▶ 아파트명
나릿재2단지 리더스포레
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 : B
세종시 종사자수 152,974명 (약 15만 명)
=> 세종의 직장을 다녀야만 하는 수요가 분명히 있음
2. 교통 : S
세종청사 8분 / 대전 연구단지(카이스트인근) 33분 / 대전청사 43분 / 청주하이닉스 43분
=> 세종청사가 자차로 8분으로 코앞에 있다. 완전 직주근접!
대전의 카이스트 연구단지까지는 33분이 걸리고 대덕연구까지도 접근 가능 할 듯
둔산동, 청주까지는 애매..
3.학군 C
새뜸중, 나성중, 어진중(74%)
=> 새뜸중, 나성중 아직 신설이라 학군 반영이 미흡
학원가가 미흡해서 학군지라고 할 수 없다.
4.환경(편의시설) C
이마트, 홈플러스 (3.5km)
=> 차로 가면 충분히 가깝지만 바로 코앞에는 없음
5.공급 S
산울동 : 세종자이더시티 / 24.07 / 1,350세대
조치원읍 : 엘리프세종 / 24.09 / 660세대
조치원읍 : 조치원한신더휴 / 24.10 / 256세대
산울동 : 엘리프세종 6-3 / 25.01 / 1,035세대
=> 세종의 공급물량은 25년부터 적정이지만, 대전의 공급물량이 많기 때문에 주의!
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 나릿재2단지리더스포레 33평 현재 매매 9.5억, 전세 3억
5년 내 고점 매입시: 2023년 11월 매매 10.6억 전세 3.28억 / 수익률 -15%
5년 내 저점 매입시: 2021년 8월 매매 6억 전세 4.4억 / 수익률 219%
=> 저점에 투자금 적게 들여서 매수했다면 수익률 200%까지 가능했음. 고점에 매수했을 경우 잃은 투자..
현재는 고점과 크게 차이가 없고 대전과 비교했을 때 싸지 않다고 생각함
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
저평가 : X (하)
-> 세종청사와 가깝고 연식은 좋지만.. 가격이 비싸다.
현재 가격 9.5억이면 대전에서 입지와 선호도 좋은 아파트를 먼저 고려해볼 듯
환금성 : O (상)
-> 연식과 위치가 좋다. 주상복합이라는 단점이 있지만 용적률이 높지 않다. 저층과 탑층이 아니면 환금성은 괜찮다고 생각함.
수익률 : X (하)
-> 전세가가 너무 낮기 때문에 투자금이 굉장히 많이 들어감.. 수익률 100%라고 해도 절레절레..
원금보존 : X (하)
-> 전세가율 31% 심각쓰
리스크 : △
-> 세종은 24년 이후로 공급이 없지만 대전의 공급에 주의
감사합니다.
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