안녕하세요.
권유디입니다.
많은 분이 단지의 선호도를 판단할 때
아래와 같은 어려움을 겪고 계신 것을 느낍니다.
입지 좋은 17평 vs 입지 덜 좋은 24평
광역시 구축 32평 vs 중소도시 신축 32평
광역시 입지 좋은 준신축 vs 광역시 입지 덜 좋은 신축
이렇게 생각해보세요.
이 지역에 이 단지의 대안이 많이 있을까?
단지 독점성에 대한 부분입니다.
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입지 좋은 17평 vs 입지 덜 좋은 24평
(A 생활권) 입지 좋은 17평 vs (B 생활권) 입지 덜 좋은 24평
→ A 생활권에 오피스텔 같은 주택 상품이 많다면
입지 덜 좋은 24평을 선택하겠습니다.
입지가 좋아도 10평대 물건은 오피스텔과 경쟁 해야 하므로
지역 내 독점성이 떨어지기 때문입니다.
반면에 A 생활권이 아파트로 균질성 있게조성되어 있다면
입지 좋은 10평대를 선택하겠습니다.
경쟁 물건이 많지 않아 독점성이 높기 때문입니다.
광역시 구축 32평 vs 중소도시 신축 32평
(C 생활권) 광역시 구축 32평 vs (D 생활권) 중소도시 신축 32평
→ C 생활권이 학군지라면 광역시 구축을 선택하겠습니다.
이 단지에 반드시 살아야 학교 배정, 학원가 접근성이 유리하기 때문에
구축이라도 지역 내 독점성이 커 수요가 높습니다.
반대로 C 생활권의 독점성이 크지 않다면 중소도시 신축 32평을 선택하겠습니다.
광역시에서 C 생활권을 대체할 수 있는 생활권이 많아 희소성이 높지 않기 때문입니다.
신축은 연식이라는 희소성으로 충분히 독점성이 높은 상품입니다.
광역시 입지 좋은 준신축 vs 광역시 입지 덜 좋은 신축
(E 생활권) 광역시 입지 좋은 준신축 vs (F 생활권) 광역시 입지 덜 좋은 신축
→ E 생활권에 구축아파트가 많다면 입지 좋은 준신축을 선택하겠습니다.
준신축이라 연식이 애매하더라도 생활권 내 구축이 많아 상
대적으로 연식이 좋아 독점성이 있기 때문입니다.
반면 E 생활권에 준신축이 많다면 입지 덜 좋은 신축을 선택하겠습니다.
더 이상 연식의 희소성이 높지 않아 독점성이 떨어지기 때문입니다.
가격은 수요와 공급의 논리로 형성이 됩니다.
수요가 높을수록, 공급이 적을수록 가격이 높아집니다.
단지의 가격이 저평가되어 있는가를 넘어서
해당 단지가 지역 내에서 독점성이 높은지
(= 대안이 없는지 = 수요가 높은지 = 더 이상 공급이 이뤄질 수 없는 상품인지)를 기준으로
단지의 가치를 판단해보세요.
지역별, 생활권별 특성이 모두 다르므로
부동산은 수학, 통계처럼 딱 떨어지지 않습니다.
정답, 매뉴얼이 없습니다.
이 지역에 이 단지의 대안이 많이 있을까?
이 기준으로 단지의 가치를 판단해보시면
여러분들의 단지를 보는 통찰력이
훨씬 높아지리라 생각합니다.
오늘만 지나면 연휴가 다가오네요.
즐거운 금요일 보내세요!
감사합니다.
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