안녕하세요 무늬스누피입니다.
열반기초반 수익률 보고서를 작성하며
강의에서 들어왔던 경희궁자이에 가볼 수 있었습니다.
의사, 변호사들의 아파트라는 경희궁자이2단지
수익률 보고서입니다~~
(1)위치
경희궁자이2단지는 서울시 종로구 홍파동에 위치해있습니다.
1단지부터 4단지까지 있는데요
1단지는 임대, 4단지는 오피스텔,
일반 2, 3 단지로 구성되어 있습니다.
교통은 3호선 독립문역과
5호선 서대문역이 도보 이용이 가능합니다.
경희궁자이는 주변 단지들에 비해 연식이 좋은데요
돈의문 뉴타운 1구역으로 지정되어 17년도부터 입주를 시작했습니다.
경희궁과 강북삼성병원, 서울시청,
빅4 로펌을 끼고있는 강북권의 대장!!
인근에 계속된 재개발 사업이 있기 때문에
미래가치 역시 더욱 좋아 보입니다.
(2)입지_직장(A) 종사자수: 27.5만명
종로구에 있는 경희궁자이는 3대 업무지구인 시청, 여의도와 특히 가깝습니다.
종로구의 종사자수는 27.5만명이고 사업체 수는 4.8만개로 A등급입니다.
(3)입지_교통(A) 강남45분, 시청, 여의도 30분이내
강남역: 3호선을 타고 환승해야하고 약45분 걸립니다.
시청역: 버스로 20분, 도보로도 약 30분 이내로 도착할 수 있습니다.
여의도: 5호선을 이용해서 25분 이내 이동이 가능합니다
(4)입지_학군(C) 대신중(74%) 인근 학원가 없음
초등학교는 독립문초(20명) 배정인데요
700m거리, 도보 11분 정도예요 (어른 걸음 기준)
거리가 먼 편이라 학부모들의 선호도가 떨어지는 것 같습니다.
저학년부터 셔틀버스를 태운다는 이야기가 있고
인근의 사립초로 보낸다고도 합니다.
중학교는 대신중, 배화여중, 청운중 배정입니다. (학구도서비스 참조)
대신중(74%), 배화여중(87%), 청운중(84.6%)로 C 등급입니다.
경희궁자이의 최대단점은 학군지가 아니라는 점입니다.
자사고와 과학고가 인근에 있지만
단지 주변으로 학원가 형성이 안되어 있고
단지내 상가에 아이들 학원,
길건너 영천시장 쪽에 입시학원이 군데군데 보입니다.
어떤분들은 마포 학원가까지 라이딩을 한다는데
아이 교육에 관심이 많다면 이사를 고민할 것 같습니다.
(5)입지_환경(C)
강북삼성병원이 단지 가까이 있고
2km이내 롯데백화점(본점), 신세계백화점(본점),
롯데마트(서울역점) 이 위치해 있습니다.
(6)입지_공급(S)
종로구는 올해부터 입주 물량이 없습니다. (S)등급
다만 종로구와 3년간 인구의 이동을 보았을때('21.4~'24.1)
인구이동 규모가 큰 성북구, 서대문구, 은평구 등
입주 물량도 같이 확인을 했습니다.
공급 대부분이 '24~'25년도 입주 물량이라
올해 후반기 이후로 세를 맞춘다면
26년 이후에는 리스크를 염려할만큼 큰 대단지 입주는 없어 보입니다.
(7)수익률 분석
현재 시세: 경희궁자이2단지 34평 현재 매매 20억, 전세 10.5억
5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 22.25억 전세 13억
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 16.9억 전세 8.7억 (고점대비 -24%하락)
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 고점 매입시 수익률 (20.0-22.25)÷(22.25-13.0)X100 = -24%
*5년 내 저점 매입시 수익률 (20.0-16.9)÷(16.9-8.7)X100 = 38%
▶ 정말 괜찮은 단지라 고점대비 30% 이상 빠지지 않았습니다.
최근 6월 2일 실거래가가 과거 전고점 (22.5억)을 찍었구요(!!)
5월부터 매매 거래가 많이 일어나서
20억 전후로 거래도 쭉쭉 되었고 최근 전세도 12억을 찍었습니다.
하락폭이 크지 않은만큼 거주자들의 자금력도 좋고
실거주 선호도가 높은것 같아요
23년 1월에 산 사람은 야수의심장..
게다가 그 당시였다면 좋은 RR을 샀을것 같아요.
수익률은 38%로 고점대비 5.6억 싸게 매수를 했네요
(8)현장사진
단지에서 느껴지는 웅장함 예쁜 조경과 석가산, 물 분수,
뛰어노는 아이들과 여유로운 사람들까지, 뒷동과는 단차가 있는데 엘리베이터로
이동할 수 있습니다.
(9)투자결론
▶ 비교는 송파구 신천동의
파크리오 84('08, ^6864)와 비교를 했습니다.
최저 매매가 20.5억 / 전세가 7억으로(투자금 13.5)
파크포레온 입주 영향을 많이 받고 있네요 ㅜㅜ
매매가를 비교해보면 파크리오가 경희궁자이보다
싸게 느껴집니다.
(학군이 아쉬워서 저는 잠실로 턴합니다..)
투자로는 접근하기 힘들지만
강북의 랜드마크를 보면서
종로권 직주를 원하는 사람들의 선호도를
느낄 수 있어서 좋았던 경희궁자이였습니다.
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