실전준비반 강의 듣다가 궁금함이 생겼어요.
전세를 낀 물건이 좋은 물건이라고 하셨는데요. 좋은 물건인 이유가 임차인을 새로 안 구해도 되기 때문으로 이해했습니다.
계약갱신청구권을 사용한 임차인이라면 이야기가 달라질까요?
임차인이 계약갱신청구권을 사용 후 3개월이 지나면 언제든 이사갈 수 있으니 이런 집을 매수하면 전세 보증금을 내주어야 하는 리스크가 있으므로 매수하지 않아야 하는걸까요? 아니면 새로운 임차인을 구할 때까지 나가지 못하도록? 협의를 하고 매수하는건지 궁금해요.
실제로 어떻게 진행하시는지 매수 경험이 궁금합니다.
댓글 18
안녕하세요 송파동지구대님! 꼭 전세가 껴있어 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건이 좋은 물건일까요? 실전준비반 강의를 들으시니, 우리가 투자에 있어서 가장 중요한 것은 가치가 있는 물건을 싸게 사는 것이라는 것을 배우셨을 텐데요, 전세를 맞추는데 쉬운가 하는 것은 투자에 있어서 가장 마지막 단계의 고민입니다. 투자를 하는데 있어서 어떤 것이 가장 중요한 것인지 한번 생각해 보시면 좋을 것 같구요~ 최종 투자 결정 시, 이렇게 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 살고 있다면 가능하면 세입자와 전세 계약서를 신규로 맞춰서 투자하겠습니다. 최근 갱신권을 쓰더라도 3개월 후 무조건 나갈 수 없다는 판례도 나왔는데요, 결국은 법정싸움이니 이런 것들은 최대한 피하는 투자를 하는게 좋겠죠. 만약 기존 세입자가 신규 전세 계약을 쓰지 않겠다고 한다면, 이 세입자의 갱신권 만기가 될 때까지 주변에 입주가 없는지, 내가 언제든지 전세금을 돌려줄 자금 준비가 되어 있는지 판단 후 투자 여부를 결정하겠습니다.
안녕하세요 송파동지구대님^^ 말씀하신대로 계약갱신청구권을 사용한 임차인이라면 언제든지 나갈 수 있는 리스크가 존재하는 물건이 맞습니다. 다만 이 물건이 나갈 경우를 대비해서 전세를 다시 맞출 리스크가 있음에도 충분히 싸고 가치가 있는 물건인지를 먼저 생각해볼 필요가 있구요^^ 그런 리스크가 있음에도 싸다고 판단된다면, 1) 전세를 새로운 임대인과 다시 신규계약을 하자고 제안해본다. -> 이 경우 전세입자가 신규계약을 원하지 않는다면, 다시 신규계약을 할만한 가격적 메리트가 있는 전세가를 제시해야 겠죠? 2) 계약갱신을 한 전세가 있는 것이지만 리스크를 안고 산다. ->이 경우는 다시 전세를 맞출 위험에 대비해서 내가 잔금대비가 되는지 체크해볼 것 같습니다. 만약 이런 경우가 생긴다면 두가지를 고민해보고 매수를 진행할 것 같습니다^^ 좋은 질문 주셔서 감사합니다^^
안녕하세요~ 갱신권을 쓴 세입자가 있다해도 충분히 싸고 리스크 관리가(잔금) 된다면 매수 해도 되겠지요. 하지만 잔금이 제일 큰 부담이라 잔금 준비가 안되어 있다면 구매가 망설여질 것 같아요. 1. 세입자에게 신규 계약 제안 2. 세입자가 나간다면 신규 세입자 구해서 이사 날짜 협의 할 수 있도록 요청 3. 잔금 준비 이런게 경우의 수를 따져서 신중히 선택해야 할 것 같습니다.
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