독강임투의 투를 완성하다~[쎈타인]

안녕하세요. 세상의 중심이 되고자 하는 쎈~사람 쎈타인입니다. 월부를 시작하고 1년2개월 만에 그토록 바라던 1호기를 마련하였습니다. 처음 매물을 보고 본계약까지 약 한 달의 시간이 걸렸고 이렇게 후기를 적는데도 2주의 시간이 지났습니다. 후기를 적으려고 수없이 많은 생각을 했습니다. 이렇게 망설였던 이유는 저의 투자경험이 이 글을 보시는 분들에게 과연 도움이 될까 하는 의문이 들었기 때문입니다. 서두에 밝혀두지만 저는 다른 분들처럼 임보를 잘 쓰지 못하고, 앞마당이 많지 않으며, 매수과정도 돌이켜보면 너무 허술하기만 했습니다. 하지만 적어도 제가 마련한 1호기 자체에 대한 후회는 거의 들지 않습니다. 특별한 노하우 하나 없지만 그냥 꾸준히 월부 생활을 하면서 평범한 아니, 평범함에도 다소 못미치는 직장인의 1호기 후기를 시작하겠습니다.

 1. 투자의 시작

저를 아시는 분들이라면 함께 임장할 때 가끔 이런 이야기를 하곤 했습니다. 

“저는 고통과 힘든 것은 다른 것이라고 생각합니다.”

다소 추상적이지만 저는 고통을 벗어나기 위해 투자를 시작했습니다. 40여년의 삶에서 가장 최악의 상황을 겪게 되었고, 그 상황이 주는 고통이 견디기 힘들어서 술에 찌들었고, 그것도 모자라 수면제도 함께 복용하며 겨우 잠을 이룰 수 있었습니다. 그냥 사는 것이 무의하다는 생각 또한 여러번 했던 것 같습니다. 그런 상황에서 최선의 선택은 과연 무엇일까를 약 반 년 정도 깊이 생각해보게 되었습니다.

주말마다 등산을 다니면서 생각에 골몰하다가 문득 단어 하나가 떠올랐습니다. ‘투자’ 이 단어 하나가 정말 머리를 관통하는 것처럼 지나가는 것을 느끼며 집에 돌아오자마자 관련된 내용을 찾아보았습니다. 그리고 투자에 관련된 이야기와 영상들을 닥치는 대로 보기 시작했습니다. 그렇게 첫 시작은 자본주의에 대한 이해를 위해 금융투자로 결정하고 공부하게 되었습니다. 

연금저축펀드, ETF, 리츠, 채권, 달러RP, 금현물 등 주식을 제외한 금융분야에서 소액으로 시작할 수 있는 것들은 직접 해보면서 강의를 들었습니다. 도서관에서 매주 한권씩 책을 빌려서 읽기 시작한 것도 이 시기였습니다. 그렇게 수개월간 공부를 이어가다보니 부동산과 관련된 컨텐츠가 자꾸 노출되어 제 눈에 들어왔습니다. 그리고 운명처럼 책 한 권을 만나게 되었습니다. 월부인이면 누구나 다 읽었을 그 책 ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’ 였습니다.

2. 월부의 시작

사실 월부를 만나기 전 저는 다른 곳에서 강의를 듣고 임장까지 몇 개월 동안 해오고 있었습니다. 그러면서 늘 풀리지 않는 것이 하나 있었는데 그것은 임장을 하고 나면 그 내용을 어떻게 정리하냐는 것이었습니다. 강의를 들으면 부동산과 관련된 사이트에서 추출한 데이터로 알기 쉽게 흐름을 알려주었습니다. ‘나도 저렇게 데이터를 활용하면 가격흐름을 잘 알 수 있겠구나.’ 라는 생각이 들었지만 그 데이터를 어떻게 활용하고, 어떻게 정리하여 투자에 적용할지에 대한 내용은 없었습니다. 그런 상황에서 만난 너나위님의 ‘월부은’이라는 책은 한 줄기 빛과 같았습니다. 제가 지금껏 공부했던 투자에 대한 내용을 요약 정리해주시고, 부동산이 어떤 것인지 정의내려 주시면서, 결국 지금의 너나위님을 만든 부동산 투자는 이런 것이다 라고 정의를 명확히 내려 주신 것입니다. 책을 덮고 난 후 제 생각은 명확해졌습니다. “이 책에서 이야기하는 그 방법을 배워야 겠다.”

