열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 76기 80조 Liberatus]

이번 2주차에서는 너바나님이 어떤 기준을 가지고 부동산 투자를 하는지 알 수 있었습니다.

부동산의 가치를 어떻게 평가하는지 자세한 내용은 다음에 배우겠지만

강의를 다 듣고 나니, 조금씩 지식의 깊이가 생기는 것 같아 성장하고 있다는 느낌이 들었습니다.

2강 들으면서 메모한 내용들을 틈틈히 보면서 숙지하고, 기초를 쌓도록 하겠습니다.

[1차 주요 내용]

내 주변 환경을 바꾸는 것이 가장 중요하다. 내가 만나는 사람이 내가 올라갈 수 있는 한계

모든 걸 동시에 진행하면서 한번에 이룰 수는 없다. 차례로 집중할 현실적인 One thing을 정해야 한다.

꿈을 정했다면, 선택과 포기, 집중할 줄 알아야 한다.

잃지 않는 투자가 중요하고, 목표 수익률을 얻으려면 실력을 키워야 한다.

투자 결과를 얻기까지 시간이 걸린다는 것을 알아야 한다.

적정한 수익률은 얼마인지 결정해야 하고, 종자돈은 빨리 모을수록 유리하다.

앞마당 임장은 처음에 완벽하게 하지 않아도 된다.(완벽주의)

일정한 주기로 임장을 꾸준히 하는 것이 중요하다. (완료주의)

점점 조금씩 양은 늘려나가고, 낭비하는 시간을 줄여나가야 한다.

그리고 독서를 꾸준히 해야 이해의 폭을 넓힐 수 있다.

부동산 공부는 일주일에 20시간 정도만 해도 충분하다. (부족하면 10시간이라도)

많을수록 좋지만 직장인이 병행하기에는 힘들고 괴롭다.

오랫동안 꾸준히 하고, 하락장을 버티면서 상승장까지 기다릴 수 있는 자세가 중요.

오늘이 힘든 이유는 과거의 나 때문. 비전보드로 나아가려면 오늘부터 달라져야 한다.

성공한 사람을 벤치마킹하라. 잘 모르더라도 일단 성공한 사람의 방식을 따라하라.

[2차 주요 내용]

부동산 투자 개론, 숲을 보는 방법 공부하기.

열반 강의 듣고 수익이 날 때까지 배운 점을 행동으로 옮기기.

(너바나의 투자 기준대로만 하면 적어도 실패하지는 않는다.)

언론에서 뭐라고 하든지 좋은 곳(가치 있는 물건)에 투자를 했다면

불안해하지 말고, 싸게 구매할 수 있는 기회(가격이 허리~무릎 지점, 투자처의 가치 알기)로 보고 보유하라.

약세장은 알 수 없다. 시간이 지나서 수익이 났다면 좋은 투자이니 하락장에서도 보유할 수 있어야 한다.

가치를 알아봤다면 비관론을 무시할 수 있어야 한다. (아무리 맞는 말이라도)

결과를 낸 사람들의 행동을 파악하는 것이 중요하다.

투자 수익이 좋은 사람들은 경기 하락기에 투자, 상승장에 매도한다.

(초보자는 호재/호황에 매수하고, 악재/불황해 매도한다.)

초보자들은 하락장에서 공격적으로 행동하기 어려우니 선배들의 경험과 조언을 활용하라

사이클이 번갈아가며 오니, 어떻게 행동할지 고민해보기

재테크 레벨 (자신의 단계를 정확히 인지하기)

초보 : 월급쟁이 월세입자 < 월급쟁이 전세입자 (월세 : 보증금을 모으기 어려움, 전세 : 시간에 따라 많이 오름)

하수 : 전통적인 실거주자 (자본주의에서 1채는 필수)

중수 : 초보 투자자 (인식의 전환 필요. 집을 갖는 순간 가치관이 부자의 마음가짐이 된다. 소유 경험이 중요하다)

고수 : 잃지 않는 투자자 (투자한 물건의 가치라 어떻게 될지 파악해야 함)

신 : 잃지 않으면서 10년 간 연수익률 20% (수익률이 클수록 위험도 크다, Risk 관리가 중요)

