마포구 용강동 e편한세상마포리버파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 61조 아띰]

아파트명 : e편한세상마포리버파크

지난주 조원분들과 함께 분임+단임 했던 마포구 단지 중 대장단지인 e편한세상마포리버파크를 선정하였습니다.

아현동이 언덕인 것에 비해 단지가 평지로 구성되어 있다는 점이 인상깊었습니다.

마포구 거주민들의 수요에 대해서 더 알고 싶어서 선정하게 되었습니다.

위치(지도)

아파트는 마포역 근방으로 5호선 마포역 도보 11분 거리에 위치하고 있습니다.

그리고 위치상 한강과도 가까워 한강뷰라는 거주민 후기들도 보입니다.

<입지 평가>

1. 직장(마포구) A등급 (20만명 이상)

사업체수 56,782개,

종사자수 279,788명

2. 교통 A등급 (강남1시간,부도심30분내)

강남 59분 / 여의도 17분 / 시청 30분

3. 학군 A등급~B등급 (90%,85%이상)

서울여중 90.9%

동도중 82.9%

추가정보 학원가 !!

대흥역 근처에 학원가가 점점 커지면서 학군에 대한 수요도 늘어나고 있음.

4. 환경(주변 편의시설) B등급(대형마트 1개이상)

1km 이내 이마트 마포점

이외의 추가정보 !! 반경 1km 이내는 아니지만 약 3km 거리에 백화점과 대학병원 존재함.

(백화점）3km / 차량 11분 현대백화점 신촌점

(대형병원）3.7km / 차량 15분 신촌 세브란스

5. 공급

* 마포구의 공급 위주로 찾아보았는데 주우이님의 강의를 들으며,

마포구 뿐 아니라 주변 구들의 공급에도 관심을 가져야겠다는 생각이 듭니다.

수익률 분석

현장 사진 (2024.06.15 방문)

*단지가 9개동이 중간에 작은 공원같은 휴식 공간을 둘러싸고 있었음.

배드민턴 치는 가족, 쉬고 있는 주민들이 있어서 현장 사진을 적극적으로 찍지는 못하였으나,

연식대비 단지가 깔끔했고 고급스러운 느낌이 있었습니다

결론

*저/환/수/원/리에 따른 항목별 평가

마포구의 대장 단지들인 만큼, 사람들의 수요가 좋지만

저평가와 수익성 측면으로 보았을 때 현재 가치 대비하여 가격이 싸지 않다는 결론이 내려집니다.

나의 종잣돈이 기준이 아닌 대장단지를 알아보고자 선정한 지역이라 리스크 관리가 되지 않지만

만약 리스크관리가 되는 잔금, 역전세 대비 비용을 가지고 있다고 하더라도

가격이 충분히 싸지 않기 때문에 (전고점 대비 -2%) 현재는 투자하지 않는다는 결론을 내렸습니다.

종잣돈이 충분하다는 가정하에

매도가가 13~14억 초반(20% ↓) 이라면 매수를 고민해 볼 것 같습니다!