서울투자기초반 13기 91조 코리도라스 3강 강의 후기

3주차 강의 후기

3-1강.

1. 자모님이 가장 많이 하신 말씀은 “조급해하지 마세요.” 였다. 현재 가격이 오르는 건 팩트지만, 매수우위지수를 통해 객관적인 상황을 보면 매수우위지수 약 30정도로, 대세상승장은 100이 넘어가는 상황이었다. 즉, 아직 조급해하려면 멀었다는 얘기다. 오늘 아침에도 전고점 뉴스 읽고 깜짝 놀랐던 터라 반성하게 됐다.
2. 지금 시장에서 중요한 건 오른 가격을 실수요자들이 허용해서 거래가 되는지가 중요하다. 그리고 나 역시 그 가격을 받아들이고 지금 현재 시장에서 가치 대비 싼 것을 찾을 수 있어야 한다. 그러려면 입지 분석을 철저하게 해야한다고 하셨다.
3. 또한 투자자의 마음은 ‘다시 싼 물건은 나올 것이고, 나는 그 물건을 찾을 수 있다.’로 세팅되어 있어야 매물을 계속 찾을 의지가 나온다고 했다. 참 좋은 말씀이다.
4. 지금 시장은 그럼 어떤 시장인가? 자모님은 바닥을 다지는 시장이라고 하셨다. 지난날 강남의 수십억 아파트들도 바닥을 오랜 시간 다졌던 것처럼 말이다. 그래서 지금은 상, 하급지 구분 없이 어느 단지는 오르고, 어느 단지는 보합하고 하는 모습을 보이고 있다. 서울은 키맞추기를 하는 시장이므로 상, 하급지를 두루두루 알아두고 계속 살펴야 그 오르내림 안에서 타이밍을 찾을 수 있다.
5. 객관적으로 지역을 볼 수 있게 해주는 것이 임보다. 우리는 지역 분석을 통해 스스로 어떤 지역에 투자할 지 결정할 수 있을 때 비로소 보물찾기를 끝낼 수 있다. 같은 가격이라면 다른 상급지 어디에 투자할 수 있을까? 라는 의문을 계속 제기해야 한다.

3-2강.

1. 자모님이 지역 분석을 하는 사이클을 알려주셨다. 인구, 직장, 교통, 학군, 환경 5가지 요소를 각각 어떻게 분석하는지 훑어봤다.
2. 2강에서는 인구에 대해 다뤄봤는데 정말 흥미로웠다. 그 지역의(동 기준) 인구수와 ‘세대당 인구수’를 통해 숫자만으로 그 지역을 가늠해볼 수 있었다. 인구수가 높고 세대당 인구수도 높으면 사람들이 선호하는 동네일 가능성이 높다는 식이다. 인구수는 곧 선호도와 같다.
3. 실제 사례를 통해 송파, 강동, 서대문에 적용해봤다. 인구수가 많지만 세대당 인구수가 낮다면 빌라, 주택이 많은 지역이고 당연히 선호도는 낮을 것이다. 사람들은 아파트가 몰려있는 곳을 좋아하고, 그 중에서도 대단지 아파트가 몰린 곳을 좋아한다.
4. 이렇게 지역 분석을 통해 인구수로 임장지 지역을 가늠해보고, 임장 가서 선호도 예측이 맞나 확인해봐야 한다. 예를 들어, 홍제동 같은 경우 인구는 많지만 세대당 인구수는 낮다. 이것만 보면 비선호지역의 빌라촌 같지만 이곳은 아파트가 꽤 많은 곳이다. 세대당 인구수가 낮은 것은 그 지역에 노인층이 많이 살기 때문이다.
5. 이처럼 지역 분석을 통해 우리가 알 수 있는 정보는 투자를 할지, 안 할지 고르는 기준이 아니라 그 지역을 미리 파악할 수 있는 보조 지표로 활용해야 한다. 실제로 그 지역에 임장을 가서 확실하게 봐야 알 수 있다.

3-3강.

