3주차 - 임장 (주우이)

초보투자자가 겪게 될 모든 것 - 실전편

1. 첫 임장지역을 선정하는 방법
2. 임장보고서 5개 이하 → 집근처 / 회사 근처 지역을 먼저 임장해라 (예: 동탄1)
3. 동2 공급물량이 많다, 강남접근성이 떨어진다, 아파트가 오래됐다
4. 강남 접근성도 봐야하지만, 직주근접, 자족도시라는 것도 고려해야함
5. 임장보고서 6개 이상 → 1기신도시 + 확장
6. 분당 수지 기흥 / 평촌 의왕 산본 / 부평 부천 구로
7. 임장보고서 11개 이상
8. 수도권 + 지방 BUT, 수도권 투자할 거면 수도권만 봐라
9. 선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라보자
10. 정보 부족이 중요한게 아니라, 해석능력이 부족한게 문제
11. 시장이 좋지 않을 때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많음
12. 가격/입지에 대한 선입견을 버려라
13. 지역끼리 비교해라
14. 비교평가 해라: 동탄 → 영통 → 수지 → 분당
15. 비교평가 지역이 많아질수록 좋은 투자할 수 있는 가능성이 높아짐. 임장 지역이 최소 3개는 되어야 함
16. 호재를 찾아야할 때는 하락장이다
17. 가격에 반영이 안되어 있거든
18. 호재가 진짜 도움이 되는가, 입지를 개선시키는가
19. 앞마당 만들기 = 해당 지역의 입지와 가격을 안다 = 언제든 투자할 수 있는 지역을 만든다
20. 사전 임보 쓰기
21. 분위기 임장
22. 단지 임장
23. 매물 임장
24. 1등 뽑기 + 투자
25. 각 단계별로 보고서 내용을 채워서 각 단계의 마침표를 찍자
26. 투자 가능한 곳은 앞마당을 만들어두면 시세/물량만 팔로업 하면 바로 투자 가능성 파악이 된다
27. 투자 의사결정 - 비교평가
28. 목적: 투자매물의 입지평가를 객관적으로 하기 위해서
29. 입지평가: 직장/교통/학군/환경/공급
30. 수도권: 직장/교통이 제일 중요함
31. 직장이 있는 곳이 중요함 → 너무 비싸 → 교통이 중요함
32. 지방: 교통이 크게 중요하지 않음 → 학군이나 환경이 더 중요
33. 예시: 동탄 → 영통 → 수지 → 분당
34. 직장/교통이 제일 중요함
35. 아파트는 땅값이 중요함. 다른 조건이 다 똑같고 연식/교통 차이만 있다면 교통이 좋은 곳을 선택해라
36. 시범단지를 제일 먼저 봐라. 항상 좋은 위치에 시범단지가 있음. 얘네가 제일 처음 지어지는 곳이라 분양을 잘하기 위해서 입지가 제일 좋은 곳에 지음
37. 방 2 vs. 방 3 5천 차이 → 방 3개!
38. 방3/화1 복도 vs. 방2/화1 계단 → 계단식!
39. 투자 순서: 저평가여부 → 투자기준 확인 → 실투자금 확인
40. 투자 후 복기
41. 매전차이에 너무 신경 쓰지 말것 → 매매 후 전세가가 떨어지는 걸 너무 신경 쓰지 말자 → 나중에 덜 돌려주면 된다
42. 가치있는 아파트를 저렴하게 사는 게 중요
43. 예: 평촌역 보다 범계역이 더 좋다
44. 평남 vs. 평북 → 평남이 학군지라 더 좋음
45. 좋은 아파트를 싼 가격에 매수: 수익을 높일 수 있는 전략
46. 전세가가 출령여도 매매가가 꾸준히 오른다면, 결국 수익은 높아진다
47. 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수: 수익률을 높일 수 있는 전략
48. 전세가 출렁이는 걸 고려해서 투자금을 최소화 한다
49. 오를 것을 사는 게 아니다. 저평가 된 것을 사는 것이다.
50. 수익이 큰 투자 < 잃지 않는 투자
51. 로우 리스크 미들리턴!
52. 현재시장에서 저평가여부를 판단하는 방법
53. 예: 죽전역
54. 바로 옆에 신세계 백화점 있음
55. 새터마을 모아미래도 > 도담마을 한양수자인 ~ 도담마을 우미이노스빌
56. 이렇게 인접한 애들도 가격순위가 비슷하게 있는데 덜 오르는 곳이 있을 때가 있음
57. 예: 야탑역
58. 장미1단지 코오롱 > 매화마을 공무원2단지
59. 장미가 판교가 더 가까움
60. 원래 둘이 가격이 계속 비슷했는데 최근에 매화마을이 가격이 덜 반등한 게 보임
61. 물론 가격이 덜 반등한 이유가 있겠지만, 결국 나중엔 같이 오른다
62. 예: 호반써밋 수원 vs. 신정6단지 진흥
63. 호반써밋 수원 신분당선 연장 때문에 가격이 한번 뛰었음
64. 둘이 가격이 같다면, 신정이 저평가다 → 직장/교통이 중요하다!! 신분당선이 원래 있는 곳이 당연히 현재 가치가 더 높은 곳이다. 호재에 속으면 안된다.
