전주 송천동2가 에코시티더샵 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 24조 소소하게크게] 

 ▶ 아파트명

전주시 송천동2가 에코시티더샵 34PY / 24PY / 724새대 입주 2018.01

▶ 위치(지도)

전주시 / 덕진구 / 송천동2가 / 에코시티더샵

▶ 입지평가

1.   직장

전주시 종사자수 321,670명 / 사업체수 74,581

2.   교통

도시첨단 산업단지 12분 / 익산산업단지 30분 / 전주시청 16분

3. 학군

화정중학교(특목고,자율형)10.1% / 오성중 86%

4 환경(편의시설)

이마트, 그외 마트

5.   공급

반월3차세움펠리피아 2024.11 / 181 세대

에코시티한양수자인디에스턴 2026.12 / 268세대

6.수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 손천동 에코시티더샾 현재 매매 5억1천, 전세 3억6천

▶ 현장 사진 

투자 결론 

도로 초입에 인접해 있으며 초,중학교를 끼고 있음

상권은 도로 맞은 편에 형성되어 있음

저평가: 0

송천동2가 생활권 단지들과 비교해 가격은 저렴하다고 생각된다

전고점 대비 20% 시세가 떨어져 있고 학교 접근성이 좋으며, 주변 상권과 밀접해 있다.

환금성: 상

34평 724세대 전세매물 없음

수익률 보류

전고점 기준으로 9500만원을 투자 한다면 70% 수익이 확보 가능함

원금보전:△

전세가율 68%로 전세가가 상승하고 있음 전세매물 소진된 상태임

리스크: x

24~25년 궁급 물량이 440세대로 적정수요 1/2이하 임

최종: 저환수원리에 부합하는 단지라고 판단은 되나

아쉬운 것은 초기 투자금 지방으로 1억1천이 소요되며, 기존 수익률은70%로 년 14% 인것이 아쉽긴하다

그래도 매입하고 싶은 것은 2년내 공급이 없고, 직장의 질이 좋은 등급으로 충분히 물량을 끌어주지 않을까 한다

직장 S

교통 A (전주1산업단지)

학군 C

환경 B

공급물량 S