실전준비반 1강 강의 후기 [실준47기 4이좋게 7십억까지 같2가조 ❤️ 쎈타인]

안녕하세요. 쎈타인입니다. 열반스쿨기초반의 열기가 채 식기도 전에 다시 실전준비반에서 말그대로 실전에 대비하기위해 또다시 독강임투에 몰입하게 되었습니다. 분위기도 좋고 무엇보다 경험 많은 조원분들이 계시니 든든함이 이루 말할 수 없어서 너무 설레기도 합니다.

1주차 1강은 자음과 모음님이 시작해 주셨습니다. 이번 강의의 핵심주제는 '모든 것은 기본에서 시작한다. 임장은 모든 것의 기본이다.' 라는 것이었습니다. 투자의 시작과 끝은 바로 임장이라는 것입니다. 이번 강의의 목적에서 그 의미는 더욱 명확해지고 있습니다.

1.앞마당을 늘려야 하는 이유

2.임장으로 현장 투자자가 되는 방법

3.첫 투자를 위해 초보 투자자가 가져야 할 자세

그러면 과연 어떻게 해야하는가? 저는 궁금증이 더욱 커져만 갔습니다. 자음과 모음님께서는 이제부터 그것을 체계적으로 아주 세세하게 알려주신다고 하셨습니다. 열반스쿨기초반에서 너바나님께서 누누이 강조하셨던 '가치대비 가격이 싼 물건을 사야한다'는 원칙을 어떻게 지켜나갈 것인지 그 방법을 알려주신다는 것이었고 그것을 위해 가장 중요하고 필요한 작업은 임장보고서를 작성해야 한다는 것이었습니다. 열반스쿨기초반에서 작성한 아파트수익률 보고서의 심화과정이고 하나의 지역을 내 앞마당으로 만들기 위해 반드시 해야만 하는 작업이기도 한 임장보고서 작성법을 한달안에 배우고 실제로 작성을 완료한다는 것입니다. 과연 내가 이것을 할 수 있을까 하는 부담감이 막 밀려왔지만 어차피 넘어야할 산이라면 하루라도 빨리 넘어가자는게 제 모토이기에 정말 온 힘을 다해 부딪혀볼 생각입니다.

자음과 모음님께서는 아파트 투자에 있어서 아래의 세가지만 기억하라고 하셨습니다.

1.가치

2.가격

3.비교평가

물론 이 세가지를 제대로 파악하기 위해선 앞마당을 만들어야 하고 그 수가 많아질수록 더 좋은 물건을 더 싼 가격에 살 수 있다는 것입니다. 이 모든 것을 자음과 모음님께서는 한마디로 이렇게 요약해 주셨습니다.

'선택지가 많은 투자자는 골라서 투자하지만 선택지가 없는 투자자는 항상 시장을 쫓아갈 뿐이다.'

마지막으로 이렇게 결론을 내려주시면서 1주차 1강을 마무리해 주셨습니다.

"결국엔 누가 더 많은 지역, 많은 단지를 아느냐의 게임일 뿐이다."

드디어 본격적인 내용이 나오는 2강부터는 임장의 목적을 말씀해주셨습니다. 그것은 다름 아닌 왜(Why)를 설명할 수 있어야 한다는 것입니다. 목적은 곧 이유이고 그 이유를 설명할 수 없으면 현타가 오면서 제대로 된 임장을 할 수 없기 때문입니다. 여기에 대해서 아주 세세하고 구체적으로 파고 들어갑니다.

임장은 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장으로 나뉘고 각각의 역할이 나뉘어져 있으며 그 나름의 목적도 뚜렷이 존재했습니다. 저는 사실 이 강의를 듣기 전엔 도대체 왜 임장을 이렇게 세분화하는지 도통 이해가 되질 않았습니다. 월부를 만나기 전부터 저는 임장을 꾸준히 해왔고 임장 당일에 월부에서 얘기하는 분임, 단임, 전임 등을 하루에 다 해치웠었습니다. 그것이 가장 효율적이라고 생각했기 때문이었습니다. 하지만 강의를 듣다보니 저의 생각은 옳지 않았다는 것이 여실히 드러났습니다. 한마디로 체계가 없었고 너무 많은 것을 한꺼번에 하려 들었기에 정리가 되질 않아 어떤 단지가 가치가 있는지 비교평가하기가 어려웠던 것입니다.

