안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
유례없는 서울 전역 토지거래허가구역 지정 이후 한 달의 시간이 흐르면서,
수도권 비규제 지역이 다시 주목받고 있습니다.
“서울은 너무 비싸니까요. 수도권·비규제 지역을 봐야 할까요?”
“원래 서울 투자 하려고 했는데,
규제 나오고 나니까 앞마당으로 수도권을 봐야 한다고 하더라고요.
구리, 남양주 이런 데 어떻게 봐야 할지 모르겠어요.”
“실거주도 해야 하고,
그래도 투자도 놓치기 싫고, 수도권이나 비규제 지역에 먼저 자리 잡는 게 맞나요?”
겉으로는 다 다른 질문 같지만, 사실 한 줄로 요약하면 이겁니다.
“서울을 기다릴까요? 아니면 서울 말고, 지금 내가 들어가도 괜찮은 곳이 어디죠?”
이런 이야기를 많이 하시죠.
“서울이 가장 좋으니까 그냥 기다려야죠”
“그냥 비규제니까, 대출 많이 나오니까 더 좋을수 있죠?”
이 정도 이해로 들어가면 안 됩니다.
당연하다고 생각하는 부분일수록
왜 좋은지, 무엇이 위험한지,
그리고 그 이유가 앞으로도 유효할지 살펴봐야 합니다.
ㅣ서울만 오르지 않는다, ‘더 살고 싶은 곳’이 오른다
먼저 이런 생각이 드실 거예요.
“그래도 결국은 서울 아니에요?”
물론, 장기적으로 서울 핵심지는 강하다는 전제를 부정할 필요는 없습니다.
하지만 지금 우리가 마주한 현실은 조금 다릅니다.
서울은 규제로 옥죄고,
서울 아파트 가격은 이미 많이 올라 있고,
입주 물량까지 줄어드는 상황에서,
수요는 어디로 밀려갈까요?
바로,
서울과 생활권을 공유하면서도
대출을 통해 잔금을 대비할 수 있고,
진입장벽이 낮은 “수도권 비규제 지역”으로 스며듭니다.
여기서 중요한 포인트는,
“수도권” 또는 “비규제”라는 이름이 아니라,
“사람들이 실제로 더 살고 싶어하는 곳이 어딘가”
“앞으로 더 갖고 싶어질 상황이 만들어지는 곳이 어딘가”
이 2가지입니다.
ㅣ생활권 A vs 생활권 B, 진짜 가치는 어디에 있을까?
예를 하나 들어볼게요.
(실제 지역 이름은 이해를 돕기 위한 예시입니다.)
A 생활권. 서울과 가깝고, 지하철역이 가깝고, 2000년대 초반 입주한 구리 구축 아파트들
B 생활권. 조금 더 멀지만, 2015년 전후 입주한 남양주 다산 신축·준신축 단지들
지도만 보면 대부분 이렇게 생각합니다.
“서울에 더 가깝고 역도 더 가깝네?
A 생활권(구리 구축)이 더 비싸야 정상 아닌가?”
그런데 실제 가격을 보면 어떨까요?
A 생활권 구축 34평. 8억 전후
B 생활권 신축 34평. 9억~11억 형성
이 말은 곧,
사람들이 “조금 더 오래된 집이라도 서울에 가까운 A가 무조건 더 좋아”가 아니라,
“난 차라리 출퇴근 조금 더 하더라도,
더 새롭고 쾌적하고 단지 좋은 B에 살고 싶어.”
라고 선택하고 있는 수요가 크다는 뜻입니다.
즉,
지하철 역까지의 거리, 서울까지의 거리만으로는 설명이 안 되고,
단지의 상품성(연식·커뮤니티·조경·평면구조), 생활 편의성, 쾌적성을 고려되었을 때
가격을 더 강하게 끌어올리고 있다는 거죠.
