정리가 늦어 조금 늦게 제출하는 3강 강의후기
- 수도권 핵심은 결국 직장, 그리고 직장과 연결된 교통이 중요하다. 지방은 직장이 가깝기 때문에 학군과 환경에 좀 더 비중이 커진다. 다만 지방도 직장이 있어야지 인구 등이 유지되거나 신규유입이 되기때문에 결과적으로 직장은 기본적으로 충족되어야지 미래 투자가치가 존재할 것으로 판단된다.
- 시장이 안좋아 질수록 가격 왜곡이 심해진다. 그렇기 때문에 가격,입지,선입견을 버리고 객관적으로 바라봐야한다. 객관성을 얻기 위해서는 내가 알고 있다고 생각한것을 버리고 임장을 가야하고, 보고서를 작성하여 비교할 수 있어야 한다.
- 수도권 서부(김포,파주,검단 등) 은 삼성/하이닉스/현대등 이 있는 동부(동탄,평택)에 비해서 상대적으로 일자리 power가 약하기 때문에 비교하자면 조금 가치가 낮을 수 있다.
- 첫 임장지가 주변일 경우 그 지역에 거주하였던 사람도 해당 지역 모든 아파트입지를 알고 시세를 알고 있는게 아니기 때문에 직접 발과 눈으로 확인하기전에는 확신하지 말자
- 첫 임장지를 주변으로 갈 경우 매일 퇴근하고 갈 수 있는 장점이 있다. 꾸준하게 거르지 않고 임장을 가는 습관을 들여놔야한다. 그래서 투자가 가능한 지방지역으로 가는 것을 추천하지 않는 것이다.
- 앞마당이라는 건 입지(설명가능성)와 가격(landmark)을 안다는 것이고, 보고서를 작성하는 마침표가 찍어져야지 진정한 내 앞마당이 된다. 왜? 임장의 단계는 사전 → 분위기 → 단지 → 매물 임장 등 여러 단계로 나누어지는데, 마무리 짓지 않게되면 처음부터 다시 시작하는 비효율적인 상황이 이뤄지기 때문이다. 나 또한 이전에 이틀을 꼬박 투자하여 동대문구, 성동구 주변을 임장하였는데 입지를 명확하게 정리하지 않았기때문에 객관적인 비교평가가 어렵다. 금같은 시간을 최대한 효율적으로 사용하여야 한다.
- 갭에 너무 매몰되지 말고, 저평가 되어있는 물건을 찾는것이 우선이다. 시장이라면 결국엔 적정 가격 및 전세율을 찾아갈 것이기 때문이다. 그럴 경우 매매가가 왜곡되어 있는 것이 나에겐 궁금적 이득이다.
- 입지독점성이란 개념에 대해서 알게되고, 중요성을 깨닫게 된다. 부를 이루는 방법은 소비하거나 자산을 처분하는 것이 아닌 좋은 자산들을 모으는 행위이고, 멀리 20~30년을 생각하며 투자하기 위해서는 토지의 가치 즉, 입지독점성을 반드시 염두해 두고 투자하여야 한다. 건물은 10~20년이면 감가상각이 이루어지기 때문에, 당장의 신축에 너무 많은 가중치를 두어서는 안될 것이다. 특히 지방이 더 그렇지 않을까 싶다. 땅이 귀하면 재개발, 땅이 덜 귀하면 신도시
- 비교평가를 하기 위해서는 최소 3개의 앞마당이 필요하고, 올해까지 3곳 이상 만들 것이다. (성동구, 광진구, 동대문구)
- 성장하는 3가지방법 → 목표, 질문, 관계유지 , 최근에 읽고 있는 원씽이라는 책에서 스스로에대한 질문이 정말 중요하는 것을 깨달았다. 질문을 할때 사람은 비로서 생각을 하게 되기 때문이다. 좋은 질문을 던지는 것을 무엇보다 중요하고, 스스로의 고민을 통해 만들어 질 것이다.
- 30평부터는 학군이 더 중요해지고, 투자를 하기 위해서는 전세는 필수적으로 껴야한다. 그럼 몇월달에 전세를 주는게 유리할까? 당연히 1~2월 입학전이다.
- 투자시에 첫번째 물건이 가장 안좋을 것이고 그럴수록 환금성을 더 신경써야할 것이다. 좋은 물건을 사라는 얘기다.
- 임장보고서, 얼마짜리일까 생각해본다. 단순한 보고서라고 생각할지 모르지만 보고서 하나하나가 몇억을 가치를 가질 수 있다. 절대 하찮고 쓸데없는 보고서가 아닌 것이다. 하나에 1억 → 한장에 100만원이라고 생각하고 작성하면 절대 작성하는 법이 없을 것이다.
- 아파트 수익률보고서는 입지평가와 수익률 분석을 할 수 있게 해준다. 주변 입지요소분석은 누구나 그 이유를 이해할것이다. 더 중요한 것은 투자자로서 가져야할 태도 및 생각을 갖게하는 점이다. 수익률을 모르면 사는 시기와, 기다림의 중요성을 모르기 때문이다. 당장 20~30% 수익을 올리는 투자는 없다. UP&Down이 계속되면서 뒤돌아보았을때 몇배의 수익을 볼 수있는있다. 그러니까 좋은 투자를 했으면 일희일비하지 말고 기다려야한다는 것이다. 그러기위해서는 수익률에 대한 믿음이 있어야 한다.
- 악마는 디테일에 있다라는 속담은 일의 건축가이자 바우하우스의 교육자로 활동했던 미스 반 데어 로에의 ‘신은 디테일에 있다(God is in Details)’에서 왔다고 한다. 하지만 우리의 보고서는 완벽주의가 아닌 완료주의이다. 계속 나아가기 위해서는 완성이 우선이고, 그 후에 디테일에 신경써야한다. 디테일에만 매몰되어있으면 발걸음 조차 내딛을 수 없기 때문이다.
- 학군의 중요성에 대해서 지금까지 큰 생각이 없었다. 다만 최근에 서울보다 작은 파리내에서도 지역별로 학군에 따라서 집값 및 생활수준이 현저하게 다르다는 것을 느끼게 되었다. 부모는 자녀를 시험하지 않는다는 말. 현재 성동구에 거주하고 있지만 미래 자녀가 생기게 되면 거주지를 이동해야 할지 않을까 생각한다. 결국 강남, 고덕이 좋고 비싼 이유는 직장 + 교통 뿐만 아니라 학군 및 환경도 좋기때문일 것이다. 물론 출산율이 낮아지고, 딩크족이 많아질수록 학군에 대한 선호도는 낮아질 수도 있는 법이고, 모든지역에 학군이 중요한것은 아니다. 교통이 더 강점인 지역도 있기 때문이다.
- 공급은 매매가에 영향을 주고 전세가에도 영향을 주지만, 입주장은 3년이상 가지 않는다고 들었다. 또한 공급이 주변환경을 변화시켜 지역위상을 높이는 경우도 있으니, 현재 공급이 많은 곳을 눈여겨 보아야 할 것이다. (ex 마포, 동대문, 성남)