2강은 약 74분 정도였지만 그 내용은 책 한권을 읽는 만큼의 충실함으로 가득차 있었습니다. 분위기임장의 목적과 그 방법, 체크해야할 사항들까지 너무도 세세하고 구체적으로 알려주셔서 그동안 제가 가지고 있던 의구심이 한꺼번에 해소되는 느낌이었습니다. 그 중에서 원씽캘린더는 임장과 임보를 쓰기 전에 반드시 제일 먼저 해야할 일이고 기본중에 기본이라는 것을 다시금 깨달았습니다. 여기서도 열반스쿨기초반에서 강조하셨던 '완벽이 아닌 완료'의 원칙이 나옵니다. 초보인 저의 입장에서는 더더욱 완벽하게 잘하려고 하지 말고 직접 해보고 채워넣는 경험을 쌓는 것이 중요함을 강조해주셨습니다. 임장을 하고 난 뒤 내 손으로 직접 정리하면서 입지를 파악하는 경험을 쌓는 것은 투자를 해나감에 있어서 너무도 중요하기에 반드시 실천하라는 자음과 모음님의 말씀을 꼭 새겨듣고 행동에 옮기도록 하겠습니다.

강의에서 다룬 내용들이 저에겐 정말 피와 살이 되는 내용뿐이라 눈과 귀는 화면을 응시하고 손은 바쁘게 그 내용을 필사하느라 시간가는줄 모르고 보았습니다. 2강의 핵심은 기본을 지키고 기준을 세워서 제대로 된 임장을 하고 그렇게 했을 때만이 선호도 분석을 올바르게 할 수 있다는 것입니다. 임장은 서울과 지방에서의 입지분석이 차이가 있는 만큼 각각의 경우를 나누어서 이해하기 쉽게 잘 설명해주셨고 그 덕분에 제가 해야할 일에 대한 것들이 구체적으로 정리가 되는 느낌이었습니다.

당장 이번주 주말부터 시작되는 분위기임장에서 필요한 내용들을 다 정리해주시니 한결 마음이 가벼워진 느낌입니다. 저는 지방을 돌아보아야 하기 때문에 지방 임장시 해야할 일들을 다시 정리하고 배운대로 제대로 된 분위기임장을 하도록 노력하겠습니다.

3강은 분위기 임장 후 정리해야 할 사항들에 대해서 구체적이고 세세하게 말씀해주셨습니다. 여기서 자음과 모음님은 반드시 지켜야할 원칙을 제시해 주셨습니다.

1.단지 선호도가 아닌 동별 선호도를 매길 것

2.답을 내기 위해 임장을 하는 것이 아님

3.내가 볼 수 있는 실력안에서 투자가능한 단지를 선정하고 지켜보는게 중요함

4.이렇게 해야하는 이유는 투자의 가장 중요한 원칙인 "저환수원리" 때문임

우리나라 최고의 입지를 자랑하는 강남을 가보면 직장, 환경, 교통, 학군이 왜 중요하고 강남접근성이 왜 가격에 그토록 영향을 미치는지 알 수 있다고 말씀해주시며 그 예시를 들어주셨습니다. 저도 강남 임장을 해보았지만 왜 강남을 입지의 기준으로 삼는지는 이해하지 못하였는데 이번 강의를 통해 다는 아니지만 분명 그 중요성은 확실히 와닿았습니다. 강남을 앞마당으로 만들어보면 입지에 대한 이해도가 올라갈 수 있다는 너바나님의 말씀과도 일맥상통하는 부분이기도 하였습니다. 저의 계획대로 창원, 김해, 부산, 울산에 각각 앞마당을 만들고 1호기가 완성되면 강남을 저의 앞마당으로 만드는 작업을 햐야겠습니다. 그리고 그 앞마당을 기준삼아 다른 지역들은 어떤 가치를 지니고 있는지 비교평가하는 작업도 꾸준히 하도록 하겠습니다. 이런 계획들이 자꾸 머리에서 만들어지니 이번 실준반은 참여하지 않았다면 정말 큰일날뻔 했구나 하는 생각이 계속 들었습니다.

