안녕하세요?
뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.
어제는 최종임보 반모임까지 하고, 이제 월부학교의 3개월의 여정이 끝나가고 있습니다.
마지막 강의인 6강은 월부학교 강의의 꽃이라고 부를 만한 소름 돋는 강의였습니다.
자음과모음 멘토님께서 준비해주신 지금의 전국 시장 상황
그리고 지금같은 하락장에서 투자를 시작한 분들의 페인포인트를 살펴보고,
어떤 전략으로 나아가고 방향성을 잡아야하는지 너무도 명확하게 말씀해주셨습니다.
오늘 강의는 크게 4개의 주제로 진행됐는데요,
1. 현재 시장 상황
2. 투자 방향성
3. 매수, 매도, 운영
4. 성장
마침 강의의 내용과 함께 어제 뚜또튜터님과 마지막 반모임에서 주셨던 메시지들이 합쳐지며
이 하락장에서 투자자가 가져야할 마인드와 방향성을 정말 깊게 고민해볼 수 있었던 것 같습니다.
여운이 가시기 전에 기억에 남는 메시지들을 꾹꾹 눌러담아 보겠습니다.
1. 현재 시장 상황
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강의 시작과 함께 자음과 모음 멘토님께서
현재 시장 상황을 짚어주시면서 잡은 키워드는 바로 '하락장 투자자' 였습니다.
먼저 투자는 자산을 쌓아 경제적 이룬다는 본질을 설명해주시면서,
투자할 돈과 투자처가 있다면 그 때에 맞춰 투자를 진행해야한다는 본질로 시작했습니다.
결과를 만들어내는 사람은 내가 보고 있던 좋은 물건들이 날라가더라도
멍하기 있는 것이 아니라 그 다음 단지를 매수하는 결정을 하는 모습이라고 설명해주셨습니다.
그리고 21년, 22년, 23년에 각각 투자를 시작한 분들이 겪게되는 페인포인트와
그리고 이를 대하는 자세를 생각해 볼 수 있었습니다.
어떤 상황에서도 그 때에 맞게 투자하는 것이 중요했고, 1채로 부자가 될 수 없다는 점을 다시 생각 할 수 있었습니다.
그리고 자산이 없다면 다음 상승장에서 아무 것도 취할 수 없음을 기억해야 합니다.
그리고 지금 시장에서 접근하는 투자는 가치 있는 자산을 투자금에 맞게 투자해서
자산을 쌓는다는 방향으로 접근해야하고, 금방 오를거라고 생각해서 하는 투자가 아님을 다시 한 번 생각해 볼 수 있었습니다.
그리고 사람들이 관심있어하고 이미 전고점 가까이 가고 있는 물건들은 보내주고,
저평가된 단지를 찾기위한 노력을 해야함을 생각해보게 됩니다. 어차피 우리는 싸야하기때문에
가치가 좋아도 저평가 된게 아니면 안사는 것임을 기억해야합니다.
그리고 입주를 기다리는 지역은 신축 정리되는걸 보고 기회를 봐도 됩니다.
그리고 서울에서 입지가 의미가 있는 신축을 2억 투자금으로 할 수 있다면
전세흐름이 먼저오기에 보유 부담 없이 가져갈 수 있는 운영상의 장점이 있고,
어떤 땅에서 선호도가 좋은 걸 하는 것과, 더 좋은 입지에 선호도 후순위를 하는 것에서도 역시
운영상에 차이가 있음을 보여주시는 걸 보고, 확실히 찐 투자자의 고려범위는 정말 넓다는 생각이 들었습니다.
그리고 지금 당장 외곽에 너무 빠지는 단지를 하게 되면
생각보다 더 오래 기다릴 수 있고, 그렇기에 중간에 매도를 생각해야할 수 있고
신축투자의 의미를 조금 더 깊게 고민해 볼 수 있었습니다.