65. 핵심
66. 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지(직장/교통)이 더 좋은 곳이 저평가된 곳이다!
67. 최소한 앞마당 3곳이상 만들어야 함. 3달에 1개 정도는 만들어야 함
68. 성장하는 3가지 방법
69. 목표(개인)
70. 연간목표: 독서 → 강의 → 임장 → 투자
71. 월간목표 / 주간목표 / 일간목표
72. 최선을 다하고 너 미친거 아니냐 라는 소리를 들어야 함
73. 머리만 대도 잘 수 있을 정도로 매일을 잘 살자
74. 다른 사람의 좋은 습관을 내 습관으로 만들자
75. 질문(멘토, 선배)
76. 두려워하지말고 열심히 질문해라. 그러면 성장이 빠르다.
77. 질문을 하고 답변을 바탕으로 행동을 해라
78. 질문#1: 이미 매입한 단지에 더 좋은 동/층 물건이 같은 가격이다. 매수할까요?
79. 다른 지역도 조사를 하고 비교하면서 경험을 쌓는 게 더 낫다
80. 리스크 회피: 만약 그 지역에 역전세가 나면 큰일난다. 지역을 분산시켜라
81. 결론은 여러 지역을 아는 게 중요함
82. 질문#2: 지금 임장다니는 지역에 좋은 아파트가 나왔다. 살까?
83. 지금은 다른 물건 신경쓸 때가 아니고, 현재 매매 과정에만 철저히 집중해서 매달려야 함. 그 과정이 다 경험이 될 것이다
84. 우리가 가진 돈은 한정되어 있다 → 매 경험마다 수업료를 내는 것과 마찬가지라 항상 매 경험마다 최선을 다해서 내것으로 만들자
85. 매매랑 전세물량 둘 다 없는 경우가 좋은 케이스다
86. 질문#3: 30평대의 전세 난이도
87. 30평대는 방학 때(1~2월, 7~8월) 전세가 잘 빠진다.
88. 10월에 빼려면 힘들다. 전세를 2년 3개월 맞춰서 1~2월에 다음 전세 받을 수 있게 해라
89. 질문#4: 어떻게 하면 넓은 지역을 볼 수 있을까요?
90. 임장보고서 10개만 달성해라
91. 지금하고 있는 활동 1년만 더 해라
92. 주어진 과제에 집중해라
93. 임장보고서의 최종 goal은 임장보고서를 작성하지 않는 것!
94. 관계유지(가족, 동료)
95. 배우자와의 관계: 투자는 내욕심이다
96. 함께 행복하기 위해 내가 조금 더 노력해야지
97. 와이프와의 시간을 확보하기 위해 내가 조금 더 노력해야지
98. 내가 하는 투자에 대해서 공유하자 → 피피티를 만들자
99. 투자는 왜 해야할까?
100. 현재 우리의 상황은?
101. 우리에게 가장 중요한 것은? 자산 재배치
102. 수지에게 내가 약속할 수 있는 것은?
103. 3년차에는 뭘 해줄게
104. 5년차에는 뭘 해주고
105. 10년차에는 뭘 해줄게
106. 가장 좋은 입지의 아파트를 와이프 명의로
107. 공동명의가 좋나, 개별명의가 좋나: 비싼 물건일수록 공동명의가 좋음. 양도소득세 기준이 공동명의자끼리 나누게 됨
108. 함께 이야기 하고 싶은 것들?
109. 옆에 있어줘서 고마워 → 배우자가 옆에 없다면을 떠올려봐라
110. 가족들과의 관계
111. 가족들이 희생해주는 것에 대해 감사하고 보답해야함
112. 가족들이랑 시간을 많이 보내자
113. 직장 동료들과의 관계
114. 주어진 일에 최선을 다하기
115. 다른 사람에게 피해주지 않기
116. 잡무를 손들어서 하기 → 덕을 쌓는 것
117. 어디서나 인정받을 수 있는 사람될 수 있게 도와주기
118. 후배가 한 일에 대해서 다 위에 말해주기
119. 간단한 선물하기 / 커피 쏘기
120. 느려도 정석으로 가자 → 배운대로 원칙대로 행동하자
121. 실력은 뒤쳐져도, 노력에서는 뒤쳐지지 말자