4강은 단지임장을 뽀개는 시간이었습니다. 자음과모음님께서 정의내려주신 단지임장의 목적에서 4강의 핵심주제가 고스란히 담겨 있는데 그것은 '사람들이 그 단지를 좋아하는 이유를 알고 그 이유를 내 투자에 적용하여 선호단지에 투자하기 위함'이라는 것입니다. 이것 하나만으로도 단지임장을 해야하는 이유가 명확해짐과 동시에 단지임장에서 내가 해야할 일이 어떤 것인지도 명확해졌습니다. 이후에 자음과모음님께서는 더욱 구체적으로 단지임장에서 해야할 것들을 디테일하게 정리해주셨습니다. 특히 앞마당이 하나도 없는 저같은 초보가 해야할 범위를 명확히 정해주심으로써 안해도 될 것들에 시간낭비하는 불상사를 방지해주시려는 꼼꼼함도 보여주셨습니다.

저는 사실 임장갈 때 가격을 안본 상태에서 현장의 분위기와 입지를 살피는데 주력했는데 그것이 맞는 것인지, 아닌지가 참 헷갈렸습니다. 특히 월부카페에 가입한 뒤로는 단지임장전 사전임보에 시세지도를 세세하게 그리시는 분들이 많아서 더욱 혼동이 왔는데 이 부분도 명확히 구분지어 주셨습니다. 이런 부분에서 저는 실전준비반이라는 이름이 괜히 만들어진 것이 아니구나 하는 것을 절실히 느꼈습니다. 다음 주 단지임장할 때 반드시 참고하여 소중한 시간을 낭비하는 일이 없도록 하여야 겠습니다.

투자활동에 있어서 옳고 그름이 명확히 구분되지 않는 경우가 많다고는 하지만 안그래도 있는 시간 없는 시간 짜내어서 겨우 투자활동을 하는 마당에 초보로서 가져야 할 기본을 무시하고 경험많은 선배님들의 행동만 따라가려다 가랑이가 찢어지는 상황을 걱정하며 하나하나 짚어주시는 섬세함은 '나도 성공한 투자자가 된다면 꼭 배워야할 자세'로 각인되었습니다. 단지임장을 단계별로 나누어 각 단계에서 해야할 일을 구분지어 주시고, 단지 안에서 체크해야할 것들과 단지 밖에서 체크해야할 것들을 구분지어 주셨으며, 정의내리기가 다소 애매했던 선호단지의 기준 또한 아주 명확하게 제시해 주셔서 말씀해주신 내용만 잘 숙지해서 간다면 잃지않는 투자에 한걸음 더 가까이 갈 수 있겠다는 생각이 강의내내 들었습니다.

특히 가장 우려하시는 '굳이 현장에 가지 않아도 알 수 있는 내용아닌가?'라는 질문에 대해서도 아주 명쾌하게 그 답을 내려주셨습니다. 이 부분에 대해서는 성복역 역세권 아파트들을 비교해주시니 이해가 곧바로 되었습니다. 하나의 내용을 쉽고 명확히 이해시켜주시기 위해 지역을 방문하여 자료를 만드시는 수고스러움을 마다하지 않으시는 노력에는 정말 감탄을 금할 수 없었습니다. 이어진 단지들의 예시와 자음과모음님의 실제 경험담까지 더해져 단지임장의 목적과 이유는 더욱 명확하게 제 뇌리에 새겨지는 느낌이었습니다.

5강은 제가 가장 두려움을 느끼는 매물임장에 관한 강의였습니다. 가장 어려운 과정이면서도 꼭 넘어야 할 산이라고 하신 매물임장은 이것을 해야만 하는 이유를 한마디로 요약해 주셨습니다.

"투자하기 위해서"

이것은 가치대비 싼 것을 보기 위해 반드시 필요한 과정이고, 그 지역에서 투자가능한 단지가 생겼을 때 앞마당을 완성하기 위한 최종단계로 꼭 해야만 하는 과정이기도 하였습니다. 그것은 결국 부동산 투자는 나 혼자만 하는 것이 아니라 부동산 사장님과 함께 해나가야 할 작업이고 그 파트너십을 위해서도 꼭 필요한 과정이기 때문이라는 것입니다.

