안녕하세요,
잔잔하게 오랫동안 투자생활을 이어가고 싶은
잔잔한 등불입니다.
오늘은 시작부터 깜짝 놀랬던
식빵파파님의 실전 3주차 비교평가&투자결론을
수강할 수 있었습니다.
전 남자분인줄 알았는데 엄청난 미모를
자랑하시는 멘토님들 보고 역시
월부는 닉네임으로 판단하는 곳이
아니라는 것을 다시 한번 깨달았습니다.
월부 생활 한지 1년 반정도 들어가고 있었지만
매번 임보 뒷부분이 어찌 쓰는건지 맞게 하는 건지
방향성을 체크할 수 없어 답답했습니다.
하지만 이번 실전 튜터링데이와 식빵파파 멘토님의
강의를 듣고 임보에 바로 적용해야될 틀을 생겼다는 것에
큰 상징성과 그 동안 막혔던 혈을 뚫을 수 있겠다는
확신이 들었습니다. 이번 강의에서 들은 내용을
그대로 적용할 수 있도록 오늘부터 임보에 몰입해야겠습니다.
== 실전에 적용할 수 있는 비교평가 방법을 알자 ==
"생각이 없는 의미없는 장표보단 맞든 틀리든 절대 쫄지 말자"는
멘토님의 말씀을 듣고 그 동안 너무 정답, 남의 시선에 치중해
고민만 하다 시간이 날렸던 것 같습니다.
임장지에 대해 의문이 내는 것.. 항상 의문이었지만
해답은 제가 임장지를 좋아하지 않고 공부한다는 관점에서
봤다는 사실을 강의를 듣고 인식하게 되었습니다.
의문을 내고 관심이 갖는 행위.. 연애처럼 해야된다는 걸
마음 속 깊이 새겨보면서 이번 임장지 결론을 내봐야겠습니다. ㅎㅎ!
그러기 위해선 내 앞마당의 전수조사, 모든 단지 비교 분석, 방법을 습득하고
단지의 가치를 제대로 알고 기회를 잡도록 강의에서 들은 것을 행동으로 옮겨야 겠습니다.
===== BM 포인트 ====
1.가격은 같은데 조건들이 다를 땐, 같은 급지끼리 비교하교
비싼 건 비싼 것끼리, 싼 건 = 싼 것끼리 비교하기
-> 지방 임장을 하다보니 수도권 입지, 등급을 고려하지 않고 무작정
시세를 붙여보려고 했다. 기준없는 비교평가는 나에게 혼란만 준다.
2. 생활권 위상 좋은데 상위 24평 vs 안 좋은곳 하위 34평
교통 좋은 구축 vs 덜 좋은 신축 / 1군 구축 vs 4군 신축 / 서울 vs 경기도 등...
-> 단편적인 땅의 가치만 보고 아파트 선호도 결정하지 않는다.
단지별 특징(주변환경, 학군, 상권 등)에 따라 선호도가 나뉜다.
사람들이 좋아하고 선호하는 단지를 고르자!
3.지역내 비교평가 기준 : (교통+환경+학군)
지역내 특징을 고려하여 비중을 미세 조정하여 판단한다. 지역별 특징을 제대로 이해하기!
1~3급지 땅의 가치가 높은지, 4~5급지 땅의 가치가 낮은지!
ex ) 1군 거여 마천은 강남접근성 어딜가든 비슷하다!(가치가 높다!)
-> 교통+환경+학군 복합적으로 따진다!
5군 중랑구 강남접근성 편차가 큰 곳 ! (중랑구 -망우)
-> 교통 1시간 이상 소요됨! 교통 > 환경 + 학군
특징 확인법 : 거주를 결정할 때 어떤 요인을 중요하게 생각하는가?
( 몇 호선 / 업무지구 접근 )
단! 업무지구 접근성을 극복할 수 있는 환경, 학군이 잇는가?
가치와 가격 비교평가 (생활권 위상, 연식, 교통도 달라!)
4. 비교 평가는 정답을 찾는 문제 풀이, 공식이 없다! 등수를 정확하게 매기는 것 아님!
비교 평가는 더 나은 투자를 하기 위한 과정
나라면 어떤 선택을 할까 고민하는 과정이며 가격 + 매물 조건 고려 저평가 투자한다!
-> 땅의 가치, 발품+손품 비교평가 결론을 내리고 그래프 검증해라!!!(선반영, 인식 오류 방지!)
