관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
< 4강 후기 >
1. 너바나의 부동산 전망
- 미래는 알수 없다. 파도가 높을, 낮을지 생각 말고 ‘수영’을 잘하자.
- 상승할때의 시나리오, 하락할때의 시나리오 둘 다 생각해보자.
“ 어떤 파도가 올지는 알 수 없지만, 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖는건 우리가 할 수 있다. ”
=> 하락기일때의 마인드컨트롤을 어떻게 해야할까 벌써 걱정이 되었지만 상승기, 하락기를 ‘파도’에 비교를 해주시니 내가 해야할껀 계속 수영할 수 있는 힘을 길러야겠구나라고 생각했다.
2. 부동산 사이클 알아보는 법
- 똘똘한 한 채는 좋은 전략인가? 초보자에게 가장 좋은 전략.
- 모두가 용기를 낼 때 두려워하고 모두가 두려워할 때 용기를 내자..
- 좋은 투자란 가치있는 물건을 판단할 수 있는가 ? , 저평가를 판단할 수 있는가 ?
- 가장 좋은 투자? 가치가 성장하는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것.
- 좋은투자 : 가치는 보통이지만 저평가된 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것.
- 최악의 투자 : 가치가 보통인 부동산을 나쁜 타이밍에 사는 것.
* 가치 있는 부동산은 어떻게 판단 ? 수요는 많고, 독점인곳.
* 좋은 타이밍이란 ? 무릎에 사서 어깨에 팔아라. 부동산의 4계절은 10년이다.
* 3년 내 100%이상 급등한 물건은 허리 또는 어깨 이상이다. (근 3년간 하락하거나 오르지 않은 물건에 오히려 관심을 가지고 지켜봐야한다.)
* 가치 있는 물건이 30%이상 빠진다면 이는 명품의 바겐세일 기간이다.
* 불황에 사서 호황에 파는게 최고의 투자이다.
=> 물건을 사 놓고 가격이 어떻게 되나 전전긍긍할 내 자신이 그려졌다. 부동산의 4계절은 10년이다. 4계절의 겨울이 오면 봄이 오듯 묵묵히 기다리는 것의 중요성을 느낀다.
3. 내집마련 vs 투자
- 내집마련과, 투자의 편익과 비용을 생각.
* 시세차익 부동산의 정의와 종류
- 낮은 가격에 사서 오를때까지 기다리는 투자법 (주거용 부동산)
(아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구, 단독)
- 조급함이 리스크다.
=> 아직도 내집마련과 투자 중 무엇을 우선으로 해야하는지 모르겠다. 당장 선택해야하는 것이 급한건 아니므로 임장을 다니면서 종잣돈이 모이면서 선명해지지 않을까 한다.
두가지의 편익과 비용을 모두 고려해보고 최선의 선택을 할 것이다.
* 투자의 단계
1. 1단계 (투기) : 분위기에 휩쓸려 투자
2. 2단계 (갭투자) : 투자금액만 보고 투자, 저가치 물건 투자 시 수익이 크지 않음.
3. 3단계(경매투자) : 시세보다 싸게 사는데 집중한 단기투자, 매수시 저렴하지만 난이도 있음. 저가치 물건 투자시 장기간 시세상승이 어려움.
4. 4단계 (월부가치투자) : 투자원칙, 가치에 투자 (저/환/수/원/리), 최소 5년동안 가져가기 권한다. 통찰력 쌓는데에 시간이 걸린다.
* 메타인지 (나는 어떤단계인가?) : 나는 현재 어떤 단계인지 아는 것이 중요하다.
=> 아직은 가치투자자라고 하기엔 모자란 실력이다. 하지만 분위기에 휩쓸려서 또는 금액만 보고 투자하는 것은 하지 않을 것이다. 월부가치투자를 믿고, 꾸준히 공부한 나를 믿어봐야겠다.
* 투자에 실패했다면 ? 회고와 복기하기
*가치투자를 한다는 것 ? 싸게 산다는 것.
- 싸게 ! (싼걸 알아야한다. )
- 사서 !
- 비싸게!
- 판다.
