열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 77기 99조 차차핑]

2강

-부린이에서 투자 고수되는 법

“부동산하락?상승?투자해도 될까요?”

“너무 늦은건 아닐까요?”

처음투자하는 사람들은 시장이 안좋을 때 불안해 하지만

시장이 안좋을 때 싸게 매수를 하는 것은 기회다

가치를 보되 전망을 보지 마라 내가 산 투자의 가치가 중요하다

자본주의 지수(메타인지)

제테크 레벨

초보: 월급쟁이 월세입자

초보: 월급쟁이 전세입자

하수: 전통적인 실거주자

중수: 초보 투자자

고수: 잃지 않는 투자

신: 잃지 않으면서 10년간 연수익률 20%

(6개월동안 열공해서 내집마련 하기 – 지금시장이 매수하기 좋은 시기)

호재,호황=매수 악재,불황=매도 ---> 호재,호황=매도, 악재,불황=매수 투자는 정글이다

*일본의 워런버핏-사와카미 아스토

첫째,투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 해야한다

둘째,불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라 이것이 투자의 전부다

어느시기에 투가자하느냐가 중요함

셋째,자신이 5년,10년간 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라

(지방은 5년,수도권 10년)

부동산입지

-10년뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는법

Q.여러분 만약에 매매가 5억의 부동산을 산다고 하면 어디를 사야 할까요?

어디를 사기전에 알아야할 것, 좋은 투자 = 같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것

가치를 알게 되면 좋은것들(장투,손절)

-앞으로 부동산 가격은 오를까? 떨어질까? 부동산 가격에 영양을 미치는 요소

-도대체 너바나는 어떻게 투자하는거야? 200억 부자의 투자 레시피

-그럼 나는 앞으로 6개월간 어ᄄᅠᇂ게 해야하지? (투자전문가되는과정)

부동산입지-직장(실수요자들)

직장,교통,학군,환경 (내수요가 아니라 타인의 수요가 중요함) 호재/악재, 브랜드,

직장에서 가장 중심이 되는곳,

서울시 도시 기본계획 : 종로/여의도/강남->잠실,가산,대림,마곡

부동산의 입지-교통(대중교통기준)

S등급 : 강남 30분이내 (아파트인 경우 영원히 수요가 많다 재건축리모델링)

강남구/서초구/송파구/동작구/용산구/성동구/과천/판교등

A등급 : 강남1시간이내 종로,여의도,구로 등 30분이내 (강남과 1시간내에 갈수있다면 경기도서울이다) 서울시전역/ 성남분당/하남/안양/의왕/광교/동탄

B등급：종로, 여의도, 구로, 판교등 1시간이내 부천(중동)/고양일산/수원/구리/산본/인천남동

------여기까지 투자대상, 장기투자가능----

C등급: 그이하는 무릎에 사서 어깨에 파는건 가능하지만 한사이클에 매도하는 투자방식을 선호함

부동산의 입지- 학군

내수요가 아니라 타인의 수요를 봤을 때 좋아하는 학교를 봐야함

고등학교보다 중학교 한국이 중요함 (고등학교를 보내는 중학교가 중요함)

중학교 학군은 어디가 좋아요? 학업성취도평가와 특목고 진학률 상위 100개교중 서울,경기 소재학교 서울 42, 경기 37 (분당은 한국이 균일하게 좋음)

학군이 좋은곳은 하락장일 때는 주춤하지만 상승장일때는 폭등함

일반고 기준으로 서울, 성남, 서초구, 목동, 송파, 화성시, 노원구, 용인시

지방은 공주, 청주, 제주

실수요에도 좋고, 임대에도 좋다 학군이 좋은곳

부동산의 입지- 환경

환경 만족 요소: 공원,백화점 등 편의시설,동네분위기, 거주연령(30~50대)

환경 불만족 요소: 혐오시설(교도소,쓰레기매립장)비행지역, 외국인 주요 거주지역,저소득층 거주지역, 60대 이상

부동산의 입지- 호재/악재

호재 : 입지를 개선 시키는가? 입지(직장-교통-학군-환경)

확정된 것인가? 3년 이내의 것인가?(호재가 실행되기 까지 )

불황은 호재를 이긴다..GTX노선 기흥,파주 가격이 올랐지만 지금은 애매함

그게 불황이 호재를 이기기 때문, 호재는 기름같은 역할이다

지금은 호재를 보고 투자를 해야한다!!!!!

가격의 반영이 안되있기 때문에

상승장은 불, 하락장은 얼음 상승장일 때 호재가 가격이 반영 된다

부동산 가격에 영향을 미치는 요소

거시적요소(숲)

물가/통화량/경기/수요(입지)/입지독점성

미시적요소(나무)

가격저평가여부(가치>가격), 심리, 단기공급, 투자기준

앞으로 전세가격은 오를까?

통화량이 오르면 전세가도 오른다

부동산 투자의 원칙 잡기(원칙과 상항은 다르다)

수도권은 전세가와 매매가 60프로 지방은 80프로

원금보전의 원칙

원금보전 1원칙 전세가율

원금보전 2원칙 입지독점/적정입주물량

시세차익 부동산의 리스크 –역전세,대량공급,급격한 전세상승,금리상승

투자의 리스크-원금손실,작은수익,환금성,리스크(역전세)

나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?

나의 연평균 투자 수익률은?

내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?

최악의 상화엥서 플랜B가 있는가?

투자에 대한 무지(편인과 비용)

투자에 대해서 부족하면서 수익을 바라면 안된다(세상에 공짜 없다) 실력키우기