 카페에 가입하고 다른 분들이 작성한 임장보고서를 보았을 때 이런 생각이 들었습니다. ‘이거 내가 할 수 있는 영역이 아닌데…’ 한 지역을 분석하는데 수백 페이지에 달하는 엄청난 분량의 보고서를 작성해야 한다는 사실에 저는 망연자실했습니다. 그럼 일단 강의를 들어야 겠다는 생각에 특강부터 결제를 하고 강의를 들었지만 그 강의 조차 저에겐 굉장히 어렵게 다가왔습니다. 그 때 들었던 특강 중에 울산 지역 특강을 들으며 참여했던 줌코칭에서 저는 튜터님께 솔직하게 여쭤봤습니다. “사실 강의를 들었지만 무슨 내용인지 잘 이해가 되질 않습니다. 그냥 3천만원 정도로 투자할 수 있는 단지 하나를 알려주시면 안될까요?” 지금 생각해보면 고개도 들지 못할 만큼 부끄러운 질문이었지만 그럼에도 튜터님은 이렇게 답변을 해주셨습니다. “쎈타인님께 필요한 것은 정규강의 수강입니다. 이 달에 열반스쿨기초반을 신청해보세요.”

그렇게 우여곡절 끝에 저는 열반스쿨기초반 수강을 시작으로 월부인의 대열에 합류하게 되었습니다. 조모임 첫 날 그 설레던 마음을 잊을 수 없습니다. 반 년 가까이 혼자서 임장하다가 조원분들과 함께 임장하게 되니 너무 즐거웠고, 더 많은 것을 얻고 깨달을 수 있는 시간이 되었습니다. 지도를 출력해서 형광펜으로 루트를 쓱쓱 그려서 가지고 온 저를 보며 놀란 표정을 짓던 조원분들의 모습이 기억에 생생합니다. 그렇게 저는 월며들게 되었습니다.

3. 앞마당 늘리기

실전준비반을 시작으로 첫 앞마당 만들기에 도전했고, 과정이 순탄치는 않았습니다. 각종 부동산 사이트에서 어떤 데이터를 어떻게 활용해야 할 지, 시세정리는 어떻게 해야 할 지, 단지분석에서는 휴일 내내 꼬박 20시간 이상을 매달렸습니다. 첫 매물임장에 도전하면서 조원분 중 한 분이 함께해주셔서 무사히 마칠 수 있었습니다. 그렇게 78페이지짜리 첫 임장보고서가 완성되었고 그렇게 앞마당 늘리기는 시작되었습니다. 다음에 지투기 수강을 하고, 서투기, 실준반, 지투기를 반복하면서 앞마당을 서서히 늘려갔습니다. 그 과정에서 많은 투자동료분들을 만나게 되었고, 그 과정에서 많은 것을 배우고 깨달을 수 있었습니다.

