안녕하세요 대기만성 흙수저 대흙입니다.
서울수도권에서 천지개벽으로 변한 곳 그리고 변할 곳이라고 하면 어디가 떠오르시나요?
광명, 용인, 하남 등 여러 호재와 신도시가 있는 곳들이 떠오르겠지만 미래에 위상이 가장 크게 올라갈 가능성이 있는 지역은 바로 '구성남'입니다. (성남시 수정구+중원구)
구성남은 2000년대 초반까지만 하더라도 철거민을 이주시켜 만든 도시, 무허가 판자촌, 연탄 난방, 비포장 도로 등 가난한 사람들이 사는 곳이라는 인식이 있었습니다.
① 재개발 규모 서울 뉴타운보다 큰 수준
② 입지 강남 + 판교 사이
③ 교통 8호선, 위례신사선, GTX 판교 연결
하지만 최근에는 위와 같이 3가지 이유로 과거 낙후된 도시란 인식에서 가장 많이 바뀔 가능성이 높은 도시로 주목받고 있습니다.
왜 지금 구성남을 주목해야 하는가
# 키워드: 신축 대단지, 브랜드, 역세권, 언덕
구성남의 단지들은 위와 같은 키워드를 가지고 접근하시면 좋습니다. 재개발 신축으로 인해 단지 평탄화가 잘 되어 있긴 하나 각 동별로 엘리베이터를 몇 번 타고 이동을 해야하는지 역은 어디쪽이 더 가까운지가 중요합니다.
- 신흥/산성 생활권
- 산성역포레스티아 (2020년 4,089세대) : 현재 구성남의 대장이며, 산성역 역세권에 꽤나 평탄화가 잘 되어서 평지나 다름 없는 단지입니다. 삼성전자, SK하이닉스로 출퇴근하는 대기업 직장인들이 많이 거주하고 있으며, 8호선 산성역에 인접할수록 로얄동입니다.
산성역자이푸르지오 (2024년 3,692세대) : 산을 깎은 경사지형이기에 앞동과 뒷동의 선호 차이가 굉장히 중요합니다. 이외에 2단지가 산성역 접근성이 가장 높고, 3단지는 산성역과 단대오거리역 모두 접근 가능합니다만 걷기엔 애매하고 버스로 2정거장 정도 이동해야 하는 단점이 있습니다. 특히, 공원을 끼고 있는 3단지 일부동은 공원조망으로 선호도가 더 높기도 합니다.
산성역해리스톤 (2027년 3,487세대) : 구성남의 새로운 대장이 될 단지로 청약 당시 평균 경쟁률이 약 30:1 수준이며, 모델하우스 오픈 3일 동안 약 2만명 이상이 방문할 정도로 핫했던 단지였습니다. 또한 앞선 두 단지와 합쳐 1만세대의 신축벨트 형성에 대한 기대감이 높은 곳입니다.
- 중앙/금광 생활권
신흥역하늘채랜더스원 (2022년 2,411세대) : 내부 평탄화가 잘 이루어진 단지로 해링턴스퀘어신흥역 단지와 함께 신흥역세권입니다. 111동이 신흥역에서 가까우며, 단지내 초등학교와 1단지 바로 옆 중학교, 고등학교까지 껴있는 장점이 있습니다. 3단지는 공원 옆에 평지란 선호도가 있으나, 세대수가 적은 단점이 있죠. 또한 인근 시장, 주복 등으로 근린상권이 잘 갖춰진 점이 있습니다.
e편한세상금빛그랑메종 (2022년 5,320세대) : 역세권인 1단지와 뒤로 갈 수록 언덕이 심해져 뒷단지인 5단지와는 가격차이가 2억 가까이 납니다. 다만, 단지 중앙으로 버스가 다니고 엘베가 연결되 있어서 구성남 내에서 저렴한 신축을 원하신다면 뒷단지라도 충분히 고려해볼만 합니다.
- 해링턴스퀘어신흥역 (2027년 1,972세대) : 신흥역과 바로 붙어있는 대규모 주거복한단지입니다. 해당 단지의 가장 큰 장점은 8호선 신흥역과 직통으로 연결되어 있다는 것인데요. 신흥역에서 잠실까지 약 20분에 비교적 평지인 곳이라 입지는 최상급이라 할 수 있습니다.
구성남이 천지개벽하는 이유
그 동안 구성남은 입지는 오히려 분당보다 좋지만 낙후된 환경이 아쉬운 곳이었습니다.
강남 20분대 직결과 판교 접근성 또한 뛰어났음에도 불구하고 기존의 인식과 노후화된 빌라나 판자촌 등이 그 가치를 절하시키고 있었습니다.
하지만, 이미 시작된 재개발과 더불어 남은 환경개선들이 구성남의 제대로 된 가치를 찾으려 하고 있습니다.
- 3만세대 이상 남은 재개발 규모 (마곡지구급 규모)
사업시행인가 이후 구역만 보더라도 (수진1구역 약 4,844세대, 신흥1구역 3,754세대) 약 1만 세대 규모이며, 가장 속도가 빠른 상대원 2구역은 현재 이주까지 완료 되어 약 5,090세대 규모의 재개발을 앞두고 있습니다.
이후에 남은 상대원 3구역, 신흥3구역, 태평3구역 등을 합치면 ‘마곡지구급의 새로운 신도시’가 탄생하게 됩니다.
- 8호선 연장 호재 (판교 접근성의 비약적인 상승)
또한 모란역에서 판교역까지 8호선 연장이 예비타당성조사 대상사업으로 선정됐습니다. 기존에는 성남 구도심에서 판교로 대부분 버스나 신분당선 환승을 통해 갔기에 40분 내외였지만 8호선 연장이 된다면 약 6분만에 이동할 수 있습니다.
따라서, 성남 원도심 → 판교 직결 효과로 인해 성남 구도심의 가치 또한 판교 배후 주거지화로 더욱 높아질 예정입니다.
구성남의 투자 액션플랜
현재 구성남의 신축가격들을 바라볼 때는 다음과 같은 관점이 필요합니다.
- 미래를 그려보기
현재 들어오는 신축들에서 끝이 아니라, 남은 재개발과 호재가 다 이뤄졌을 때 어떤 모습이 될 지 그려보세요. 아직까지 남아있는 빌라와 가파른 언덕 속에서 이미 바뀌어버린 신축들의 모습을 볼 수 있는 인사이트를 기를 수 있습니다.
- 땅의 본질을 보기
서울수도권 동남권에서 강남과 판교가 가장 가까운 지역 중 하나라는 사실은 시간이 지나도 바뀌지 않는 본질입니다. 과거의 낙후된 도시라는 인식 때문에 눌림목이 발생했으나, 제 가치를 찾아가고 있는 것처럼 결국은 변하지 않는 가치에 집중해야 합니다.
- 다른 신도시와 함께 트래킹하기
현재 신도시로 탈바꿈한 도시들과 가격을 비교해보고, 입지가치와 가격이 역전된 순간을 트래킹해보세요. 예를 들어 광명, 하남의 랜드마크들과 가격 수준을 가늠해보고 저평가 여부를 계속해서 판단해서 기회를 잡을 수 있어야 합니다.
글을 마치며.
구성남은 낡은 빌라나 상권이 많아, 외국인도 많아서 무서워라는 편견에 갇혀 있기엔 해당 도시의 발전가능성과 잠재력이 너무 큽니다.
현재 구성남은 과거의 모습을 벗고, 한 단계 더 도약하는 시간을 지나고 있습니다. 이 때 본질을 알아보고 미리 접근할 수 있는 사람이 기회를 더 빨리 잡을 수 있을 겁니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
