비슷하게 생긴 택지에서 선호하는 단지 찾는법[준삭스]



안녕하세요 준삭스입니다.

저번 글에는

수도권 신도시를 비교를 하며

입지평가와 위상에 대해서

이야기를 나눠봤는데요!

ttps://cafe.naver.com/wecando7/11015411

요즘 핫한 신도시 전격비교 [준삭스]

신도시 내에 있는 단지들은

균질한 택지를 이루며

다 비슷비슷하게 생겼다는

특징을 가지고 있습니다.

따라서 처음 접하시는 분들은

"도대체 뭐가 다른거야.." 싶은

생각이 들 수도 있는데요!

이럴때 비슷하게 생긴 택지 단지들의

선호도를 파악하는 방법에 대해서

임장보고서 / 임장

두 개로 확인할 수 있는 방법을

작성해보려고 합니다.

1. 임장보고서(입지평가)를 통해

선호단지 파악하는 법

먼저 입지평가를 통해 해당 지역이

직장, 교통, 학군, 환경 중

어떤 입지요소를 선호하는지

파악해야 합니다.

그다음 선호 입지의 영향을

가장 많이 받는 단지를

찾으면 되는 것인데요

일산 서구를

예시로 들어보겠습니다.

일산은 연식이 오래 되다보니

단지들이 다 비슷해 보입니다.

그리고 업무지구로써의 선호보다는

교통과 학군에 영향을 많이 받는

도시인데요

이렇게 비슷한 단지들이

많이 있는 곳에서는

가격과 가격흐름을 통해

선호도를 유추해보곤 합니다.

가격 : 가수요+실수요

먼저 시세지도를 보며

어떤 입지가 더

가격에 영향을 미칠지에 대해

생각을 해봅니다.

주엽역 주변으로는 6~7억대,

역과 멀어질수록 5~6억대로

이뤄져있는데요

여기서 역과 더 가까운 단지들이

선호가 높겠다 1차로 생각하고

검증단계로 넘어갑니다.

가격을 대입하여 입지 장표에

가설을 세우고 검증을 해보는 것인데요

이렇게 단지들이 다 붙어있지만

가격 흐름이 다르게 흘러가기도 하고

미세한 차이 때문에

전고점이 달라지기도 합니다.

학군도 마찬가지입니다.

초등학교 배정이 영향을 미치는지,

학원가가 가까운 곳이 더 좋은지 알아보고

더 나아가

역세권vs학군을 비교해보며

우선순위를 유추해봅니다.

이렇게 비슷한 단지들 사이에서는

단지에 영양을 끼치는 입지요소들이

조금만 달라도 선호도가 달라지고

가격에 반영됩니다.

여기서 주의할 점은

무조건 전고점과 단지 그래프로만

판단하는 것이 아니라

다른 여러 요인도

(개발호재, 물건상태, 거래량)

고려를 해야 합니다.

2. 임장을 통해 선호단지 파악하는 법

이렇게 비슷한 단지들이 많은 곳에서,

특히 이렇게 구축이 많은 곳에서는

아파트의 상품성보다는

주변을 더 유심히 봐야합니다.

단지임장을 하며

바뀔 것 / 쉽게 바뀌지 않을 것에 대해

집중을 하셔야 하는데요

바뀔것

단지 컨디션(도색 등), 주변환경, 호재, 연식

쉽게 바뀌지 않을 것

학군, 교통, 인식

구축택지인 경우는

인프라가 대부분

다 갖춰져있기 때문에

바뀌지 않을 것에,

신축택지인 경우에는

둘 다 집중해서 봐야합니다.

이렇게 단지를 보고 난 후

비슷하게 영향을 받는 단지들을

묶어줍니다.

이렇게 단지를 묶고나면

비슷한 단지들이 여럿 있지만

어떤 단지들이 입지에 더 영향을 받고,

어떤 단지와 비슷한 흐름을

보이는지 알 수 있습니다.

그리고 선호단지를 나누며

투자 우선순위도 결정할 수 있습니다.

임장보고서와 임장을 통해

택지에 비슷하게 생긴 단지들을

판단하는 법에 대해 말해봤는데요!

제일 집중해야 할 것은

그래프간 비교가 아니라

그 단지가 가지고 있는 가치를

정확하게 파악하는 것입니다.

따라서 무조건 그래프를 붙여서

판단하기보다는

먼저 선호되는 입지를 파악하고,

어떤 단지들이 더 영향을 받을지에 생각해보고

그 다음 참고용으로

그래프 비교를 해보면

좋을 것 같습니다.

무엇보다

이런 과정이 반복이 된다면

굳이 그래프를 붙이지 않아도

기준과 확신에 따른 결정이

더 정확할 때가 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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