ㅣ결국 ‘더 살고 싶은 곳’이 자산이 된다
서울 구도심의 오래된 구축보다,
서울에 가까운 구축보다,
조금 떨어진 신도시의 새 아파트가 더 비싸게 거래되는 이유는 단순합니다.
“사람들이 더 살고 싶고, 더 갖고 싶어하는 곳에 돈이 몰린다.”
교통은 서울이 낫지만,
주거 쾌적성과 상품성에서는 조금 떨어진 신도시가 앞섰던 겁니다.
즉, 입지보다 ‘살고 싶은 정도’가 수요를 가져오고,
그 수요의 크기가 자산 가치를 결정합니다.
물론 가치의 본질은 서울 중심에 가까운 곳이 더 높고,
장기적으로 더 큰 가치로 성장하게 될 것입니다.
하지만, 현재 사람들이 좋아하는 수요도 알아야 하고,
함께 비교할 수 있어야 합니다.
ㅣ부루마블 게임처럼 생각해보기
부루마블 게임을 떠올려볼까요?
부루마블에서 가장 사고 싶은 땅은
서울, 뉴욕, 파리 같은 비싼 땅, 비싼 건물, 통행료 많이 나오는 칸입니다.
대한민국으로 가져오면 강남, 반포, 잠실, 판교 같은 좋고 비싼 지역이라는 ‘도시’를 사고 싶어 합니다.
근데 이미 이런 일이 일어났죠.
누군가는 먼저 돈이 많아서, 일찍 사버렸고,
나는 준비되기 전에 규칙(=부동산 규제)이 생겨서 못 샀고,
혹은, 애초에 그 칸에 설 기회조차 없었습니다.
그럼 어떻게 해야 할까요?
“언젠가 팔겠지” → 누가 팔 때까지 마냥 기다린다
“나도 언젠가 돈 많이 모으면” → 그때까지 아무것도 안 한다
“규칙이 언젠가 바뀌겠지” → 정책만 바라보며 시간을 보낸다
이 세 가지의 공통점은 뭘까요?
‘지금은 아무것도 안 한다’는 것입니다.
그냥 기다릴까요?
언젠가 판이 바뀌길 기대하면서요?
그건 ‘주사위를 던지지 않는 플레이어’가 되는 겁니다.
게임은 계속 돌아가는데, 나는 제자리에 서 있는 셈이죠.
부루마블에서 돈 버는 사람은,
“서울 칸에 못 섰다고 주사위를 안 던지는 사람”이 아니라,
“조금 덜 좋은 땅이라도,
지금 내 돈으로 살 수 있고,
규칙(비규제) 안에서 살 수 있는 칸을 계속 쌓는 사람”
입니다.
부동산도 똑같습니다.
서울 핵심지라는 ‘가장 비싼 칸’을 못 샀다면,
비슷한 생활권, 출퇴근 가능한 범위, 비규제, 레버리지가 되는 칸들을
하나씩 확보해가면서,
격차를 줄이는 방향으로 판을 짜야 합니다.
그래서 전략이 필요합니다.
비록 강남은 아니지만,
“아직 남아 있는, 규제 없는, 내가 살 수 있는 칸”을 찾아내는 겁니다.
그게 바로 비규제 지역과 수도권 외곽입니다.
ㅣ지금 수도권 비규제 지역의 기회
지금 서울만 보고 멈춰 있으면 안 되는 이유가 있습니다.
규제와 높은 가격, 공급 제한으로 인해 진입이 어려워졌습니다.
이게 무슨 뜻이냐면,
“지금 당장 내가 서울 좋은 신축을 사기엔 진입장벽이 너무 높고,
그렇다고 손 놓고 기다리면
서울 좋은 집의 ‘희소성’은 더 강해져서
나와의 격차는 더 벌어질 가능성이 크다.”
는 겁니다.
반면, 수도권 비규제 지역 일부는
여전히 레버리지(전세)가 가능하고,
입주 물량 대비 수요 우위가 예상되는 지역들이 많습니다.
