안녕하세요~

부동산계의 가치투자자가 되고싶은

워렌부핏입니다!

개강해서 조원들 처음으로 만난 게

바로 엊그제 같은데

어느덧 벌써 2주차가 끝나가네요~

벌써 6월 말을 향해 달려가고 있다는 게

믿기지 않을 정도로 시간이 빠른 것 같습니다 🤧

이번 2주차는 주우이 멘토님의 강의였는데요!

월부 강의를 꽤 오랫동안 들어왔지만

이번 주차만큼 많이 생각하고

적을 게 많았던 강의는 손에 꼽을 것 같습니다.

ㅋㅋㅋ

단순히 입지분석하고 비교평가를 하는 것에서

끝나는 게 아니라

앞으로 해당 생활권의 입지가 개선되는 것까지

고려하고 투자금까지 생각하며 비교평가를 하다보니

정말 머리가 아팠습니다 ㅎㅎ

아무래도 잘 모르는 지역이다보니

더더욱 어렵게 느껴졌던 것 같아요😂

그러면 한

인상깊었던 포인트와

벤치마킹할 점을

복기해보겠습니다🤓🤓

1. 용적률 작으면 무조건 좋은가?! No!!

저는 여태까지 보통 용적률이 적으면

재건축 될 확률이 높기 때문에 가치있고,

반대로 용적률이 높으면

재건축 될 확률이 적을 것이라고 생각했어요.

그런데, 반드시 그런 건 아니더라구요!

물론 땅의 가치가 좋은 곳에서

용적률이 작을수록 사업성이

잘 나오는 것은 높은 확률로 맞지만

추가로 중요한 건 바로 대지지분과

해당 단지를 구성하는 평형대라는 것을 알게됐습니다.

대지지분으로 인한 가치 차이의 경우 대표적인

예시로 압구정 현대아파트가 있어요.

압구정 현대1차 43평의 경우 대지지분이 18평이지만

현대4차 44평의 경우 저층아파트라 대지지분이 34평으로

시장에서 훨씬 높은 가격을 형성하고 있습니다.

또 평형과 용적률을 따져볼 수도 있어요.

현재 용적률은 120%고,

재건축 시 250%까지 올릴 수 있는

아파트가 있다고 가정할게요.

이때,

만약 해당 단지가 30평대 이상으로 구성되어 있다고 하면

모두가 전용84 입주권을 똑같이 받는다고 가정했을 때

남는 용적률은 250% - 120% = 130%가 되어요.

용적률이 많이 남아서 일반 분양물량이 많을수록

사업성이 좋게 나옵니다!

그런데,

만약 15평대 소형 평수로 이루어진 아파트라면 어떨까요?

입주민들은 전용84를 받기 원할테기 때문에

120% x 2 = 240%

(15평 x 2 = 30평)

가 되어서 남는 용적률은 10%밖에 안되어요.

이 경우, 남는 일반분양 물량이 그리 많지 않아지기 때문에

사업성이 떨어져서 재건축이 되기 어려울 수도 있습니다.

결론적으로,

재건축 아파트의 경우

저층일수록,

대형평수로 구성되어있을수록

용적률이 낮을수록

더 가치있다고 볼 수 있겠네요🤓

✏️벤치마킹

용적률만 보고 재건축 가능성을 판단하지 않기

2. 인근 대단지 재건축 시

이주 수요를 기반으로 투자 기회 잡기!

이번 주차 강의에서 얻은

새로운 인사이트는 바로

재건축으로 이주할 때 기회잡기! 였습니다.

후기에서 특정 지역을 언급하기는 조금 그렇기 때문에

A지역, B지역이라고 가정해보겠습니다!

상급지인 A지역에는 약 1만세대 가량 재건축이 예정되어 있어요.

(숫자는 예시입니다)

대부분 관리처분인가 단계에 있기 때문에

몇년 내로 기존에 있던 입주민들은 인근 지역으로 이주를 해야 합니다.

이때 기존에 누리고 있던 생활권이 있기 때문에

저~ 멀리로 하급지 생활권이나 하급지로 가기보다는

바로 옆에 붙어있으면서도 비슷한 인프라인 B지역으로 갈 확률이 높아요.

현재 서울에 전세가 많이 없어서 전세가격이 많이 오르고 상황이에요.

앞으로 공급이 없기 때문에 이러한 상황은 더더욱 가속화 될 예정입니다.

그런데 이런 상황에서, 인근지역에 있는 수많은 세대가

B지역으로 간다면 어떻게 될까요?

순간적으로 전세 품귀현상이 일어나면서

전세가격이 상승할 수밖에 없게 됩니다.

우리는 이 때를 노릴 수 있습니다.

전세가격이 순간적으로 올라감에 따라

기회는 잠시라도 생길 수 있는 거죠.

현재 시점으로는 투자금이 많이 부족할 수 있어요.

하지만 앞으로 이런 상황에 생긴다면

생각보다 앞으로 제가 모아갈 투자 목표금보다

더 낮은 금액으로, 더 빠른 시기에

투자할 수도 있겠다는 생각이 들었습니다!

벌써부터 설레네요 🥰🥰

✏️벤치마킹

재건축 진행상황을 꾸준히 살펴보며

시세트래킹 게을리하지 않기

후기 읽어주셔서

감사합니다🤓