1. 송파구, 강동구, 서대문구 비교를 통해 땅마다 사람들이 선호하는 요인이 다르다는 걸 배울 수 있었다. 예를 들어 송파는 어디든 교통이 좋은 곳이다. 더블 역세권이 넘친다. 그렇다면 학군과 환경이 그 안에서 또 중요한 요인이 되는 것이다. 반면 강동구, 서대문구는? 베드타운 성격으로 교통이 우선시된다. 주요 업무지구로 가기 편한 곳이 가장 중요한 요소이다.
2. 그러나 크게 인상깊었던 부분은 강동구의 지역분석 때 강남까지의 교통이 편리한 천호보다 환경이 좋은 고덕, 상일동을 선호한다는 점이었다. 극혐 상권이 있는 천호보다 학군과 커뮤니티가 뛰어난 고덕, 상일동의 선호도가 높았다.(자모님은 앞선 강의에서 천호는 한동안 고덕, 상일 절대 못 뛰어넘을 거라 했다.) 이를 통해, 선호요소인 교통이 좋아도 큰 비선호요소가 있다면 되려 사람들이 살지 않으려 한다는 걸 배울 수 있었다.
3. 반면 서대문구는 그런 요소가 없기 때문에 교통짱짱 지역이 되었다. 2호선, 3호선, 5호선 순으로 선호요소가 갈린다. 주요 업무지구를 가는 것도 중요하지만 얼마나 편히, 빨리 가는 것도 지역 내 호선 선호도의 차이를 만든다.
4. 교통이 소외된 지역이 아니라면, 단지마다 선호요소가 다르기 때문에 무조건 특정 요인을 가졌으니 더 좋다고 성급하게 판단하지 말아야 한다. 특히, 다른 요인이 특출나게 뛰어나지 않은데 선호요인이 다른 단지들(가락금호의 역세권(입지)와 문정래미안(연식better, 대단지))로 너무 고민하지 말고, 투자가치가 있는지를 먼저 파악하는 게 중요하다는 걸 배웠다. 둘 다 투자가치가 있으니 투자금이 낮은 걸 하면 된다. 그리고 이럴 땐 보통 연식 좋은 게 가격 오르는 게 빨라 유리하다. 결국 투자가치가 있다고 판단되면, 투자금이 적게 드는 것을 사면 된다!(그리고 물론 저환수원리 고려해야 한다.)
5. 결론적으로 부동산 투자는 항상 입체적으로 봐야 한다. 지역의 선호요인만으로 투자해서는 안 되며, 선호요인이 있는 단지라도 주변에 비선호요소가 없는 게 더 중요할 수 있다. 또 선호요소만으로 가격에 영향을 크게 미치지 않는 경우도 있다(천호와 공덕). 그리고 각 지역마다 선호요인이 달라서 저마다의 이유로 투자가치가 있다는 걸 인정해야 한다. 그렇기 때문에 지역분석을 먼저 잘해야 투자분석도 잘 할 수 있다.

3-4강.

1. 송파, 강동, 서대문 지역의 본격적인 지역별 비교 평가가 진행됐다. 가장 도움을 많이 받은 것은 지역별로 얼마에 가격이 형성되는지, 그리고 그 가격이면 여길 보겠다는 식의 비교평가가 끊임없이 이뤄지는 방법을 알려주셨다. 사람들이 좋아하는 단지와 그 이유, 그리고 비선호 단지를 현재 피해야 하는 이유도 배울 수 있었다.
2. 전용 84를 받아줄 수 있는 동네와 아닌 동네에 따라 투자 우선순위를 나눈다거나, 전고점 대비 가격의 하락, 전저점 대비 가격의 상승 등을 통해 상황을 판단하는 팁을 알려주신 것도 도움이 많이 됐다.
3. 신축과 구축 단지. 그리고 그 사이에서 고민되는 부분들을 잘 알려주셨다. 상급 입지의 구축과 덜 좋은 입지의 신축 같은 부분들에 대해 제주바다님이 알려주셨을 때도 많이 헷갈렸는데, 사례를 더 알게 되니 적용하는 게 좀 더 수월해졌다.
4. 같은 가격을 가지고 더 좋은 곳을 보라는 말씀이 참 와닿는 수업이었다. 1, 3, 4급지의 단지들을 각각 비교해보는데, 나같아도 이 돈이면 저길 사지! 하는 물건들이 많이 보였다. 앞마당이 많으면 얼마나 이런 것들이 많이 보일까 싶었고, 더 많은 앞마당과 아는 단지를 만들어야 할 이유가 생긴 강의였다.

3-5강.

1. 가장 기억에 남는 건 한판에 단지들을 깔아두고 비교평가하는 방법이었다. 단지들을 늘어놓고 기준에 맞지 않는 단지들을 하나씩 소거하는 것이 더 고르기 편하다. 이렇게 고르다보면 결국 결정이 어려운 단계를 만나게 된다. 이때 우리의 고민 중 ‘무엇이 더 많이 오를까?’ 하는 것이 선택을 어렵게 한다. 뭐가 더 오를까보다, 뭐가 더 내 상황에 맞는지를 한번 따져봐야 한다.
2. 투자과정에서 기울여야 하는 노력과 매물털기 등에 대한 이야기를 들을 수 있었다. 이정도까지 해야하는구나 하는 생각이 들었지만, 그렇게 해보고 싶기도 하여 가슴 설레는 말씀이기도 했다. 같은 투자금을 가지고 더 나은 선택을 하는 것. 옥석 가리기를 할 수 있을만큼 많은 단지를 알고 싶다는 욕심이 든다.
3. 투자는 전국 1등 찾기가 아니라, 내가 가진 돈으로 더 가치 있는 것을 사기 위해서 투자금 및 가격 대비하여 더 선호도가 있는 것을 고르는 과정이다. 저평가/리스크 대비 둘 중 하나라도 부족한 게 있다면 하면 안 된다. 투자하지 않는 게 망하는 것보다 낫다.
4. 같은 언덕, 같은 학교, 비슷한 접근성이라면 더 좋은 동, 층, 연식, 구조를 가진 단지를 사야 한다. 큰 차이가 없다면 사람들은 컨디션 더 좋은 곳을 선택하기 때문이다. 비슷한 단지가 몰린 곳을 털어볼 때 유념해야겠다.
5. 거북이의 마음으로 토끼처럼 가라! 목표에 맞는 노력이 필요하고, 노력을 덜 들이면서 목표를 달성하는 방법은 없다는 걸 명심해야 한다. 내가 원하는 걸 얻기 위해 그만큼의 노력을 들여야 한다고 마음먹어야 한다. 우리가 어려운 건 진짜 어려운 것이라서가 아니라, 몰라서 어렵게 느껴지는 거다. 노력한다면 알게 되고, 쉬워진다.