안녕하세요. 선개드입니다.

예전에 우당탕탕 입주권 투자사례에 대해 경험담 나눠드린 적이 있는데요.

https://cafe.naver.com/wecando7/7665797

[선개드] 입주권과 분양권의 차이, 그리고 우당탕당 입주권 매수경험담

토지취득세 4.6%로 새아파트가 될 입주권을 투자했던

이 투자가 어떤 결말로 이어지는지 지금부터 만나보시죠 !

(우선 눈물 좀 훔치고...)

비례율과 추가분담금

우선 비례율과 추가분담금에 대해서 설명을 드려야할거 같은데요.

재개발비례율(출처 : 네이버)

재개발비례율이란

사업 완료 후 총 수입에서 총 사업비를 공제한 금액을

종전 자산평가액(조합원 총 감정평가액)으로 나눈 값이다.

재개발 사업에서 ‘100%’를 기준으로 사업성을 나타내는 지표다.

글로 보니 좀 어렵네요!(이과 출신...) 비례율을 수식으로 하면 아래와 같습니다.

비례율 = (총수입 - 총사업비) / 종전자산 평가액 * 100%

각 항목들을 하나씩 알아볼까요?

재개발은 기존의 노후된 주택과 땅을 부수고 하나로 모아

다시 아파트와 상가를 지어 조합원분을 제하고 남은 아파트와 상가 등을

일반분양하여 수익을 내며 진행하는 하나의 사업입니다.

일반분양으로 인한 수입 및 기타 수입이 있고

사업진행을 하기 위해 여러 비용이 발생합니다.

조합운영에 필요한 조합 인건비, 총회 비용, 주변단지 소송대응 비용,

분양 전에 사업진행하기 위한 대출(이주비 등)로 발생하는 금융 비용

그리고 건설에 필요한 자재, 인건비 등이 그 비용입니다.

마지막으로 종전자산 평가액은

조합원들이 기존에 가지고 있던 땅과 건물을

감정평가사가 얼마의 가치가 있는지 평가한 금액입니다.

조합원마다 가진 땅의 크기, 건물의 크기가 각각 다르기 때문에

각각의 조합원은 서로 다른 평가금액을 받게 됩니다.

그 것을 다 모으면 조합원 총 종전자산 평가액이 되는거죠

이런 재개발,재건축 사업은 비용은 적게 들고 수입은 큰게 좋겠죠?

수입은 분양 수입이라고 말씀드렸는데,

상승장에 분양해서 기존 신축보다 더 높은 가격으로 완판되어 좋겠고

비용은 원자재, 인건비가 비싸지 않은 상태에서 오르지 않고

사업도 착착 빨리 진행되서 금융비용이 최소화 되는게 좋겠네요.

입주권 매수 후에 벌어진 일들

제가 입주권을 매수한 것 22년 4월이었고, 입주는 23년 여름이었습니다.

'1년정도는 금방이지, 그 사이에 무슨 일 있겠어!?' 했지만...

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출처 : 한국건설산업연구원 건설동향브리핑 944호

러시아 우크라이나 전쟁이 장기화로 인한 물가 상승

시멘트 부족사태 발생 ,화물연대 파업으로 인한 물류대란으로

아파트를 짓는데 비용과 기간이 늘어난 상황이 벌어지고 말았습니다.

이로 인해 건설사는 늘어난 자재비와

준공일을 맞추기 위해 투입된 인력 등을 사유로

조합에 건설비 증액을 요구하게 되었고

매수 시점에 100%에 가까웠던 비례율은

입주시점이 다가와 오니 79% 수준으로 떨어졌습니다...

그마저도 아직 확정이 안되고 비례율이 좀 더 낮아질것으로 예상되는 상황입니다.

앞에서 말한 조합원마다 종전자산평가액이 다르다고 말씀드렸는데,

조합원 추가분담금 = 조합원 분양가 - (비례율 * 종전자산평가액)

이처럼 조합원분담금이 조합원마다 다르게 됩니다.

비례율이 100% 이상이라면 사업종료 후 돈을 돌려받게 되는데

비례율이 100→ 79% 이하로 떨어지게 되면서

떨어진 비례율*종전자산평가액 만큼 손해를 보게됐습니다 ㅠㅠ

비례율이 100% 넘으면 종전자산평가액이 큰 조합원은 더 큰 금액을 돌려받지만

비례율이 떨어지면 떨어질수록 더 많이 손해보는 구조인 거죠...

작년 여름에 입주를 시작한 이 단지는

아직 조합청산이 안된 상태로 올해 하반기 청산을 목표로하고 있으나

반 조합세력의 소송 등으로 아직 청산까지 가야할 길이 험난한 상황입니다.

(기존 조합장 비리, 임대동/상가 분양 비리 등을 꼬투리 잡고...)

이번 투자를 통해 배운 점

이번 투자 이전에는 지방에서 구축 위주로 투자를 하고

또 12.4%의 중과 취득세를 내다보니

신축을 갖고 싶다는 욕심과

취득세를 아낀다는 합리화로

입주권을 투자했습니다.

이 투자를 통해 배운 것들은 이렇습니다.

1. 입주권은 조합 해산시점에 아파트 매수가격이 정해지는데

그 사이에 무슨 일이 벌어질지 몰라 매수결정 시점에 매수가격을 알 수 없다.(High risk)

▶ 매수시점에 매수가격을 결정할 수 있는 기축이 Low risk의 장점이 있음

2. 비례율 하락이 예상된다면

종전자산평가액이 작은 입주권이 유리하다.

(비례율이 떨어지더라도 종전자산평가액이 작은 만큼 영향이 적으므로)

3. 초기 투자금이 많이 드는 입주권의 특성상

시장상황에 따라 더 좋은 자산을 투자할 수 있는 기회비용이 발생

(여기 묶인 돈이면 광역시 상위생활권에 투자 가능했음)

4. 한채 더 투자할 수도 있었지만

덜 벌더라도 망하지 않는 선택을 이어간 것 → 유일하게 잘한 것

(1채 더 샀으면... 어휴)

쓰다보니 길어진 이번 경험담은 마무리하고

작년 여름 입주시점의 전세세팅 경험담으로 곧 돌아오겠습니다 !

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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