▶ 아파트명
광주 남구 임암동 효천시티프라디움
▶ 위치(지도)
입지평가
1. 직장
광주 남구 종사자수 68,656명 (약 6만 명) 등급 C
2. 교통
광천동 기아자동차 20분 / 광주시청 15분
3. 학군
가장가까운 학교 : 효천중. 16년도 설립으로 학업성취도율 없음.
2023년 3학년 학업성취
국,영,수 평균 70~75%
문성중 : 90%
4. 환경(편의시설)
1km 이내에 대형마트 없음.
5. 공급
남구 24년 입주물량 약 2천세대
광주 적정수요 7071인데
2024년 입주물량 8883 가구이다.
1배 초과됨.
수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
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현재 시세: 효천시티프라디움 32평 현재 매매 4.8억, 전세 3.1억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 6.3억 전세 4.0억
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 4.2억 전세 2.3억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 고점 매입시 수익률 (48000-63000)÷(48000-23000)X100 = -65%
*5년 내 저점 매입시 수익률 (48000-42000)÷(48000-23000)X100 = 32%
▶ 현장 사진
투자 결론
| 항목 | 내용 | 평가(상/중/하) | |
| 저평가 | 비교평가 | 중 : 전고점은 6.3억으로 25% 정도 떨어져 있음. 그러나 4.8억 매수금 대비 다른 지역의 단지에 비해 저평가 됐는지는 의문이다. | |
| 환금성 | 수시 매도 가능 | 중 : 1164세대로 300세대 이상 환급성이 좋은 편이지만, 현재 매매 물건 139개 등록되어 있어 경쟁 매물이 많다. | |
| 수익률 | 투자금 대비 수익률 | 중 : 현재 매매 전세 차이 1.7억으로 수익률 100% 달성하려면 4.8+1.7 = 6.5까지 올라야 한다. 전고점이 6.3으로 달성하기 위해서는 시간이 많이 필요하고 투자금이 많이 들어간다. | |
| 원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 하 : 65%로 지방은 전세가율 80% 이상 이어야 한다. | |
| 리스크대비 | 역전세 대비 | 하 : 매매 전세 차이인 1.7억 + 3.1억 전세금의 10% 3천만원 투자금이 많이 들어가기에 역전세 대비가 어렵다. |
*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^
결론 ) 광주 시티프라디움은 전저점 대비 6천만원 정도 올랐고 전고점대비 25%이상 떨어졌기에 가격적인 측면에서 저렴하다고 볼 수 있으나 매매전세 차이 가격이 크고 전세가율이 65%밖에 되지 않아 투자하기 좋은 물건은 아니다
또한, 2019년식으로 신축 단지이기 때문에 균질성이 있어 신혼부부, 초등학교 학생을 키우는 가정은 거주하고 있으나 건물의 가치가 떨어진다면 입지 독점성이 없기 때문에 가격이 오르지 않을 가능성도 있다.
(아파트의 가치 = 땅의가치 + 건물의가치)
