봉천동 e편한세상서울대입구 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 63조 슈밍]

▶ 아파트명

봉천동 e편한세상서울대입구

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장(B)

관악구 종사자수 128,417명

2.교통(S)

강남 29분 / 여의도 38분 / 시청 49분

3.학군(C)

봉림중 65.6%

4.환경(주변 편의시설)(C)

근처 1KM 내 대형마트, 백화점, 대학병원 없음

5.공급(S)

서울대벤처타운역푸르지오 2025.05 / 571세대

481,775 X 0.005 = 연평균 2,408.86 세대

적정수요대비 공급수준 -> 적정수요 대비 0.24배

▶ 수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)

현재 시세 : 24평 현재 매매 10.3억, 전세 6.2억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 12월 매매 12억, 전세 8.4억

5년 내 저점 매입시 : 2022년 10월 매매 8.7억, 전세 5억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (103000-120000)÷(120000-84000)X100 = -47%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (103000-87000)÷(87000-50000)X100 = 43%

▶ 현장사진

▶ 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 - 비교필요

2) 환금성 - O (적정수요대비 공급수준 0.24배)

3) 수익률 - O (현 시점 매매 기준으로 전고점 회복시 수익률 41.5%)

4) 원금보존 - △ (전세가율 60.2%로 수도권 적정 전세가율인 60%를 간당간당하게 넘기고있음)

5) 리스크 대비 - O (현재 20평대 전세 매물 없음)