▶ 아파트명

수원시 영통구 영통동 영통에듀파크 / 97년 / 1242세대 / 29평, 33

▶ 위치(지도)

[입지평가]

1.직장

수원시 S 48만명 / 10만개

영통구 B 16.8만명 (수원시에서 가장 높은 종사자수) -> 삼성의 영향이 큰 것 같다. / 9.7만

2.교통 A

강남역 1시간 이내 그 외 직장 1시간 30분 이내

지하철보다 직행버스가 더 빠르고 편함/버스 배차 간격이 중요하지 않을까?

> 직행버스 기준(정류장이동포함)

핵심직장 - 강남역 51분 (환승X) / 시청역 1시간5분 (환승X) / 여의도역 1시간7분 (지하철1회)

그 외 - 마곡나루역 1시간22분 (지하철1회) / 구디가디 (환승2회) / 판교 56분 (환승2회)

>지하철 기준(정류장이동포함)

핵심직장 - 강남역 55분 (환승1회) / 시청역 1시간 30분 (환승1회) / 여의도역 1시간 20분 (환승2회)

그 외 - 마곡나루역 1시간34분 (환승2회) / 구디가디 1시간15분 (환승2회) / 판교 (환승1회)

3.학군 S

영덕중 94.3%,진학률 5.5% / 청명중 84.4%,2.1%

근처 학원가 112개

4.환경(편의시설) & 비선호시설 B

> 편의시설

반경 1KM 이내 롯데마트, 홈플러스, 대형 먹자상권

후문 영흥숲공원, 영통중앙공원, 도서관

백화점X > 광교 갤러리아, 롯데아울렛 약 4km

> 비선호시설

자원회수시설(폐기물소각장) -> 이전 추진중

상권 내 모텔촌

5.공급 S

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 영통에듀파크 33평 현재 매매 6.8억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 21.10 매매 8.5억 / 전세 5.7

5년 내 저점 매입시: 19.05 매매 4.55억 / 전세 3.7억

▶ 현장 사진

[투자 결론]

저평가 (비교평가) X

같은 평형,연식 더 좋고 지하철역에 더 가까운 단지가 더 저렴함

환금성 (수시매도가능) O

매수 물건에 따라 다르지만 저층,탑층,나홀로,빌라 아님

수익률 (투자금대비수익률) O

저점 매수시 200%이상 달성가능 BUT 현재 매매가로 매수시 200%달성은 어렵지 않을까.. 10억이 넘어가야함. 리모델링 붙는다면 모르겠지만 지금으로서는.. 모르겠다.

원금보존 (적정전세가율,입지독점성) O

수도권은 60%라고 말씀주셨는데 73%, 입지독점성은 높은 편은 아니라고 생각한다.

학군, 환경을 잘 갖추고 있지만 지하철 역과 거리가 좀 있는 편. 학군을 신경쓴다면 들어오고싶어 하겠지만 지하철이 중요하다면 더 저렴한 가격으로 갈 수 있는 다른 재개발 호재가 있는 아파트를 선택할수도 있지 않을까?

대신 매수가 아닌 전세수요는 탄탄할 것으로 보인다.

현재 영덕초,중 학군으로 올 수 있는 30평대는 주변에서 유일하기 때문에

리스크대비 (역전세대비) O

앞으로 향후 3년간 수원시 공급 필요수요 아래로 떨어짐, 영향권 내인 주변 동탄, 용인수지도 공급이 많지 않음