미세한 차이라면 더 좋은 입지, 환경, 학군 있는 곳이 답이다! 단지VS단지!
5.지역간 비교평가 방법 및 차이
1) 외부 수요를 끌어올만한 힘을 가진 학군지 (평촌, 중계, 분당, 일산 등 )
주변에 찾아오고 주변 대체할 곳이 없을 정도 특징!
2) 지방 성격을 가진 서울 수도권 지역 ( 교통 파워 < 동특파워(지방성격[환경,연식 등](송도,부천등)
강남 접근이 좋지 않기에 신축+택지, 지역별 특징 분석!
지역간 비교평가 다른 땅 vs 같은 땅 가치끼리 비교평가
3군 vs 4군 비교 시 땅의 가치를 나열한다!
그렇다면 3군의 가치를 이길만한 선호도가 있는가?
( 학군+환경+강남접근성! )
6. 투자결정을 안한다는 것은? 열심히 찾고 내 것으로 만들지 않은 것!
의사결정 과정 힘들더라도 꼭 해야한다! 투자를 못해도 실력은 키울 수 있다!
통찰력을 쌓는 과정을 연습하자! 기회를 찾는 투자자!
투자금 한정 내에서 벗어난다고 제외하지 말고 충분히 싸고
전세가 낮게 낄 물건이지만 감당가능하다면
충분히 고려해볼만 하다(전세 상승금+저평가 단지)
투자금, 호가만 보고 물건의 상황들이 나한테 맞는 건지
판단하고 진행한다! (가치 대비 싼 것!!)
===== 앞마당 관리 투자의 첫 걸음이자 나의 투자 자산 로드맵 ====
월부 생활을 오랫동안 해왔지만
시세트래킹이란 행위가 약간 공부 or 과제처럼 느껴져서
시세 스캐닝만 하고 매/전 매물 개수, 시세 흐름에 대해선
상세히 복기할 수 없었던 것 같습니다.
근데 이것이 저를 투자를 못하게 만든 문제점이었다는 걸
오늘 강의를 통해 알았습니다.
매달 강의와 임장지에 가서 발품, 손품을 팔아서 앞마당을 만들어도
가격은 상시 움직이는 시장이기 때문에 내가 기억하는 단지와 가격은
유동적으로 움직일 수 있다는 걸 쉽게 본 것 같습니다.
시세트래킹은 앞마당 가격을 기록하고 추적해나가는 행위로
사람의 기억력은 제한, 한정적이기 때문에 기록을 남겨서 꼭 정리, 점검해야하는 걸
주의 깊게 생각하고 행동하겠습니다.
===== BM 포인트 =====
- 월 말 30~31일 경 대표적 앞마당 시세 파악 및 매/전 개수 파악(구당 10~15)
-> 선정 대상 : 1)구 랜마(시장 흐름 파악) 2) 생활권별 랜마 3) 중간단지 및 관심 단지 5~10개
시세가 싸지면 전수조사하고 매물 턴다!
2.매매전세 흐름이 파악되지 않는다면 투자 기회를 못찾는다!
이 행위를 하는 걸 인지하자(내 투자 자산+실시간 정보)
3.시세트래킹 파일로 매달 저평가, 투자 대상 식별
틀리든 맞든 일단 투자 인사이트 키우기가 목표
매매/전세 보합, 상승 유무에 따라 내 실력, 물건이 보인다.
4.수도권은 수도권 구끼리, 중소는 중소, 광역시는 광역시끼리 비슷한 가격끼리 나열!
독서보다 현재 시세그룹핑, 시세트래킹, 단지현황이 제일 중요하다!
투자 원툴! 독서는 하루 5p
마지막으로 희망의 메시지를 남겨주신
멘토님의 말씀을 상기하며 글을 마치겠습니다.
"육체적으로 정신적으로 힘들었지만 이 과정을 통해 얻은
성과와 희망이 지금이 나를 만드는 성장 거름이였습니다!"
튜터링 데이 하고나서 익숙함에 속지말고 나태해지지 않도록
지금껏 해온 활동들이 의미있게 만들어질 수 있도록..
포기하지 않고 노력한 것이 0가 되지 않도록 벽을 허물겠습니다.
조금이라도 어제의 나보다 나아지기 +
원하는 곳에 도달하셨으면 좋겠다는 말씀
꼭 기억하겠습니다!
좋은 강의 준비해주셔서 감사합니다.
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