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열반스쿨 기초반 - 월급쟁이 10억 자산가로 가는 인생의 전환점
월부멘토, 너바나, 주우이, 자음과모음
이번 파트에서는 특히 입지 평가 요소 중 공급 파트에 대해 인상이 깊었다.
아파트 투자와 공급과의 관계, 그리고 적정 수요 대비 공급 물량을 파악 후 투자에 대한 기회 및 리스크를 확인할 수 있다는 부분이 중요하다고 느껴졌습니다.
공급
이유!!
아파트 투자와 공급이 무슨 관련이 있을까?
• 새아파트가 들어오면 면 기존 집을 매도해서 입주할 사람들이 많아진다. (매매물량 증가, 매매가 하락)
• 새아파트가 들어오면 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아진다 (전세 물량 증가, 전세가 하락)
-> 공급은 투자자에게 기회이자 리스크
-> 대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역 위상을 높이는 역할을 하기도 함
기준 !! : 적정 수요 대비 공급 물량 수준 (**적정수요 = 인구수 * 0.5% (0.005를 곱해야함)
적정수요 1/2 이하 s / 적정수요 1배 이내 a/ 적정 수요 1배 초과 - 2배 이내 b
-> 3년간 예정된 공급물량 확인 (연평균 물량 수준으로 공급 등급 평가
왜??? 투자=> 매수+임대 -> 리스크 체크
마지막 해의 경우, 투자 후 2년 차 전세계약 만기가 돌아옴 -> 만기 때 기존 임차인이 거주 혹은 신규 임차인 찾아야 -> 공급이 많으면 원래 전세가보다 낮아질걸 걱정해야 함 (역전세 리스크)
다음 해는 왜??? 공급이 연이어 많다 하면 다음해에 영향을 줄 수 있기 때문에 !
-> 아파트 수익률 보고서 작성 시 ‘구 단위’ 공급을 살펴보지만 이후 더 넓은 범위를 공급을 살피게 될 것 (시단위, 이동이 특히 많은 지역)
나중에는 이동이 많은 지역까지 넓혀 봐야함 !! (영향권 지역)
방법!! : 호갱 노노 (시각적으로 볼 수 있음)
공급 -> 아파트 입주예정 물량 기간 조절 (현재 ~ 3년 후)
부동산 지인 : 수요/입주 -> 지역선택 (시, 구)
동대문구 -> 적정수요 2배 초과 -> c등급
적용!!
시범단지란? -> 지역에서 맘먹고 만든 것!!
동탄 시범 단지
올림픽 훼밀리 타운 vs 서현동 시범 단지 삼성
가치는 변하지 않았지만 가격은 시장분위기에 따라 바뀔수 있다
2018 vs 2019 아파트 가치가 변한 것이 아님
문정동 훼밀리타운 -> 둔촌 주공
동대문 -> 내년에 입주 많음
헬리오시티 사례
지리적으로 밀접하고 . 가고 싶은 상위 지역에 아파트가 들어온 경우 옮겨갈~
2018 떨어지지만 빠르게 회복
지금은 차분히 공부해서 지역 가치 공부 필요
정리!!
향후 3년간 입주 예정 물량 (연평균 입주량) / 투자할 당시, 전세만기 시 전세셋팅 걱정 없는지?
-> 리스크 가늠
입지평가 유의사항: 수도권 vs 지방
지방의 경우 핵심 일자리를 찾는 것이 중요
학군이 수요를 이끄는 지역에서 의미 -> 대치 등
그 지역에서 그런 학교를 배정받을 수 있는 곳!
학군이 의미 있는 지역 -> 수성구, 둔산동, 봉선동 동 광역시 대표 학군지에서만 의미
지방은 중소도시라면 환경 중요
환경은 상업시설로 평가를 내림 / 택지 등도 함께 봄 (지방에서 더 중요)
공급은 수도권은 도시 내외에 모두 영향을 줌 (둔촌 주공이 강동에만 영향을 미치지 않음)
지방은 도시내 영향만을 줌
댓글
클레어님 후기 덕분에 저절로 복기가 되네요!!! 4주차 강의도 화이팅입니다!!!!