여기에서도 물론 자음과모음님은 매물임장의 정의와 해야만 하는 이유, 목적, 주의사항, 행동리스트, 부동산 사장님과의 관계유지를 위해 필요한 자세 등 매물임장에서 내가 투자자로서 갖추어야할 모든 것을 세세히 알려주셨습니다. 심지어 그것을 부동산 방문시 시간대별로 정리해주시는 부분에서는 그 디테일함에 혀를 내두를 정도였습니다. 그것은 마치 튜터님과 함께 임장을 하는 기분까지 들게 하였으며 실패확률을 최소화해주시려는 마음씀씀이가 너무도 고맙게 다가왔습니다.

전화임장부터 시작해서 부동산 방문시 행동방법, 실제 매물임장시 해야할 것들, 주의사항, 이런 것들을 고려하지 않음으로 인해 발생되는 실수로 인해 좋은 물건을 놓치는 사고를 예방하고자 저같은 초보를 위해 하나하나 세세하게 살펴주시는 마음이 고스란히 전달되는 강의였습니다. 특히 일잘하는 부사님을 알아보는 방법까지 알려주시니 이건 말그대로 밥을 떠서 입에 넣어주는 강의라는 생각까지 들었습니다.

그리고 매물임장시 체크해야하는 리스트들은 나의 소중한 투자금을 아낄 수 있는 노하우가 집약된 부분으로 이것 하나만으로도 강의료가 전혀 아깝지 않은 아니, 이미 강의료의 몇 배는 건져올린 것 같은 기분이 들 정도였습니다. 여기까지 들으니 임장의 모든 과정이 잘 정리된 느낌이었고 이제 각각의 과정을 말씀하신 그대로만 실천하는 부분만 남게 되었습니다.

마지막 '첫 투자를 위해 초보투자자가 가져야 하는 자세'에서는 '투자자로서의 삶을 세팅하는 것'이 얼마나 중요하고 그렇게 세팅되었을 때 기회가 찾아온다는 것이 핵심주제였습니다. 이것을 위해서 일상을 루틴화 하는 작업이 필요하고 각각의 시간대에서 해야할 것들까지도 잘 정리해주셨습니다. 잃지 않는 투자를 오래 유지하기 위해서는 반드시 루틴화해야 하는 것들이 있는데 그것은 바로

1.강의수강

2.임장

3.임장보고서 쓰기

였습니다. 위에서 언급한 것들은 단순히 해야만 하는 일에 그치는 것이 아니라 투자자로서의 삶의 일부가 되어 마치 숨을 쉬듯이 자연스럽게 몸에 배어야 한다고 하셨습니다. 잘하는 것은 절대 중요한게 아니며 반복 또 반복하여 임장과 임장보고서 작성이 습관화 되는 것이 아주 중요하다는 것입니다. 이것을 위한 동기부여의 방법으로 '보상을 하되 크게 하는 것이 아니라 자주하는 것'이 중요하다고도 하셨습니다.

마지막으로 초보투자자가 가져야 할 자세로 짚어주신 한마디를 끝으로 강의 후기를 정리할까 합니다.

"혹시 실패했더라도 그것은 일시적인 것이며 결코 영구적인 것이 아니다."

점점 나아질 것이라는 믿음, 그것을 가지는 것이 중요하다고 강조하셨습니다.

지난 몇 개월간 혼자서 막연히 진행해오던 임장에 대해서 너무도 명확하게 아주 세세히 정리해주셔서 머리가 맑아지는 느낌이었습니다. 이번 실전준비반에서 진행하는 지역은 이미 제가 단지까지 샅샅이 돌아본 곳이지만 이번 강의에서 정리해주신 내용을 바탕으로 다시 처음이라는 마음가짐으로 기본에 충실하여 다시 임장하고 임장보고서를 작성하여 확실한 제 앞마당으로 만들도록 하겠습니다. 영혼이 담긴 명강의 너무도 잘 들었으며 이리저리 헤매던 저를 바로잡아주신 자음과모음님께 정말 감사드립니다. 내일 드디어 조원분들과 첫임장을 떠나는데 마치 제가 처음 임장을 시작했던 것처럼 떨리기도 합니다. 무사히 잘 다녀와서 남은 과제를 완성하도록 하겠습니다. 감사합니다^^

강의필사하다보니 볼펜을 두자루정도 써버렸네요. 임장할 때마다 잘 활용할 수 있도록 다시 잘 정리해야겠습니다~~