대구 중구 대신센트럴자이 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 33조 꿈사탕]

▶ 아파트명

대구광역시 중구 대신동 대신센트럴자이

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장: C

- (양) 대구광역시 중구 종사자수: 87,743명

- (질) 원천징수지 기준 월급여 2위, 주소지 기준 2위 → 직장의 질은 높은 편이다

2. 교통: S

● 반월당역(교통, 상권중심) : 1.5km / 11분

● 수성구청(학원가, 상권): 5.4km / 17분

● 동대구역(지하철 승하차인원 2위, 신세계백화점): 7km / 20~30분

3. 학군: C

계성중 76.2%, 성명여중 85.3%, 경구중 92.2%

4. 환경(편의시설) : A

5. 공급: C

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 대신센트럴자이 26평 현재 매매 4억, 전세 2.6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 5.6억 전세 3.7억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 3.25억 전세 1.9억

*5년 내 고점 매입시 수익률: -84% (-16,000)

*5년 내 저점 매입시 수익률: 56% (7,500)

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

<저평가비교>

전용 59/75라는 점에서 생각해 봤을때,

입지 평가에서

교통 > 환경 > 직장 > > 학군 순으로 봐야할 듯하다.

그런점에서 교통이 S이며, 반경 1.5km이내 중심지와 현대백화점이 가까운 (환경A) 그리고 직장의 양은 작지만 질은 높은 대구 중구 센트럴 자이가 투자가치가 있어보인다.

그런데 울산 쌍용스윗닷홈은 평형이 큰대로 매매가도 높은편. 그렇지만 현재 전세가율이 높아서 투자금이 가장 적게 든다.

투자금 순서는 울산남구>대구달서구>대구중구 이지만

가치를 따져보았을 때는 대구중구>울산남구>대구달서구 순이다.

<전고점기준 수익률 계산>

대센자: (56-40) / 14 = 114%

월배e편한: (46-32)/12 = 116%

울산쌍용: (52-49)/10 = 30%

현재 투자금으로 전고점을 회복하였을 때의 수익률을 따져보면 월배e편한 좋다.

과연 실제 투자를 하기 위해서는 어떤 결정이 좋은 것일까..?