평촌동 귀인마을현대홈타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 53조 신혜민]

▶ 아파트명

평촌동 귀인마을현대홈타운 (2002년식, 967세대)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 - B (10만명 이상) ★ 인근 지역도 조사하기 ★

경기도 안양시 동안구 종사자수 181,793명 (약 18만명)

2.교통 - B (강남 1시간 / 부도심 1시간)

강남 54분 / 여의도 1시간4분 / 시청 1시간3분

3.학군 - S (학업성취도 평가 95% 이상)

귀인중 96% / 범계중 93% / 평촌중 92%

4.환경 - A (백화점 1개 이상)

롯데백화점 평촌점 / 이마트,홈플러스 평촌점 / 한림대학교성심병원

5.공급 - B (1배초과~2배이내) ★ 인구이동, 입지독점성(빈땅), 인근 지역도 조사하기 ★

(적정수요 317,054명×0.5%=1,585)(입주물량 6,374÷3년=2,124)(2,124÷1,585=1.34배)

평촌트리지아 2024.08 2,417세대 등

▶ 수익률 분석 (5년내 투자 타이밍) ★ 고점 - 현재 매매가 차액과 현재 투자금 비교, 수익률 계산해보기 ★

현재 시세 : 33평 현재 매매 10.3억, 전세 7.2억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 12.9억, 전세 8.9억

5년 내 저점 매입시 : 2019년 6월 매매 7.1억, 전세 5.1 ★ 22년말~23년초 참고하기 ★

*5년 내 고점 매입시 수익률 (103000-129000)÷(129000-89000)×100 = -65%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (103000-71000)÷(71000-51000)×100 = 160%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

1) 저평가 : △

해당 단지 말고는 아는 단지가 없으므로 비교평가가 불가하다.

2) 환금성 : ○

해당 물건은 3층 이상이고, 300세대 이상이므로 수시 매도 가능해 보인다.

3) 수익률 : X

투자금 3.5억, 저점 매입 수익률도 160%이므로, 수익률 200%는 어려워 보인다.

4) 원금보존 : ○

전세가율 70%이므로 적정전세가율(수도권 60%) 이내이다.

입지독점성은 있으나, 입주물량 대비는 필요해 보인다.

5) 리스크대비 : X

전세금 10% 현금이 없고, 대출이나 마이너스 통장도 불가능하므로 역전세 대비가 불가하다.