생겨야 하고, 그러려면 먼저 다가가고 친절을 베풀어야 한다. 사소한 관심과 노력, 배려를 생활화 하자.

[적] 나눔글 한달에 최소 2개 쓰기

그럼 주변과의 갈등을 최소화하면서도 절대적인 시간을 확보하려면 어떻게 해야 할까? 단순히 개인의 의지와 열정으로 부딪치려고 하지 말고, 우선순위를 정한 후 이를 충실히 따르는 것이 현명하다.

[깨] 중요한 것을 먼저하자. 그러려면 하루를 시작할 때 우선순위를 정해두어야 한다.

[적] 아침에 오늘 무조건 할 중요한 일 1~2가지 시간 먼저 배정하기.

어떻게 하면 직장에서 동료들과 좋은 관계를 유지할 수 있을까? 나의 전략은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이었다. 회의 중에 내가 싫어하는 상사가 다른 부서와 맞서는 상황에서도 그의 의견에 동조해 주고, 불편한 일을 맡겨도 웬만해서는 흔쾌하고 밝은 표정으로 하려고 노력했다. ‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’ 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다. 단언컨대, 이런 식의 사고와 태도를 가진다면 당신이 사장인 사업, 즉 투자에도 큰 도움이 될 것이다.

[깨] 회사에 인간적으로 싫은 사람에게 오히려 잘해주…어야 겠지만 서도 선뜻 마음이 동하진 않는다… 정년 1년 반 남은 그에게 협조는 하되 더 잘해주기는…음 고민되는군… 일단 반감은 그만 갖자.

[적]

한 가지 아주 작은 팁을 주자면, 때에 따라 가사도우미 서비스를 이용하라는 것이다. 나는 일요일 하루만큼은 온 가족이 온전한 휴식을 취하고 서로에게 집중할 수 있도록, 월요일에 가사도우미 서비스를 종종 이용한다. 사실 주변 사람이 추천해 준 방법이었는데, 적시에 사용하면 가족과 함께할 수 있는 시간을 집안일에 빼앗기지 않을 수 있다. 4만~5만 원 정도의 비용이 들긴 하지만, 가사로 인한 스트레스로 갈등을 빚을 일도 없고 그 시간만큼 가족에게 집중할 수 있으니 여러모로 이득이라고 생각한다.

마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밟으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

[깨] 아내,아이와의 시간을 갖기 위해 비용을 지불하고 편익을 얻자 !

[적] 가사도우미 월 1~2회 활용하기

당시 투자자로서 미흡했던 점은, 투자 의사결정의 마지막 단계에서 비슷한 투자금으로 더 많은 사람이 좋아할 만한 물건을 찾는 과정을 빠뜨렸다는 것이다. 그것이 결과적으로 더 큰 수익을 낼 기회를 놓치게 했다. 이 경험을 바탕으로 나는 이후 투자에서 마지막으로 의사결정을 하기 전, 주변 지역의 물건을 다시 살펴보는 과정을 추가함으로써 투자자로서 한층 성장할 수 있었다.

[깨] 매물 털기를 통해 같은 생활권에서 더 선호하는 단지, 단지내에서 더 선호하는 동층, 더 수리가 잘된 물건을 찾아보자. 다 털어봐야 미련도 없고 확신도 얻을 수 있겠지 !

[적] 생활권 매물 다 털고 투자의사결정 하기

이 같은 투자 경험은 내게 시장 가격에 영향을 주는 변수를 토대로 단기적 앞날을 예측하는 것이 얼마나 무의미한지를 깨닫게 해주었다. 동시에 대중은 현시점 상황에 엄청난 영향을 받고, 흥분하거나 두려워한다는 것 또한 알게 되었다. 결국 보유냐 매도냐, 매수냐 아니냐를 결정할 때는 ‘매물의 현시점 가격이 저렴한가’가 기준이 되어야 한다는 걸 다시 한번 확인할 수 있었다. 공급, 금리, 정책 등 부동산 시장에 영향을 주는 변수는 여러 가지다.

[깨] 변수는 여러가지이지만 가장 중요한 것은 가격 ! 가치대비 싼 가격에 산다면 예측불가능한 단기 변수는 현금유동성 또는 장기적인 관점의 마인드로 극복하자. 단기적인 시야를 갖는 일반인이 아닌 장기적 관점의 현명한 투자자가 되어라.

[적] 본질인 가치대비 가격이 싼지를 최우선으로 생각하기.