안녕하세요?
뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.
이번 특강은 제주바다 멘토님의 동대문구 지역분석 특강을 듣게 되었습니다.
동대문구는 천지개벽하고 있는 대표적인 서울의 구이고,
얼마안되는 서울 공급의 큰 축이 되는 많은 관심을 받는 구입니다.
이번 특강을 통해서 단지 선호도에 대한 디테일한 기준을 세울 수 있었고,
스스로 새웠던 우선 순위를 점검하는 것과 동시에,
크게 고려하지 않았던 후순위 구축 단지들의 우선순위를 매기는 방법까지
깊게 레버리지 할 수 있었던 시간이었습니다.
1. 동대문구의 현재 시장.
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서울을 볼때는 그 구가 어디에 위치하고
어느 업무지구에 가까운지를 꼭 체크하고 가야한다.
그리고 생활권별로 매물 개수를 살펴보면서
어느 단지들이 전세가 현재 마르고 있고,
어떻게 변화하는시 현황을 알 수 있다.
동대문구 투자의 의미에 대해서
10년 보유하면 벌어지는 일들을 보고 10년을 보고 투자한다.
그리고 그 관점에서는 전세가격이 받쳐줄 수 있는 투자를 해야한다.
(BM) 내가하는 투자는 2년 뒤에 일부 회수하고, 4년 뒤에 다 회수하는 투자다. 그리고 10년 가져가서 2배를 번다!
2. 동대문구 입지 분석
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대학교 주변은 세대당 인구수가 적은 경향이 생길 수 있다.
그리고 뉴타운이 생기면 학군도 나이에 따라서 생기게 된다.
그래서 학군 형성에 시간이 오래 걸리는 것이다.
연령별 인구를 볼때 가볍게는 영유아+10대, 60대 이상만봐도된다.
이를 서울평균, 구평균으로 살펴보자. 대학가처럼 특이사항을 발견할 수 있다.
대학이 많다는건, 특히 대학병원은 의료인 수요가 발생한다.
이들은 가까이 살아야하기에 일자리 효과가 있을 수 있다.
장안 생활권과 같은 후순위 생활권은
투자 우선순위에서 밀리기에 소액투자 가능할때 쯤에 접근해도 무방하다.
3. 동대문구 투자전략
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서울 투자에서 전세가율 60%의 의미는
어느정도 하방을 다시고 보합시기로 넘어감을 의미한다.
아직 50%대인 단지가 있다면 추가하락 가능성이 있다고 해석할 수 있다.
신축 단지에 입지 개선 효과도 있는데
25% 정도 하락하고 8억대라면 굉장히 매력있는 가격이다.
그리고 20평대와 30평대의 가격차이를 체크해봐야한다.
마찬가지로 방2개/방3개 또는 복도식/계단식 차이에서
큰 차이가 안난다면 더 선호하는 선택을 해야한다.
(BM) 방의 개수, 복도/계단식, 20/30평대의 가격차이를 검토하고 좋은걸 하자!
투자를 하실때 어떻게든 조금을 만들기 위해서
한발짝 더 나가서 고민을 해보셔라. 전세 5년계약 조건으로 한 투자자 처럼.
(BM) 성장 가치투자를 여러번 하는게 아니다, 한 발짝 더 나가서 좋은 조건을 만들어내자.
20평대와 30평대 가격을 봤을 때, 의외로 30평대가 투자금이 더 적을수도 있다.
성장가치투에서는 전세가 회수에 유리한 신축이 장점이 있다.
하지만 소액투자는 관점이 다를 수 있다. 스펙트럼을 넓게 볼 필요가 있다.
4. 동대문구 단지 분석
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단지 우선순위를 판단하는 법 3단계
1) 좋은 입지를 갖췄는가?
2) 선호도를 갖췄는가? (커뮤니티, 균질성, 브랜드, 연식, 구조 등)
3) 호재 영향을 더 많이 받는 곳인가?
(BM) 서울 투자에서는 비슷한 가치의 단지를 왠만하면 찾을 수 있다. 호재도 고려해야 더 벌 수 있다.
교통을 분석할때 8~9시 배차를 올려서 시각적으로 볼 수 있다.
그리고 현재는 5호선이 의미가 클수있음을 기억할 것
학업성취도가 낮은 학교들은 특목고 비율을 유의깊게 체크해야한다.
단지임장에서 사람없는 새벽에는 킥보드 지표도 활용할 수 있다.
그리고 교통에서 생각보다 버스를 많이 본다.
경기도와 다르게 버스 배차가 짧고, 실제로 버스로 효율적이동이 가능하면
충분히 이용할 수 있기에 의미가 있다. 너무 배척하지 말자.
(BM) 교통 파트에서 버스를 너무 후려치진 말자. 에고를 깨자.
면목선 스터디해보기.
대단지에서 역세권 거리에 따라 1억정도까지 차이날 수 있다.
래미안위브의 예시 기억하기.
생각보다 생각해볼 거리가 많은 OOO이문2차,
그리고 OOSK의 디테일과 고민들
다시 한번, 같은 가격이면 입지가치가 좋아지는 변화하는 땅을 골라야 한다.
6호선도 환승노선의 의미가 있다. OOO한신 체크
입지 -> 선호도 -> 호재 기억하기.
동대문구에서는 그래도 균질성보다 교통이 우선시된다.
교통이 좋은 곳이 비슷하다면 교통을 선택해야한다.
천지개벽아파트는 상급지 구축의 폭발력을 이길 수 있고
운영상의 강점을 가질 수 있음을 기억하자.
보던 곳이 날라가면 다음 선호도 84를 보면된다.
그냥 포기하고 투자를 안하는 것이 최악.
호재반영이 아직 안된 가격의 구축들이
1억에 투자할 수 있는 기회가 오면 적극 검토해야한다.
방2개/방3개의 선호도는 상승장에는 비슷하더라도
하락장에서는 차이가 많이 벌어질 수 있다.
매도나 관리를 고려한다면, 그리고 전세까지도
가능한 계단식 방3개를 고르자.
이번 강의에서 적용할 것들
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(BM) 내가하는 투자는 2년 뒤에 일부 회수하고, 4년 뒤에 다 회수하는 투자다. 그리고 10년 가져가서 2배를 번다!
(BM) 방의 개수, 복도/계단식, 20/30평대의 가격차이를 검토하고 좋은걸 하자!
(BM) 성장 가치투자를 여러번 하는게 아니다, 한 발짝 더 나가서 좋은 조건을 만들어내자.
(BM) 서울 투자에서는 비슷한 가치의 단지를 왠만하면 찾을 수 있다. 호재도 고려해야 더 벌 수 있다.
(BM) 교통 파트에서 버스를 너무 후려치진 말자. 에고를 깨자.
감사합니다. 뜨사 올림
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