2025년 착공/인허가 물량 집계가 완료되었기에 소개드리고자 합니다.
단기적으로는 착공 물량, 중장기적으로는 인허가 물량을 토대로 향후 입주 물량을 전망함으로써 각 지역의 향후 물량 부담을 알아보고자 함입니다. (모든 물량은 아파트 기준입니다.)
다만 과거에는 "인허가 = 1~2년 후 착공" 이었습니다만 최근 그 공식이 깨졌습니다. 공사비 급등 등 시공 조건 악화로 현재는 인허가 물량의 60% 수준만 착공되고 있습니다. 따라서 이 글은 착공 물량 위주로 알아보되, 인허가 물량은 그래프 없이 글로만 터치할까 합니다.
우선 서울입니다.
서울은 지난 15년간 연 평균 3.8만호가 착공되었는데 2015년부터 2020년까지 중장기 평균을 웃도는 물량이 착공되었습니다. 특히 2017~19년에는 연 평균 5만호 이상이 착공되면서 2020~22년에 적지 않은 입주 물량이 쏟아졌습니다.
그러나 2023년 2.7만호, 2024년 2.2만호, 2025년 2.7만호만 착공되면서 2026~28년 입주 물량 감소폭이 클 수밖에 없음을 알려주고 있습니다. 과거 데이터를 보면 서울 아파트 전세가는 수도권(서울+경기+인천) 아파트 입주 물량과 밀접한 음(陰)의 상관관계가 있는 것으로 드러났는데 수도권 아파트 착공 물량은 2023년 10.8만호, 2024년 15.0만호, 2025년 15.3만호로 중장기 평균 17.3만호보다 적기 때문에 전세가도 상방 압력이 커질 전망입니다.
인허가는 지난 15년간 연 평균 4.1만호가 진행되었는데 2023년 3.5만호, 2024년 4.8만호, 2025년 3.5만호가 인허가되어 중장기 평균과 유사한 수준으로 이뤄졌습니다.
이번에는 경기입니다.
경기는 지난 15년간 연 평균 11.4만호가 착공되었는데 2019년 14.7만호, 2020년 14.8만호가 착공되어 2022~23년 입주 물량이 많았습니다. 그 이후 착공 물량은 2022년 7.1만호, 2023년 6.6만호로 급감하다가 2024년 9.9만호, 2025년 10.8만호로 반등 추세입니다. 따라서 2026년 입주 물량은 매우 줄어드나 2027~28년 입주 물량은 조금씩 늘어날 것으로 예상됩니다.
인허가는 지난 15년간 연 평균 13.4만호가 진행되었는데 2024년 15.2만호, 2025년 14.7만호가 인허가되어 적지 않은 수준의 진행 상황을 보여줬습니다. 중장기적인 공급 여력은 조금씩 확충되는 모습입니다. 이것이 착공으로 이어질지가 중요한 관전 포인트입니다.
다음은 부산입니다.
부산은 지난 15년간 연 평균 2.3만호가 착공되었는데 2014년부터 2020년까지 줄곧 평균을 웃도는 물량이 착공되면서 물량 부담으로 돌아왔으나 2021년 1.7만호, 2022년 1.8만호, 2023년 1.9만호, 2024년 1.6만호, 2025년 1.6만호가 착공되면서 5년 연속 중장기 평균을 밑돌고 있습니다. 따라서 2024년부터 2028년까지 계속 중장기 평균을 밑도는 입주 물량이 들어올 것으로 예상됩니다. 그만큼 부산도 상방으로 완연히 전환하는 수급 상황이 되고 있습니다.
인허가는 지난 15년간 연 평균 2.6만호가 진행되었는데 2022년 4.0만호, 2023년 2.8만호, 2024년 2.9만호, 2025년 3.0만호로, 착공 물량과는 반대로 줄곧 중장기 평균을 웃도는 인허가가 진행되고 있습니다. 공사비 급등 영향으로 인허가 물량이 곧바로 착공 물량으로 이어지기는 쉽지 않은 상황이나 어쨌든 여건이 변화되면 착공 물량이 다시 늘어날 가능성은 있는 셈이므로 관심이 필요합니다.
이번에는 대구입니다.
대구는 지난 15년간 연 평균 1.7만호가 착공되었는데 그래프에서 보시다시피 2018년부터 2021년까지 중장기 평균을 크게 웃도는 물량이 착공되면서 2024년까지 상당한 입주 물량 부담이 있었고 이것이 대구의 매매가와 전세가를 모두 급락시켰습니다. 그러나 2023년 0.1만호, 2024년 0.5만호, 2025년 0.5만호로 착공 물량이 급감하면서 2026~28년은 입주 절벽을 예고하고 있습니다. 그동안 과중한 물량 부담으로 6대 광역시 중에서 대구가 가장 낙폭이 컸습니다만 2026년 이후 공급 절벽을 맞이하면 반대로 큰 폭의 반등도 가능케 하는 수급 상황입니다.
인허가는 지난 15년간 연 평균 1.9만호가 진행되었는데 중장기 평균을 웃도는 인허가가 2017년부터 2022년까지 계속되었습니다. 다만 2023년 1.4만호, 2024년 0.3만호, 2025년 0.5만호로 인허가도 많이 감소되어 대구의 중장기 공급 여력도 감소하고 있습니다.
다음은 인천입니다.