4. 침체기와 그릿 깨우기

서투기까지 조장을 맡다가 거의 6개월 간 조장 도전에 실패하고, 번아웃도 찾아오면서 강의도 쉬게 되었습니다. 어떤 날은 하루종일 잠만 자면서 아무것도 하지 않는 날이 이어지기도 하였습니다. 직장에서는 일에 집중하지 못한다며 눈만 마주치면 질책이 이어졌습니다. 그렇게 무료하고 따분한 시간이 이어지다가 내집마련기초반 강의를 신청하게 되었습니다. 아너스 신청자격을 얻기 위한 목적으로 가볍게 듣고, 체력보충을 하자는 생각으로 강의를 들었는데, 너나위님의 강의를 들으면서 머리가 다시 울리기 시작했습니다. 그리고 내마기 조장님을 보면서 깊이 반성하는 시간을 가졌습니다. 저보다 몇 개월 늦게 시작하셨지만 그 열정과 성실함을 보니 부끄러움이 물밀 듯 밀려왔습니다. 마음을 다잡고, 조장님의 든든한 오른팔이 될 것을 다짐하면서 다시 임장, 임보, 독서, 운동이라는 루틴을 이어갔습니다. 그리고 다음 달 내마중 강의에는 정말 간절한 마음을 담아 조장지원동기를 작성했고 다시 조장을 맡게 되었습니다. 내마중에서는 임장이 익숙치 않은 조원분을 위해 따로 시간을 내어서 야간 임장을 함께 해준 분도 계셨습니다. 기버의 참모습을 보면서 또 많은 것을 배우고 깨닫게 되었습니다. 이 때 가졌던 독서모임에서 저는 한 가지 공약을 내걸었습니다. ‘앞으로 시세트래킹을 루틴화 하겠습니다. 약속을 이행하지 않을 시 멘토님을 비롯해 저를 강하게 꾸짖어 주시기 바랍니다.’ 

5. 1호기 투자를 결심하다

저의 앞마당 전수조사가 시작되었고, 제가 투자 대상으로 삼았던 지역의 전수조사가 끝나니 투자할 단지가 드러나기 시작했습니다. 이 때 정말 감사하게도 ‘강사님과의 만남’에 선정되었고, 저는 월차를 쓰고 강남으로 갔습니다. 거기서 뵙게 된 자모님과 용용맘맘님은 저에게 아낌없는 조언을 해주셨습니다. 내마중 강의 때 제가 했던 질문에 이어 ‘강사님과의 만남’에서도 제가 보고 있는 지역이 저의 상황에 적합한지를 다시 검증 받았습니다. 그리고 용맘님께서도 매물을 선정하여 매물코칭을 넣고 투자를 진행하라는 말씀을 저에게 해주셨습니다. 튜터님께 인사를 드리고 나서려는 순간 용맘님께서는 제 손을 꼭 잡아주시며 이런 말씀을 해주셨습니다. 

“용기를 가지세요. 잘 하실 수 있습니다. 힘내세요.”

집으로 돌아오는 내내 저는 1호기만을 생각하였습니다. 이제 더는 미룰 수 없다는 생각에 투자할 단지를 선정하고, 매물을 다시 살펴보았습니다.

6. 투자진행과정

막상 투자를 진행하려고 하니 막막한 생각이 들었습니다. 현재 참여하고 있는 자실반 임장일정으로 주말은 서울에 있었고, 회사일도 많았으며, 추석연휴가 이어지면서 저의 1호기 진행은 더디기만 했습니다. 이 때 함께 단지임장을 돌던 동료분이 많은 도움을 주었습니다. 그 분께 소개받은 부사님에게 전화하여 매물 예약을 잡은 것을 시작으로 비교 매임을 위한 매물 예약을 잡고 평일임에도 밤늦게까지 매임을 진행하였습니다. 그 과정에서 좋은 입지에 있는 준신축의 수리가 잘 된 집을 보게 되었습니다. 전세대출규제로 전세빼기가 어려울 수 있다는 부사님의 말씀에 점유개정 혹은 세 낀 물건을 위주로 살펴보았습니다. 매매가를 조율하는 과정에서 저의 투자금을 가장 적게 들이고, 컨디션이 가장 좋으며 매매계약 시점에서 전세계약서를 새로 작성할 수 있는 매물에 투자하기로 결정하였습니다. 사실 과정은 그리 길진 않았지만 이 때 제가 크게 깨달은 점이 하나 있었습니다.

‘내가 모르는게 많은 것이 아니라 아는 것이 거의 없구나.’