좋은 투자란, 원금을 잃지 않는 것, 목표에 맞는 기대 수익률로 돈이 일하게 하는 것

사와카미 아스토(일본의 워렌버핏) : 투자는 농부의 마음으로(=꾸준히), 불황에 싸게 구매, 호황일 때 비싸게 판매(=저평가), 장기간 응원할 수 있는 것에 투자 (지방 : ~5년, 수도권 : ~10년, 감정이 아닌 원칙으로 투자)

[3차 주요 내용]

좋은 투자 : 같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것 (or 같은 가치를 더 싸게 구매하기)

부동산 가치를 알면 장기 투자 or 손절 여부 판단 가능

부동산 가치 판단은 '부동산 입지'로 결정 : 직장 / 교통 >> 학군 / 환경 / 소재 / 브랜드 (다시 파는 것이 중요하므로 타인의 수요 관점에서 봐야 하며, 실거주 부동산이어도 나중에 팔려면 타인의 관점을 감안해야 함)

직장 : 도심 / 부도심 / 지역 중심 등 지역 파악 필요 (서울, 경기도의 도시기본계획 등 확인)

이미 깔아놓은 인프라로 앞으로도 도심 지역은 변하지 않을 듯

사업체 수, 종사자 수가 많다는 것은 그 지역이 그만큼 수요가 많다는 것

교통 : 강남권과 연관성(내가 보는 지역에서 대중교통으로 가까울수록 좋음) 보기

지하철로는 2,3,5,9호선, 신분당선이 좋음 (도심과 연결된 라인)

(S등급 : 강남 30분 이내, A등급 : 강남 1시간 이내, 종로/여의도/구로 등 30분 이내, B등급 : 종로/여의도/구로, 판교 등 1시간 이내, C등급 : 그 외)

월부에서 말하는 '서울'은 실제 서울이 아니라, 강남역에서 1시간 내로 갈 수 있는 지역을 의미함

학군 : 서울대를 많이 보내는 학군 (중학교, 고등학교, = 타인의 수요), 아실에서 특목고 진학률 확인 가능

학군이 좋은 곳은 하락장에서 하락 주춤, 상승장에서 폭발적으로 상승

환경 : 공원, 백화점 등 편의시설, 동네 분위기, 젊은 거주 연령

호재 : 입지를 개선시키는지? 확정된 것인지? (소문 or 예정 사항이 아니라) 3년 내 실현되는가? 불황 영향이 크지 않은가? (아무리 호재가 있어도 불황의 영향이 더 크다)

브랜드 : 사람들의 인식/심리. 같은 가격이면 더 높은 브랜드를 선택해야 함

부동산 투자의 기준 : 가격과 가치가 항상 비례하는 것은 아니므로, 저평가(가격<가치)인 곳에 투자해야 함

위에서 말한 가치 판단 기준에 따라 비교해보기

[4차 주요 내용]

부동산 가격은 여러 요인이 복합적으로 영향을 준다.

장기적 : 물가, 통화량, 경제 상황, 수요, 입지독점성 / 단기적 : 가격 저평가, 심리, 입주 물량 등

부동산 수익률은 내가 구매하는 시기의 가격에 영향.

부동산 가격은 물가와 연동되므로 물가가 높아짐에 따라 결국 우상향 할 수밖에 없음 (전세가 역시 동일)

물가는 통화량과 연관이 있으며, 통화량 증가 → 물가 상승 (변하지 않는 사실)

전세가 변동을 잘 이해하면서 임대하고 투자해야 함 (전세가를 너무 올려 받으면 역전세를 크게 받을 수도)

전세가가 급격히 오르면 그 다음에는 항상 역전세가 옴

전세금은 비용이 0%, 평균 7% 이상 상승하는 좋은 부채. (좋은 시절에도)