그리고 지방 투자에 있어서
절대적 저평가 시장인데 리스크를 안고 투자해야하는 도시와,
상대적 저평가를 통해 덜 벌더라도 안정적인 운영을 바라는 투자에 대해
도시의 특징을 생각해 볼 수 있었습니다.
(BM) 지방도시의 저평가 여부를 판단할 때, 가로선을 그어보자. 지금이 몇년도 가격인가? 18~19 vs 21
그리고 투자금으로 할 수 있는 것중에 제일 좋은 것을 했다면 잘한 것이고,
충분히 돈을 벌 수 있는게 중요하다면서
서울이 먼저 오를지, 지방이 먼저 오를지는 알 수 없는 영역임을
다시 한 번 생각할 수 있었습니다.
2. 투자 방향성
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두번째 장부터는 월부학교 학생들의 실제 질문을 바탕으로
디테일한 고민과 답변을 얻을 수 있었습니다.
가장 먼저, 어느 지역이 먼저 오를지는 정확하게 알수 없고
심지어 알 수 있다고 생각한다면 그건 틀린 생각이라고 하시는 모습을 시작으로 해서
지방투자와 서울투자의 의미에 대해서
냉정하게 매도해서 돈을 보는 관점에서 바라보는 투자와,
장기보유하면서 전세 현금 흐름을 만들 수 있는 투자를 구분해야 하는 이유를 알 수 있었고,
그리고 지방과 서울을 투자했을 때,
각 지역 중 어디가 먼저 올랐을 때의 경우의 수들을 모두 보여주시면서
내가 고르지 않은 선택에 대해서는 아쉬워하지 않을 수 있어야 한다는 것을 상기시켜주셨습니다.
그리고 정말 궁금했던 취득세 부분에 대해서
자모 멘토님이 생각하시는 기준을 배울 수 있었는데요,
가장 놀라웠던 부분이 주택수를 늘리는 부분에서
가져야하는 신중함과 마인드였습니다.
억지로 3주택을 가져가는 것이 아니라, 만약 취득세를 내고서라도 할만한 물건이 보이지 않는다면,
의사결정을 미룰 수도 있고, 2주택하에서 제일 좋은 방향으로 유지하는 전략을 쓸 수 있음을 배울 수 있었습니다.
(BM) 취득세에 대한 대응에서, 취득세를 내고도 좋은 투자를 할 수 없을 때는 2주택을 좋은 물건으로 유지하는 전략을 쓸 수 있다.
이 과정에서 매도의 기준은 내 기존 포트폴리오보다 나은 선택을 할 수 있어야하고
매도 가격은 갈아탈 단지에 따라서 결정된다.
자산 갈아타기는 비싸진 자산을 팔고 더 가치있고 싼걸로 옮기는 과정이다.
그리고 투자를 자꾸 딜레이 시키는 것을 주의해야함을
생각해볼 수 있었는데요, 그 마인드를 위해서 역전세 난 물건을
시간을 되돌려서 기회를 준대도 다시 매수하겠다고 이야기하시는 모습에서
찐 투자자의 모습을 제대로 배울 수 있었습니다.
3. 매수, 매도, 운영
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투자 범위 선정에 대해서 하면 안되는 느낌과 함께
지금은 왜 투자 범위가 좁아져 있는지,
그리고 어떻게 상승장이 펼쳐지면서 투자 범위가 넓어져 가는지
설명을 들으면서 무릎을 탁 칠 수 있었습니다.
(BM) 하락장에서는 투자 범위가 좁아지고, 상승장에서는 투자 범위가 넓어짐을 이해하자.
투자 기준이 바뀌는 것이 아니라,
시장 상황에 따라 단지가 바뀌는 것이다.
그리고 지금 지방 시장에서는 수리비를 안들일 수 있는 물건을 사는 것이 좋다.
신축 투자의 의미에 있어서, 투자금을 줄이는 선택도 유의미하다.
