목동신시가지7단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 53조 닉네임]

▶ 아파트명

목동신시가지7단지

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

⦁ 직장: B

양천구 종사자수 133,776명

⦁ 교통: A

강남역 49분 / 여의도 21분 / 시청역 38분

⦁ 학군: S

1. 목운중: 학업성취도 96.4%, 특목고 진학률 6.0%
2. 영도중: 학업성취도 81.0%, 특목고 진학률 0.8%

⦁ 환경(1km 내 편의시설): A

현대백화점 목동점, 이마트 목동점, 킴스클럽 목동점

⦁ 공급: S

양천구 2027년까지 입주예정 물량 없음

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 목동신시가지7단지 37평 현재 매매 25.2억, 전세 9억

5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 25.4억 전세 11억

5년 내 고점 매입시 수익금 및 수익률: -0.2억, -1%

5년 내 저점 매입시: 2019년 6월 매매 16.45억 전세 6.8억

5년 내 저점 매입시 수익금 및 수익률: 8.75억, 91%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

저평가: 하

1. 절대적 저평가: 전고점 대비 현재 호가가 99% 수준의 가격이므로 저평가가 아니라고 판단.
2. 상대적 저평가: 서초래미안 51평형 고층 호가 26억 매물과 비교했을 때, 0.8억 차이가 나더라도 학군은 비슷하게 좋으며 직장과 교통이 서초래미안이 더 좋기 때문에 목동신시가지7단지는 저평가가 아니라고 판단.

환금성: 상

양천구 기준 30평형대 대장 아파트인 만큼 수요가 많기 때문에 매도하려 할 때 상시 매도 가능할 것으로 판단.

수익성: 하

가치는 충분하다고 생각하지만, 전고점 대비 가격이 저렴하지 않기 때문에 수익성이 낮다고 판단.

원금보존: 하

현재 시세 기준 35.7%의 전세가율로 원금 보존을 하기 어려울 것으로 판단.

리스크 대비: 중

향후 3년간의 공급이 없고 24년 실거래 전세가보다 낮은 가격이기 때문에 역전세가 일어날 가능성은 낮다고 판단. 하지만 현재 투자를 할 경우 학기 중인 점과, 휴가철을 앞두고 있는 점을 고려하여 전세를 못 맞출 경우도 생각해서 잔금 대비를 해야 할 것으로 판단.

결과적으로 환금성이 좋고 리스크는 잔금을 감당할 수 있다면 대비가 가능하겠지만, 저평가가 되어있지 않고, 수익성과 원금보존이 불확실하기 때문에 투자하지 않는다.