신도시투자기초반 1기 118조 오부눈_1주차 강의후기

안녕하세요? 오십에 부동산에 눈을 뜬 오부눈입니다. 사라지는 90%가 되지 않기 위해 열심히 하고 싶습니다.

지난달 서기반이 끝나고 서울 지역이 다시 들어온 실준반을 수강하려다가 새로 오픈 하는 신도시투자기초반을 수강하게 되었습니다. 실거주 지역이 신도시이기도 했고 강의 소개에도 나와서 실거주 지역을 어떤 관점으로 바라봐야 하는지, 서울이 날라가면 경기도라도 해야 되지 않을까 하는 마음이 있었기 때문입니다. 서기반이 끝나고 조금 쉴 수 있는 주말이 있다는 것도 실준반보다 신투기를 선택한 하나의 이유가 되었습니다.

서가반 마지막 강의에서 만난 자음과모음님을 신투기 첫 강의에서 또 만나 서기반이 이어지는 느낌이 들었지만 강의 내용은 서기반과는 완전 다르게 경기도와 신도시를 함께 다루면서 신도시를 한 판에 공부할 수 있었습니다. 신도시의 특징을 공부하면서 신도시 수요를 끌어들이는 요소는 무엇인지, 특징은 무엇인지, 신도시 투자는 어떤 방식으로 접근해야 하는지, 투자 우선 순위를 무엇으로 잡아야 하는지 까지 꼭꼭 씹어서 받아먹어야 하는 강의였습니다.

어느 강의에서든 시작은 지금 부동산 시장이 어떠한지 정확히 파악하는 것이었습니다. 연일 접하는 부동산 뉴스는 서울이 다 오른 것 같은 소식 뿐이라 투자를 못할 것 같아 심란하고 조급한 마음이 들었던 것이 사실입니다. 그러나 지금 시장에서 거래되는 양상을 정확히 파악하여 아직 오르지 않은 단지 중에 더 좋은 것을 선택할 수 있는 노력을 해야 한다고, 그러기 위해서는 알고 있는 지역을 늘려 여전히 기회가 있음을 인지하고 투자해야 한다고 강조하셨습니다. 이번 강의를 통해 수강생들이 실력을 쌓아 반드시 투자할 수 있도록 이끌고 싶은 자모님의 마음이 절절하게 느껴졌습니다.

서기반을 수강할 때도 어느 지역을 하든지 강남과의 접근성이 참 중요했는데 서울을 둘러싸고 있는 경기도의 신도시들도 마찬가지였습니다. 강남과의 접근성에 따라 땅의 가치와 투자 우선순위가 나뉨을 알 수 있었습니다. 서울만 바라보다 경기도도 괜찮을까 하는 마음이 있었는데 경기도 핵심 지역에 투자한다면 어느 정도의 수익을 낼 수 있는지 상,중,하로 단지를 구분하여 비교해주시고 비교 지역으로 나온 서울의 단지들이 임장 지역이라 좀 더 이해하기 쉬웠습니다. 역시 아는 지역이 많아야 강의가 더 재미있는 것 같습니다.

신도시에 살다 보니 좋기만 한 줄 알았는데 신도시의 특징과 가치를 듣다 보니 실거주 지역이 입지독점성이 없는 베드타운이었습니다. 그나마 신축이라 아직은 선호도가 있지만 강남까지 가까운 곳이었으면 더 좋았겠다는 생각을 했습니다. 그래도 신도시의 지역 별 가치 분석을 통해 입지 가치를 한 판에 정리해주셔서 신도시의 투자 범위와 투자 우선순위로 어디까지 투자하는지 알 수 있었습니다. 서울이냐 신도시냐, 신축이냐 구축이냐가 아니라 단지 대 단지로 투자를 비교해야 좋은 선택을 할 수 있다는 것도 깨닫는 시간이었습니다.

특히 전고가 비슷한 레벨의 서울과 경기도의 단지들을 비교하며 가치와 가격을 판단하는 방법을 예시를 통해 알려주신 것이 가장 유익했습니다. 강의를 들을 때는 ‘그렇지 그렇지 그렇게 비교하면 되는구나.’ 라고 생각했어도 임보에 적용하려고 보면 너무 어려웠는데 장표에 비교한 엑셀을 두고 어떤 프로세스로 가치를 해석하고 투자 방향을 잡는지 상세하게 알려주셔서 이번 임보에는 꼭 적용해보리라 마음먹었습니다. 이게 바로 자모님의 생각을 그대로 따라가는 것이라고 하니 이런 게 거인의 어깨에 올라타는 거라는 생각이 들었습니다. 배운 것을 실제 투자에 적용하는 세 가지와 비교평가 후 비슷해서 헷갈리면 더 싸고 내 상황에 유리한 물건을 잡는다!! 는 것을 마음에 새기며 반드시 그렇게 해야겠습니다.

강의 말미에 나오는 노후계획도시특별법은 들어보기만 했지 자세히 생각해보지 않는 내용이었는데 수강하는 강의가 신도시 투자다 보니 이 내용도 알아야겠다고 생각했습니다. 1기 신도시의 재건축 선도 지구의 평가 기준안을 지자체별로 유리하게 조정하는 내용을 들으며 서기반에서 주우이님이 강의해주신 재건축 진행 과정을 다시 한번 복습할 수 있었습니다. 지금 재건축에 관심이 있는 것은 아니지만 신도시를 공부하는 입장에서 선도 지구의 재건축을 진행할 때 정부나 주민이나 투자자의 입장을 알고 있어야 사업 진행 과정에 벌어질 리스크도 대비할 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.

마지막에 팁처럼 주신 신도시 입주장과 신도시 구축 투자 질의응답은 어느 곳을 투자하든지 겪을 수 있는 공급에 대한 리스크 대비와 구축 투자를 어떻게 바라보고 우선순위로 잡아야 하는지 알 수 있어서 유익했습니다.

항상 강의 마지막에는 마인드에 관한 말씀을 해주시는데 이번에는 정말 뼈를 맞는 것 같았습니다. 임보를 여러 개 쓰고도 임장을 4회 이상 간 적이 없었는데 4회가 미니멈이라고 하셔서 뜨끔했습니다. 이번 임장지는 넓고도 넓으니 평소보다 임장을 더 가서 하나라도 더 볼 수 있도록 노력하겠습니다. 유익한 강의해주신 자모님께 감사드립니다.

BM 1. 매일 아침 목표를 거울을 보며 이야기하기

2. 임장 4회 이상

3. 경기도-서울 비교평가 임보적용