실전반 4강 식빵파파 튜터님 강의 후기 - 이제야 좀 알겠다, 비교평가! [실전27기 우ㄹ1는 성ㅈ6할 왓쯔L~~ong 주니어♡ 프리메라]

안녕하세요,

가치를 아는 현명한 투자자 프리메라입니다.

여러분은 비교평가가 어려운신가요?

아니면 쉬우신가요?

저에게 비교평가는 가장 재밌으면서도

‘아오, 모르겠다’하는 영역이기도 합니다.

같은 지역 내 단지라도

입지 좋은 구축이 좋은지,

입지 덜 좋은 신축이 좋은지,

다른 지역 단지라면

상급지 구축이 좋은지,

하급지 신축이 좋은지,

선호도가 애매한 두 단지에서는

무엇을 더 중점적으로 봐야 할지,

늘 고민해 왔습니다.

이번 실전반 4강은

그런 측면에서

저에게 의미 있고

중요한 강의였습니다.

식빵파파님이

그러한 근질근질한 부분을

실제 사례를 예로 들어

시원하게 비교평가해 주시니까요.

이 강의를 듣고 제가 가장 달라진 부분이 있다면

우리가 늘 하는 ‘입지평가요소’(강남접근성과 학군, 환경)를

이제서야 적극적으로 활용하게 되었다는 점입니다.

그간 이들 입지 요소를 조사는 했지만,

정작 단지 가치를 정할 때 제대로 활용하지 못했는데요.

이번 임보에서

이 입지 요소를 단지 가치를 정하는 데 적극 반영했고

이를 위한 장표도 새로 만들어 보았습니다.

그러면 미모가 아름다운 식빵파파님의

비교평가 방법 속으로 들어가 보실까요?

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중요한 건 전고점이 아니라 가치!

이미 큰 상승이 한 번 휘몰아치고 갔기 때문에 단지의 전고점을 쉽게 알 수 있습니다.

저는 전고점이 단지의 가치를 오롯이 반영한다고 믿고 단지 가치를 따질 때 열심히 전고점을 확인하고 단지 선호도를 매겼습니다.

하지만 전고점을 기준으로 두고 단지 가치를 따지는 게 얼마나 잘못되고 위험한지 이번 식빵파파님의 강의와 저희 조 왓쯔롱 튜터님을 통해 알 수 있었습니다.

즉, 전고점을 우선적으로 볼 게 아니라 가치를 먼저 따진 후 전고점을 적용해야 해야 하는 거죠.

단지 가격이 나타내는 숫자가 먼저가 아니라 우리가 늘 파고 드는 입지요소를 통한 단지 가치가 먼저인 것입니다.

그런데 이때 중요한 것은 일률적으로 강남 접근성인 교통만 제일 중요시해서는 안 된다는 것입니다.

비교 대상 단지 간에 교통을 우선적으로 봐야 할지, 아니면 다른 입지 요소를 교통보다 더 큰 비중으로 봐야 할지 잘 판단해야 하는데요.

어떤 때 교통을 우선적으로 봐야 하는지,

어떤 때 환경/학군 같은 요소를 우선적으로 봐야 하는지는 식빵파파 튜터님이 잘 설명해 주십니다.

이렇게 입지요소를 바탕으로 단지 특성을 파악한 다음에는, ‘나라면 어떤 선택을 할지’를 정해야 하는데요.

이때 중요한 것은 우리가 너무나 사랑하는 ‘아실’로 먼저 확인하는 것이 아닌, 우리가 먼저 스스로 “나, 여기 선택하겠어. 그 이유는 000야”라고 설명할 수 있어야 한다는 점입니다.

그래야 비교평가 실력이 향상되기 때문이죠.

그렇게 선택을 했으면 이제 검증해야겠죠.

이제 아실로 들어가서 비교 단지를 붙여서 확인해 보면 됩니다.

만일 우리 가설대로 그래프가 나오면 “역시, 나야”하면 되고,

우리 가설대로 나오지 않으면 주위 분들에게 의견을 구하면 된다고 왓쯔롱 튜터님이 말씀해 주셨습니다.

비교평가, 참 쉽죠잉~!!! ^^;;;

비교평가 3대 요소를 모두 이기는 ‘동특’

동특은 식빵파파님이 밀고 계신 신조어(?)인데요.

바로 ‘동네 특징’의 준말입니다.

저는 비교평가 3대 요소를 모두 이기는 지역의 경우,

이 3대 요소가 아닌 다른 잣대로 단지 가치를 파악해야 함을 이번 강의를 통해 처음 알게 되었습니다.

그렇다면 그 단지가 ‘동특’을 우선시 봐야 하는 지역 혹은 단지인지를 파악하는 게 우선인데요.

식빵님의 설명을 들으니 지역의 특색이 아주 강한 곳인 경우 ‘동특’을 의심해 봐야 하더라고요.

이렇듯 비교평가에서는 일률적으로 적용할 수 있는 잣대가 없습니다.

어느 곳에서는 교통을, 어느 곳에서는 환경, 학군을, 어느 곳에서는 동특을 비중 있게 살펴야 하는데요.

이러한 입지 요소가 수치로 나오는 경우라면 비교평가가 무지 쉬울 텐데,

수치로 드러나지 않는 사람들의 선호 요소는 임장과 끊임없는 생각을 통해 알아야 내야 하는 것 같습니다.

비교평가, 참 어렵줘잉~!!!^^

단, 하나여야만 해???

현재 임장지는 땅의 가치가 아주 높은 곳인데요.

그래서 그곳 단지 가격을 보면 그 땅의 가치에 대한 프리미엄이 분명 존재하는 것 같더라고요.

제 눈에는 그저 평범한 단지도 00억대는 가뿐히 넘으니까요.

하지만 식빵님의 강의 내용대로, 단지를 지역 내 비교를 넘어서 지역 간 비교로 가져가면 그 00억대의 단지가 정말 00억대의 가치를 갖는지 비로소 보이는데요.

진정한 비교평가가 시작되는 순간입니다.

이때 중요한 것은 A단지와 B단지 중 어느 하나가 반드시 더 우위에 있을 거라고 그것을 찾아내고야 말겠다는 집착을 버리는 것입니다.

두 단지의 가치가 비슷할 수도 있고, 그렇게 찾아낸 1등 뽑기의 결과물도 단 하나가 아닐 수 있고, 꼭 단 하나여야 한다고 생각할 필요가 없다고 식빵파파 튜너님과 왓쯔롱 튜터님이 강조해 주셨습니다.

좀 마음이 편안해지시지 않나요?

꼭 단 하나의 1등이 아니어도 된다니요!!!

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이번 식빵빠빠 튜터님의 강의를 통해

그저 텍스트로 머물러왔던 입지요소를

제대로 활용할 수 있게 진심으로 기쁘고 감사드립니다.

그럼에도 비교평가는 앞으로도 계속 갈고 닦아야 하는 영역이지만,

제대로 된 비교평가 기준의 토대를 세울 수 있게 되어

다행이라는 생각이 듭니다.

이제 실전반 최임을 몇일 앞두고

비교평가에 1등 뽑기, 결론에 다들 바쁘실 텐데요.

입지요소 따지고,

동특 따지고,

단 하나에 매몰되지 않으며

재밌게 다들 결론을 내어보아요!

응원드립니다.

감사합니다. ♡