7. 1호기 계약 후 다시 시작된 투자 활동

1호기 후기를 작성하면서 많은 고민을 하였습니다. 돌이켜보니 너무 서툴었고, 다른 사람에게 너무 많이 의존하였습니다. 저의 노력이 들어간 부분은 10%도 안된다는 생각이 들만큼 다른 분들의 도움으로 겨우 1호기 본계약이 성사되었습니다. 그렇기에 다른 분들처럼 진행과정에서 나눠 드릴만한 내용이 거의 없었습니다. 점유개정이란 말도 1호기 진행을 통해 처음 알게 되었고, 갱신권이 계약서를 따로 작성하지 않으면 묵시적 계약 연장과 동일한 효력을 지닌다는 것도 이번에 알게 되었습니다. 수리가 된 물건과 안 된 것의 차이가 전세 놓을 때 어떤 차이가 있고 그것으로 인해 어떤 결과를 가져올지에 대한 것도 이번에 알게 되었습니다. 분명 저는 강의를 통해 많은 것을 듣고 공부했지만 투자를 진행하면서 나의 부동산 실력은 공부를 전혀 하지 않은 사람과 별반 차이가 없음을 극명하게 깨달았습니다. 그렇기 때문에 1호기 가계약금을 넣고 곧바로 신투기 수강신청을 했고, 조장신청도 했습니다. 

신투기를 수강하면서 본계약을 진행하고, 잔금까지 치렀습니다. 그리고 며칠 뒤 저에게 등기권리증이 도착했습니다. 실거주는 아니지만 저의 이름으로 처음 집을 장만했다는 사실이 아직도 믿기지 않습니다. 삶과 죽음을 고민하던 고통에서 몸부림치며 천만원의 빚을 지면서 겨우 시작한 투자 활동이 2년이 지난 시점에서 1호기라는 결과를 만들어내기까지는 분명 많은 우여곡절이 있었습니다. 지금도 그 과정을 이렇게 글로 남기면서 문득 드는 생각은 ‘이제 진짜 시작이다.’라는 것입니다. 그리고 신투기 강의를 들으면서 강사님의 말씀 하나하나가 제 머리를 뚫고 지나가는 느낌이 들었습니다. 강의에서 말씀하시는 모든 내용이 다 이유가 있음을 생각하게 되었고, 매물임장과 시세트래킹이 투자에 왜 그렇게 중요하게 작용하는지 절실히 깨닫게 된 시간이었습니다. 

8. 1호기를 통해 달라진 점은 무엇인가

첫 째, 환경의 중요성을 깨달았습니다

둘 째, 투자 동료의 중요성을 깨달았습니다

셋 째, 투자 경험이 없이는 성장이 크게 이루지지 않음을 깨달았습니다.