서울 출퇴근 가능 범위 안에서
지금은 평가 절하(저평가) 돼 있지만
교통·개발·인구 유입이 서서히 쌓이고 있는 곳들입니다.
예를 들어,
구리, 남양주 다산, 부천, 안양 만안, 군포, 동탄 같은
수도권에서 규제로 묶이지 않은 곳은 사람들이 몰려들고 가격이 올라가고 있지만,
사실 모든 생활권과 아파트가 그런 모습이 아닙니다.
또한,
고양, 안산, 수원 일부, 용인 일부 같은 곳은
규제로 묶이지 않으면서 아직 가격이 바닥권을 형성하는 모습을 보이고 있습니다.
우수한 입지는 아니지만,
그래서 상대적으로 높은 가치를 보이지는 않지만,
충분한 가치를 가지고 있으면서 높지 않은 가격을 보이고 있는 상황인 것이죠.
하지만, 단순히 ‘싸니까 산다’는 접근은 위험합니다.
비규제 지역은 “기회와 리스크가 함께 존재하는 시장”이기 때문이죠.
그러나, 리스크를 과소평가만 하지 않는다면,
“지금은 ‘거긴 뭐 있어?’ 소리 듣는 곳이지만,
5년 뒤에는 ‘어? 그때 거기 산 사람들 부럽다’ 소리 나올 곳”
이 될 수 있습니다.
이걸 저는 늘 이렇게 정리합니다.
“지금 좋은 곳을 먼저 생각해라.
하지만, 내가 그럴 수 없다면 사람들이 다음으로 좋아하는 곳을 생각해라.
결국 그곳도 앞으로 사람들이 더 갖고 싶어질 곳이 될 수 있다.”
ㅣ서울수도권 규제·비규제 지역별 액션플랜
1. 서울·수도권 규제
원래 ‘서울 투자’를 생각했던 분이라면,
서울을 포기하라는 말이 아닙니다.
(1) 규제로 인한 실거주 내집마련을 제외하고는 매수가 어려움
(2) 실거주가 가능 + 일정 금액 이상의 대출 가능'한 분,
내가 가진 예산범위와 출퇴근을 고려해 가장 좋은 주택 실거주 매수
(3) 실거주 매수 후 2년 실거주 요건을 채우고,
자산재배치(실거주 → 전세 계약 + 대출 상환)를 통해 투자 매물로 전환
을 통해 서울에 내 자산을 먼저 가지는 것입니다.
2. 서울·수도권 비규제
(1) 전세 레버리지를 통한 투자 매수
(2) LTV 최대 70% 활용을 통한 잔금 해소(대출을 투자금으로 포함하는 투자는 위험)
(3) 서울 일자리(특히, 강남)와 접근성이 용이하고 지하철이 연결된 지역 우선
(4) 사람들이 좋아하는 거주환경(택지, 신축 등)을 갖춘 곳
(5) 신축, 준신축, 구축 저평가 단지 탐색
을 통해 “지금 살 수 있는 칸 → 다음 칸 → 서울 칸” 으로 바꿔 나가는 것입니다.
그런데 위의 어떤 선택이 되든,
이 선택은 아무 것도 하지 않았던 선택보다 잘했다고 분명히 이야기 하게 될 것입니다.
ㅣ지금이 바로, 판을 바꿀 순간
지금 서울수도권 규제와 비규제 지역 시장은 마치 부루마블의 판이 리셋되는 시점과 같습니다.
누군가는 ‘언젠가 서울이 다시 풀리겠지’ 하며 기다리고,
누군가는 ‘지금 가능한 곳에서 다음 턴을 준비’합니다.
결국 주사위를 던지는 사람만이 앞으로 나아갑니다.
좋은 규칙(=정책 변화)만 기다리지 말고,
지금의 판에서 움직일 수 있는 칸을 먼저 선점하시기 바랍니다.
