잠실동 리센츠 아파트 수익률 분석 보고서
아파트 : 리센츠 아파트
•5,563세대 (65동)
•입주연도 : 2008년 7월
•면적구성 : 12평대 868세대
24평대 : 245세대
33평대 : 3590세대
38평대 : 130세대
48평대 : 730세대
입지평가
- 직장
- 송파구 종사자수 40,0781명(약 40만명) : S등급으로 30만명 이상
2.교통
a. 강남 21분 여의도 40분 시청50분: S등급
(한강쪽 209동으로 설정해서 걷는시간을 포함했네요..!)
3.학군
잠신중 93%, 신천중 92%, 잠실중 95% : A등급
4.환경
대치동과 4km 거리, 단지 내 초중고가 붙어있어 자녀있는 세대에서 선호되는 생활권
롯데 애비뉴엘, 롯데마트, 롯데월드몰, 롯데백화점, 새마을재래시장, 서울아산병원 : A등급
5.공급
송파구 문정동 힐스테이트 e편한 세상 문정 (24년 9월 예정) 1,265세대
송파구 가락동 더샵송파루미스타 (25년10월 예정) 179세대
강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 (24년 10월 예정) 12,032세대
-> 대략 송파강동 13,476가구 입주..!
+ 잠실르엘 247세대 분양예정
잠실래미안아이파크 2,678세대 분양예정
수익률 분석
현장사진
(로드뷰입니다!)
투자결론
1.저평가
현재 23.7억/ 전고점은 26.5억으로 전고점 대비 -10.6%
전고점 대비 20%이상이면 가치있는 투자이지만, 현재 전고점까지 거의 올라와있는 상황으로 저평가로 보기 어렵다.
2.환금성
잠실에 초중고가 다있는 대단지 아파트로 환금성 매우 우수
3.수익률
레버리지 11.3억이 들어가야함. 최소 투자금액이 10억이상이 필요...
전저점에 매수해도 수익률이 53%...비전보드에서는 수익률 200%를 내야한다!!
4.원금보존
현 전세가율 48%로 미충족(전세가율 60%)
5.리스크대비
역전세 대비(전세금의 10%) 대비와 잔금불가!
그리고 송파/강동의 25~26년 13000세대 이상 공급량으로 역전세대비 필요함
=> 저평가, 원금보존, 리스크 대비 항목 충족 못함. 수익률도 적합하지 않아 투자진행 X
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