땅의 가치 판단
✔ 수도권
-직장
-교통(직장으로 빨리)
-학군
-환경
-공급(입지독점성: 지을 땅이 많냐 아니냐)
-강남에서 멀수록 '연식'가치가 있음
*1등가치: "직장에 빨리 출퇴근하고싶어"
*교통호재의 배차간격도 중요
*수도권은 인구수보다 업무지구까지의 도달시간이 더 중
✔ 지방광역시
-입지(대부분 학군)
-연식(새아파트 모인 곳)
-선호도(전통적인 부촌)
*1등가치: "학군 좋은 곳에서 키우고 싶어"
*지방은 차타고 30분이면 되기 때문에 수도권만큼 교통호재가 영향을 미치지는 못함.
*아파트실거래가 84기준으로 검색(수도권은 59도 포함)-아파트 단지들 가격을 외워놓고 다른 앞마당과 비교하면서 가격 추이를 느끼기.
✔ 중소도시
-연식(신축 몇개 모이면 바로 뜸)
-선호도(전통적인 부촌)
*1등가치: "새아파트 대단지 브랜드 살고싶어"
(예: 구미는 강서는 원도심, 강동은 신축아파트. 역과의 거리와 상관없이 브랜드 아파트면 다 선호동네가 됨.)
*중소도시는 신축은 올라도 구축은 끝까지 안오르는 경우가 많음. (예: 평택). 가급적 구축투자는 자제. 최소 2005년식 이상으로 봐야 함.
비브랜드신축<<<<브랜드구축
*소도시: 인구 30만 이하
하락장에서 투자 마인드 잡기
-투자는 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것임
(상승 전, 저평가 되어있을 때 사야함)
-앞으로 상승장이 오지 않을 것이란 생각을 하면, 투자에 대한 준비를 할 수 없다. 미리 준비해야 상승 전에 살 수 있다.
-같은 시기, 같은 동네인데도 어떤 아파트는 떨어지고 어떤 아파트는 오른다. (아파트실거래가 2010-2018년 조회) 단지를 하나씩 공부하면 1년에 한 채씩 살 수 있다. 그래서 현장투자자는 기회를 잡을 수 있는 것!
교통호재 활용법
✔ 입지평가 방법
-투자 고민하는 현재 기준으로 판단해야 함
(변수가 많기 때문에. 미리 반영하면 이미 확정된 곳을 놓치 수 있음)
-+주거나 나중에 변경될 등급을 작성해놓기
-앞마당 누적 관리할 때 기입해서 관리하기
✔ 투자에 반영하는 법
-앞마당 중에서 같은 가격에 현재 기준 입지가 좋은 곳 투자하기. 교통 호재 때문에 그 지역을 찾아가서 투자하면 안 됨.
-같은 가치를 가지는데 가격도 같고 호재가 있으면 그 때 고르면 됨.
-개통 후, 직접 타보고 판단하기. 도어투도어가 시간이 오래걸리는지도 보기.
-개통 후 전세가가 먼저 움직이고 매매가가 움직임.
(예: 신분당선도 처음에 개통했을 때 가격이 바로 반영되지 않음. 몇 년 후에 오를지는 알 수 없음. 개통되면 바로 가격이 오를 것 같지만 막상 오르지도 않고 그 지역의 안좋은 점만 보여서 가격 쉽게 안오름. 그럴 때 내가 뒤집어서 생각해서 과감하게 매수...)
1호기 투자의 두려움
-전세를 빨리 뺄 수 있게 조치해야 함(전세가 안 나가면 가격 내리면 됨. 많이 내놓으면 됨). 전세가 100개인 곳이면 천만원만 낮춰도 바로 전세 나감. 욕심을 내려놓기.
-전세는 0개인데 매매 물건이 많은 단지: 내가 전세를 높게 올려놓으면 사람들이 비슷한 높은 가격에 전세를 엄청 많이 내놓는 현상이 생김. 전세가 없어도 전세를 빨리 뺀다는 전략으로 그 시기에 들어올 수 있는 사람들을 빨리 만나서 전세해야 함.
-세입자와 감정싸움하지 않기.
전세가가 3천만원 정도 떨어진 경우였는데 이사 날짜를 다음 전세계약자가 정해지면 그 때 이사 날짜를 잡아달라고 했더니 보증금없냐고 공격함: 정신줄 잡고 대출을 받아서라도 보증금 줄거라고 정제된 목소리로 대처함.
번호키 갈아주는 것도 '많이 불편하셨죠'라고 말하고 대처.
-다주택자 세금 문제는 꼭 유경험자 이야기 듣기.
-서울, 경기(+대전)의 경우 전고점 오버슈팅을 했기 때문에 몇 % 빠졌나를 보는 것이 의미있지만, 지방은 10년전 전세가로 돌아간 지역도 있음. 전고점 가격을 보지 말고 지방도시들을 많이 비교평가 해야 함. (지방 소도시까지 다님)
지방 소도시의 비선호지역의 전세가도 생각보다 높음. 가격이 뒤섞여있는 시장이기 때문에 내가 투자하고 싶은 도시와 많이 비교해보며 골라야 함.
두려움, 어려움 돌파법
-관련된 변수 적기: 세입자 만기,
-최악/최선의 경우 적어보기
-시나리오 작성 후 최악 대비.
-실행 후 결과를 복기해보기(중요)
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