인천은 지난 15년간 연 평균 2.1만호가 착공되었는데 대구와 유사하게 2018년부터 2021년까지 중장기 평균을 크게 웃도는 물량이 착공되었습니다. 이 역시 인천도 대구와 마찬가지로 2024년까지 물량 부담에서 벗어나기 힘든 상황을 보여줬는데, 2022년 2.0만호, 2023년 1.5만호로 착공 물량이 급감하는 모습도 대구와 닮았습니다. 그러나 2024년에 다시 착공 물량이 2.8만호로 늘어났습니다. 착공 물량을 토대로 입주 물량을 예상해보면 2026년은 공급 감소, 2027년은 공급 증가를 점쳐볼 수 있겠습니다.
인허가는 지난 15년간 연 평균 2.4만호가 진행되었는데 2019년 4.2만호를 정점으로 인허가가 빠르게 감소하였습니다. 그러나 2023년에 2.7만호로 다시 인허가가 늘어나면서 2024년 착공이 늘어난 것으로 보입니다. 2025년 인허가가 2.5만호로 다시 늘어났기 때문에 2026년 착공 물량이 늘어날 가능성이 있습니다.
이번에는 광주입니다.
광주는 지난 15년간 연 평균 1.0만호가 착공되었는데 2020년 이후 착공 물량이 중장기 평균을 밑돌고 있었으나 2023년에는 중장기 평균을 약간 웃도는 물량이 착공되었습니다. 그러나 2024년 0.4만호, 2025년 0.3만호로 다시 착공이 급감했기 때문에 물량 부담은 적은 편입니다. 주택구입부담지수 중장기 평균 대비해서 광주의 오버슈팅 정도가 광역시 중에서 가장 높은 점이 밸류에이션상 부담이 되고 있습니다만 수급은 광주가 상승 압력을 받는 쪽으로 움직이고 있습니다.
인허가는 지난 15년간 연 평균 1.2만호가 진행되었는데 2020년부터 중장기 평균을 밑도는 인허가가 이뤄지고 있습니다. 2023년만 1.1만호 인허가로 중장기 평균과 유사한 수준이나 다시 2024년 0.5만호, 2025년 0.8만호 인허가로 감소하였습니다. 즉, 광주의 공급 감소가 중장기적으로 이어질 것임을 시사하고 있습니다. 다만 앞서 말씀드린대로 광역시 중에서 가장 고평가된 밸류에이션이 어느 정도 해소되어야 장기간의 공급 감소에 따른 상승 효과를 제대로 누릴 수 있을 것 같습니다.
다음은 대전입니다.
대전은 지난 15년간 연 평균 0.9만호가 착공되었는데 갑자기 2021년 1.6만호가 착공되어 2024년 입주 물량 부담이 컸습니다. 그 이후 착공 물량이 2022년 1.2만호, 2023년 0.5만호로 빠르게 감소하다가 2024년 1.9만호로 다시 급반등하였습니다. 그리고 2025년은 다시 0.5만호로 급감했네요. 이 결과로 볼 때는 2027년 입주 물량은 다소 부담스러운 수준으로 판단됩니다. 다만 2028년 입주 물량은 다시 급감이 예상됩니다.
인허가는 지난 15년간 연 평균 1.2만호가 진행되었는데 2019년부터 줄곧 중장기 평균을 웃도는 인허가가 계속되고 있는 점이 부담스럽습니다. 특히 2024년에는 무려 2.8만호가 인허가된 점이 향후 착공 물량 증가 가능성을 키우고 있습니다. 이러한 인허가 물량이 언제 착공 물량으로 전이될지 예의주시할 필요가 있습니다.
마지막은 울산입니다.
울산은 지난 15년간 연 평균 0.7만호가 착공되었는데 그래프에서 보시다시피 2023년 0.5만호, 2024년 0.4만호, 2025년 0.3만호로 착공 물량이 계속 감소하고 있습니다. 결국 2026~28년 입주 물량도 갈수록 감소가 예상되는 셈입니다. 울산의 전세가율은 지금도 상당히 높은데(2026년 1월 기준 76.7%), 향후 공급 감소가 지속된다면 이러한 높은 전세가율은 계속 매매가를 밀어올릴 수밖에 없습니다.
인허가는 지난 15년간 연 평균 0.9만호가 진행되었는데 2022년 1.3만호, 2023년 1.4만호의 인허가는 적지 않은 수준입니다. 2024년에 0.4만호로 급감했습니다만 2025년은 다시 0.9만호로 증가하였습니다. 인허가 물량이 많았다는 것은 중장기 공급 확대 가능성이 열려있다는 것이므로 이것이 언제 착공 물량으로 이어질지 울산도 예의주시해야 하는 상황입니다.
국토연구원과 주택산업연구원은 수도권은 "유동성", 지방은 "공급"이 부동산에 큰 영향을 미친다는 연구 결과를 잇따라 발표한 바 있습니다. 그런 관점에서 지방 광역시의 착공 물량 감소는 향후 상승 전환 또는 상승폭을 키우는 요소입니다. 게다가 대부분의 지방 광역시는 전세가율이 높은 상태이기 때문에 공급 감소는 곧바로 매매가 상승으로 연결될 가능성도 커진 상황입니다. 이 추세에 변화가 있는지, 6개월 뒤에 2026년 상반기 착공 물량까지 나온 시점에서 다시 살펴보도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
p.s) 새 정부 출범 이후 이재명 대통령이 SNS를 통해 연일 부동산 관련 메시지를 발신하고 있습니다. 이에 향후 정부의 정책은 어디로 흐를 것이고 시장은 어떻게 움직일지에 대해 내용을 정리하여 강의를 하게 되었습니다. 혹시 관심 있으신 분들은 참조해주시면 감사하겠습니다 ^^