2급지와 4급지예시가 너무도 인상적이었다.
빠른 투자금 회수를 통한 +를 만드는 다주택 운영 전략상 강점 기억하기!
그런 측면에서 신축과 구축을 섞어서 포트폴리오를 구성할 수 도있다.
그리고 가로선을 그어서 봤을 때 절대적으로 저평가인 단지들에서
그냥 안오르는것 아닐까? 생각이 든다면 과거 OO 광역시 사례를 기억하기
18~19년정도면 싸고, 21년이면 비싸다.
25% 하락하면 싸고, 20% 하락이면 덜싸지만
그럼에도 좋은 입지여서 선택할 수는 있는 정도의 기준이다.
그리고 전세는 무조건 바로 빼야한다.
혹시나 투자금이 더 들어가도 투자금을 조금 더 저축할 뿐이다.
나중에 빼면 그만이다.
그리고 부동산 비수기를 주의해야하는 디테일도 배울 수 있었습니다.
7~8월의 휴가시즌, 그리고 잔금을 칠때에도 세입자를 구하고 쳐야한다는 마인드 차이!
(BM) 전세입자를 못구해서 잔금을 예상한다면, 입주가능일을 풀어서 세입자를 구한 후 잔금을 실행하자!
손절 후 갈아타기의 기준은, 손절금액보다 갈아타기 비용차이가 더 적어야지만 생각해볼 수 있다.
4. 성장
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쉴때도 임장은 가서 감을 유지해야 한다.
이 부분은 나에게 쉽지 않은 부분이지만 잘 설득해볼 필요가 있다.
그리고 다 챙기면서 투자활동을 충분히 해나갈 수 있다는
믿음을 가져야한다. 성장을 하면서도 가족, 건강, 회사를 챙길 수 있다.
(BM) 이분법이 아니다. 성장하면서도 가족, 건강, 회사를 챙길 수 있다는 믿음 가지기!
결국 가장 중요한 것은 비교평가를 통해 투자물건 찾는걸 잘해야한다.
공부가 목적이 아니기에 결국 우리의 목표는 투자물건을 잘 찾는 사람이다.
투자를 재밌다고 생각해야한다.
그리고 내가 제일 잘한다라는 말이 나올 수 있도록 해야한다.
결국 투자물건을 잘찾는 결과를 만들기 위해서는
5천만원/1억/2억/3억/4억/5억에 대한 Best를 뽑는 과정을 지속적으로 해나가야한다.
(BM) 임장, 임보, 독서 모든 과정들의 궁극적 목표는 투자 물건을 잘 찾는 것임을 명심하자! 0.5억~5억 가격대별 Best 물건을 매달 뽑자.
행복도 챙기면서 투자도 할 수 있다는 믿음.
그리고 어려운일이 생기면 믿어버리는 마음가짐.
이번 강의에서 적용할 것들
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(BM) 지방도시의 저평가 여부를 판단할 때, 가로선을 그어보자. 지금이 몇년도 가격인가? 18~19 vs 21
(BM) 취득세에 대한 대응에서, 취득세를 내고도 좋은 투자를 할 수 없을 때는 2주택을 좋은 물건으로 유지하는 전략을 쓸 수 있다.
(BM) 하락장에서는 투자 범위가 좁아지고, 상승장에서는 투자 범위가 넓어짐을 이해하자.
(BM) 전세입자를 못구해서 잔금을 예상한다면, 입주가능일을 풀어서 세입자를 구한 후 잔금을 실행하자!
(BM) 이분법이 아니다. 성장하면서도 가족, 건강, 회사를 챙길 수 있다는 믿음 가지기!
(BM) 임장, 임보, 독서 모든 과정들의 궁극적 목표는 투자 물건을 잘 찾는 것임을 명심하자! 0.5억~5억 가격대별 Best 물건을 매달 뽑자.
감사합니다. 뜨사 올림
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