부동산 투자 시 서울입주 물량 확인 방법 : 부동산 지인에서 수요/공급 탭 확인 - 부동산 전세금 변동률 예측

호갱노노에서도 수요 공급 확인. 투자하려는 물건의 전후 3~6개월, 2년 후 시점에서 공급 물량이 많은지 확인

너바나의 투자 원칙 : 가치를 보는 눈을 키워야 하고, 동시에 구매/처리할 수 있는 능력을 키워야 함

투자자는 감정이나 상황이 아니라 원칙에 따라 투자하고, 스스로 의사결정하며, 과정과 결과 모두 중요(실력=돈), 투자의 위험과 성과를 알고 투자

투자의 원칙 잡기 : ①매매 가격 비교를 통한 저평가 여부 (같은 가격일 때 더 높은 가치, 같은 가치일 때 낮은 가격)

지역 분석 → 매물 임장 → 결과 정리 (임장보고서), 앞마당이 최소 2개 이상 되어야 비교 가능

②환금성 (매우 중요함), 부동산은 환금성이 매우 안 좋음 (그나마 아파트가 나음)

1~2층, 나홀로 아파트, 오피스텔, 빌라 등은 안하는 게 좋음 (다시 팔 수 있을지 충분히 고민해보기)

③수익률, 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는지 계산 (수익금 / 투자금 (=매매가 -전세가)/투자기간)

일단 자잘한 세금은 빼고 계산하기 (취득세는 반영 가능)

오히려 부자가 되면 큰 수익률만 좇아가지 않음 (5~10% 정도)

수익은 서울이, 수익률로는 지방이 더 좋으므로, 투자지로 어디가 더 좋은지 말하기 어려움

부동산 여러 개 투자하려면 앞마당 공부도 많이 해야 함

부동산 투자 수익률 높이는 방법

앞으로 가치가 오르는지 (수요, 공급 - 입지 독점성)

낮음은 투자금, 전세금이 상승(수요가 있는 경우)

좋은 구매 타이밍 (무릎 이하에서 구매)

수익, 수익률 둘 다 중요

투자 시장에서 가치를 믿고 인내하기

④ 원금보존 : 원금을 잃지 않는 것. (전세가율이 적정한지, 입지 독점성이 있는지, 입주 물량이 적은지 확인)

전세가율이 서울은 60% 이상인 것만, 지방은 80% 이상인 것만

해당 물건이 내 목표 수익률에 적합한지, 아파트 가격이 떨어지지 않는지 확인 (전세가율이 50%도 안되면 매매가가 어마하게 떨어질 수 있음)

최악의 상황에서 가격이 얼마나 떨어질지 / 안전 마진은 얼마인지 / 전세가 변동 여부 확인

물건의 전세가 / 적정 전세가율 / 수요가 많고 입지 독점성이 있는지 / 단기 입주 물량이 적정한지 확인

⑤ 리스트 관리

조급함과 무지, 탐욕으로 구매하면 실패

대량공급 → 전세가 하락으로 역전세 발생 가능 → 3년 내 입주 물량, 입지 독점성 확인

급격한 전세가 상승 이후에는 역전세 발생 가능 → 전세금 욕심으로 적은 갭만 바라지 말고 전세금 상승 기대하기 / 무리한 전세가 상승이 아닌 5%정도만 높여받기, 전세보증금 중 5~10% 정도는 보유

금리 상승 여부 → 고정적인 수입 필요

나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?

나의 연평균 투자 수익률은?

내가 사려는 부동산은 매도가 가능한가? (부동산에 물어봤을 때 일주일 내 연락 안오면 관심 없는 것)

최악의 상황에서 플랜 B가 있는지 (역전세, 잔금 처리 문제 등)

투자에 대한 무지 (나의 실력의 부족함을 인정하고 실력 키우기)

너바나의 부자되는 투자 전략 : 투자 실력을 쌓고, 1년에 한채씩 매년 모이는 돈으로 구매 (반복)

투자 공부하는 법

기초 강의 + 경제 기초 쌓기 (책, 칼럼, 인맥 등) - 3개월 차

→ 기초 실전 강의 + 커뮤니티 활동 (인맥, 루틴) - 6개월 차

→ 실전 강의 + 임장 + 경제 기초 + 커뮤니티 활동 - 9개월 차

→ 실전 투자 + 임장 + 경제 기초 + 커뮤니티 활동 - 1년 차

→ 돈 X 시간 X 노력 (독서, 강의, 임장, 실전 투자, 인맥) - 3년