--> 인지, 이해, 공감, 실행의 “결과”
* 진짜 부자란 소득이 많은 사람 X, 자산이 많은 사람이다. (자산으로 나오는 소득이 급여의 3배가 될 때 )
* 월부 : “학”, “습”을 가르치는 곳.
=> 투자에 실패했다면 그 이후로 아무것도 손에 잡히지 않을까 두렵다. 부동산 투자 성공기 글은 많이 보았지만 실패해서 얼마 날렸다는 글은 한번도 보지 못했다. 그만큼 회고와 복기하기가 어려운 일인것같다. 아직 겪어보진 못했지만 나에게도 일어난다면 인생의 끝은 아니니 회고와 복기로 다시 일어설 수 있는 힘을 길러야겠다.
4. 부동산 투자 프로세스
1) 부동산투자 원칙 잡기 : 기준, 저환수원리
2) 입장지역선정하기 : 직장근처, 집근처 (잘 아는 지역부터)
3) 지역분석 : 직장, 교통, 학군, 환경, 브랜드, 호재, 데이터로 확인
4) 사전임장 시 체크사항 (사전 임장 경로짜기 등)
5) 중개인과 약속잡는 법
6) 임장하는 법 (분위기 임장(평일저녁) -> 매물임장(주말))
7) 임장보고서 (지역, 매물분석) : 2번쓰기 (지역분석 / 매물보면서)
8) 저평가 찾기 (비교평가) : 매물 임장 후 ‘저, 환, 수, 원, 리‘에 복합한 물건들 중 비교, 평가
9) 매매(매수) : 가계약걸고, 임대 빼기
10) 보유 및 관리
11) 매도시기 정하는 법
* 시세차익 부동산 투자 시 기준점 : ‘저환수원리’의 교집합에 투자하기.
* 임장지역 정하기 -> 사전임장 (직장,교통, 학군, 환경)->분임(평일)-> 매물임장(토or주말)
=> ‘저환수원리‘ 교집합을 찾는 일은 정말, 정말 어려운일것같다. 아직 임장을 다녀보진 못했지만 투자할수 없었던 시기는 없었다!라고 말씀하신만큼 열심히 발로 뛰면 교집합 하나 정도는 찾을 수 있겠지.. !
사전 임장 시 체크사항, 중개인과 약속잡는 법, 부동산 방문 진행상황 순서를 말씀해주셨는데 일상생활에서 알 수 없던 것들을 꼼꼼하게 말해주셔서 추후 실제 매매시 유용하게 쓸 수 있을 것 같다.
* 역전세 대비하는 법
1) 입주물량 데이터 확인 (부동산 지인)
2) 대량 공급 전 재계약 시도 (계약기간)
3) 현세입자와 재계약이 BEST
4) 부동산에 내놓는 법
5) 투자금 줄이기, 전세금 욕심 X
6) 리스크 대비(마통), 전세금 상승은 5%씩.
7) 겨울을 피하는 방법은 없다. 버티자.
* 부동산 투자 단계, 계약 시 넣어야 할 조건.
- 매매특약사항, 임재차 특약사항
* 법무비 견적서 보는 법, 중개수수료 계산방법, 임대 시 수리하는 법, 인테리어 참고 사이트, 매도의 기준
* 투자에 일희일비 하지 말자. 집은 사서 버는게 아니다. 기다려서 버는 것이다.
* 1기 신도시 투자 시 리모델링, 재건축 가능한지 용적률보기, 1개 앞마당 했으면 다른곳으로도 보기
* 싸게 사는 것이 중요, 리스크관리중요, 하락장 인내하기
“수신제가치국평천하”
시간모으기(시간관리) / 멘탈관리(스스로 행복해지는 법 알기) / 루틴만들기
성장과 안정은 공존할수 없다. 안정기에서 발을떼서 성장, 자유기로 가자
=>겨울을 피하는 방법은 없으니 버티자 !!! 버틸 힘을 만들기 위해 독서를 많이 해야겠다. “수신제가치국평천하” 라는 말은 어렸을때부터 아빠가 자주 쓰셨던 말이다. 어렸을땐 별 생각없이 흘려들었는데 지금에서야 왜 이런말을 했는지 속뜻을 알 수있었다.
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