넷 째, 매물임장은 투자에 반드시 필요한 과정임을 깨달았습니다

다섯 째, 임보에서 내 생각이 들어가야 하는 이유가 명확해졌습니다

여섯 째, 투자를 진행하면서 전화임장과 시세트래킹에 대한 필요성이 명확해졌습니다

일곱 째, 조모임의 조장으로서 조원분들의 벽을 함께 넘게 해주고픈 마음이 훨씬 커졌습니다

여덟 째, 독서가 없는 투자 활동은 생각하기 어려움을 다시금 깨닫게 되었습니다

아홉 째, 투자 후 매물임장을 진행할 때 부동산 사장님들의 태도가 다름을 느끼게 되었습니다

열번 째, 앞으로의 투자 계획이 명확해졌습니다

9. 이제부터 해야할 것은 무엇인가

첫 째, 아너스 신청과 더불어 매달 강의를 꾸준히 신청하고 수강할 것입니다

둘 째, 메타인지의 중요성을 인식하고 독서를 통해 인사이트를 꾸준히 키워갈 것입니다

셋 째, 겸손한 마음으로 기버가 되기 위해 정규강의 수강 시 조장을 맡도록 노력할 것입니다

넷 째, 저를 도와준 모든 분들에게 매일 감사하는 마음을 갖도록 하겠습니다

다섯 째, 이 모든 것을 꾸준히 실천하도록 노력할 것입니다

10. 마무리하며

총 투자 활동 시간은 1년 10개월 정도이고, 월부에서의 시간은 1년 3개월 남짓이었지만 그동안의 이야기를 하려면 밤을 새어도 모자람이 있을 것 같습니다. 그건 아마도 투자를 경험하신 분들이라면 모두 마찬가지일 거라 생각합니다. 발톱이 빠지도록 임장하고, 눈이 빠지도록 임보를 쓰면서 직장생활에 가정생활까지 너무도 많은 일을 해나가는 과정 하나하나가 정말 쉽지 않음을 절실히 느끼고 있습니다. 제 경우에도 제 주변을 둘러보면 책 한페이지, 운동 한 번을 제대로 하는 사람을 찾기가 너무 어렵습니다. 적어도 제 주변에는 한 사람도 없습니다. 투자와 투기를 혼동하며 제가 하는 아파트 투자는 투기라고 말씀하시는 분들만 수두룩합니다. 심지어 책을 읽는 저를 보며 제정신이 아닌 것처럼 보시는 분들도 있었습니다. 물론 1호기가 끝은 절대 아닙니다. 이제 시작이고, 이 1호기가 저에게 수익을 안겨줄지 또한 미지수입니다. 하지만 적어도 앞에서 언급한 것처럼 저는 자신있게 말씀드릴 수 있습니다. 

“투자를 통해 100% 성공한다는 확신은 들지 않는다. 하지만 투자를 하지 않으면 실패할 확률은 500% 아니, 그 이상이 될 것임은 내 인생을 걸고 말할 수 있다.”

돌이켜 생각해보면 저는 다른 분들처럼 그렇게 치열하게 혹은 목숨걸고 이 투자활동을 해오지는 않았습니다. 심지어 투자 활동을 하다가 조금 지친다 싶으면 다 내려놓고 하루종일 누워서 잠만 자거나 그냥 아무것도 하지 않고 시간만 보내며 어떻게든 될 거라는 희망회로만 돌린 적도 많았습니다. 그럼에도 불구하고 제가 이렇게 1호기를 할 수 있게된 것은 무엇보다 투자 동료들이 있고, 투자 멘토가 있었기 때문이었습니다. 그 분들이 없었다면 저 혼자서는 절대 해낼 수 없었을 것입니다. 그동안 저에게 큰 용기와 모범이 되어주셨던 분들께 감사인사를 전하면서 저의 한없이 부족한 1호기 후기를 마치도록 하겠습니다. 

저를 늘 꾸준히 응원해주시는 실준47기2조 조원분들, 제가 첫 조장을 맡을 때 저를 한없이 응원해주시고 따라주셨던 열중35기7조 조원분들, 첫 서울 앞마당을 만들며 우당탕탕 정신없이 헤매는 조장을 열심히 도와주셨던 서기10기94조 조원분들, 저에게 강사님과의 만남을 이뤄주도록 큰 도움을 주셨던 내마중10기103조 조원분들, 그리고 제가 조원으로 참여하면서 저에게 많은 가르침을 주신 지투기15기93조, 실준56기30조, 지투기19기90조, 마포구 자실반 분들께 감사의 인사를 드립니다. 현재 저에게 가장 큰 힘이 되어주고 있는 신투기3기63조 조원분들 너무 감사합니다. 서기10기9반 조장님들과 반장님을 만나게 된 것은 진짜 신의 한 수에 가까운 행운이었습니다. 감사합니다. 마지막으로 1호기 투자결정에 가장 큰 힘이 되어준 용맘 튜터님 그리고 자모 튜터님 너무 감사합니다. 이제 다시 시작점에 선 만큼 포기하지 않고 꾸준히 나아가는 투자자가 되도록 노력하겠습니다. 감사합니다.

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