안녕하세요.권유디입니다.
요즘 수강생 분들을 만나면
“저 같이 5천만 원 정도 있는 사람들은 어느 지역을 가야해요?”
라는 질문을 많이 하십니다.
이에 대한 답을 드리기 위해
과거 이야기를 해보려고 합니다.
누군가에게는 환희를
다른 누군가에게는 아쉬움으로 남은
2020년 중, 하반기 지방 광역시 상승장에 대한 이야기입니다.
그해 한여름이 지날 무렵 지방광역시의 대세 상승장이 찾아왔었습니다.
아래 그래프는 한국부동산원에서 2020년 ~ 2021년 지방광역시의 거래량을 나타낸 자료입니다.
2020년 5월부터 거래량이 급상승하죠?
특히 부산과 대구의 거래량 상승폭이 어마어마합니다.
뿐만 아니라 대전, 울산, 광주에서도 하루에 몇개씩 로얄동, 로얄층 물건부터
저층물건까지 쉴새 없이 거래되었습니다.
2억대의 물건은 3억대로, 3억대의 물건은 5억까지
한순간에 호가가 올라갔습니다.
그 시기에 플레이어로 참여하고 있는 투자자도
상승장 한복판에서 정신을 바짝 차리지 않으면
투자 물건을 잡기 쉽지 않았습니다.
롤러코스터를 타는 듯한 느낌으로
눈을 떴다가 감으면 다른 상황이 펼쳐졌습니다.
시장이 급격하게 변함을 눈치채지 못했던 매수자는
계약을 온전히 지키기 힘들었고,
지금 파는 이 가격이 싼 가격인지 모르고 계약을 체결했던 매도자는
천만원, 이천만원을 손해보고 배액배상을 진행했던 시장이었습니다.
어떤 높이까지 상승할 지 알 수 없던 시장에서
정부는 조정대상지역 지정이라는 칼로 흐름을 단숨에 바꿔버렸습니다.
규제가 지정된 지역은
2021년 1월 이후 매수세가 차갑게 식으며
거래량이 급속도로 하락합니다.
이렇게 지방광역시 상승장 한복판을 지나며,
느낀 것이 있습니다.
사람들은 ‘가격(본질)’이 아니라 ‘가격의 변화’에 반응하는구나.
상승장을 지나고 있을 땐 상승장이 계속될 것처럼 보입니다.
저평가 구간에 있었던 단지도 급격하게 가격이 오르고 있기 때문에
계약을 하지 못한 분들은 조급해집니다.
마음이 불안해기도 합니다.
그렇기에 오른 가격에라도매수하고 싶은 심리가 생깁니다.
반대로 하락장을 지나고 있을 때는 하락장이 계속될 것처럼 보입니다.
이미 저평가된 구간에 있는 단지도 더 떨어질 수 있을 거라고 생각하기 때문에
선뜻 행동을 하기 어렵습니다.
아래 단지는 대구 중구에서 선호도가 높은 ‘대신센트럴자이’라는 단지입니다.
30평대 기준으로
2020. 5. 부터 1년동안 기존가격인 5.5억의 30%가 상승했고,
2021. 5. 부터 2023. 1. 까지 40% 하락했습니다.
가격이 하락하는 동안 사람들은
“가격이 더 싸졌구나(본질)”가 아니라
“가격이 내려가고 있구나(변화)”라고 반응합니다.
‘가격이 비쌀 때 = 가격이 계속 상승할 때’는
더 비싸더라도 물건을 잡기 위해 노력했다면,
‘가격이 쌀 때 = 가격이 계속 내려갈 때’는
더 싸더라도 관심을 주지 않습니다.
20평대를 보겠습니다.
20평대도 마찬가지로 가격이 많이 하락했습니다.
과거 가장 비쌌던 가격 대비 30% 더 싸졌네요.
그럼에도 불구하고 사람들은 쉽게 행동하지 못합니다.
더 내려갈 것 같으니까요.
앞으로 부동산으로 돈을 벌기 어렵다는 생각이 만연해집니다.
그래서 사람들은 자산을 소유하는 것을 포기합니다.
즉, 집을 매수하지 않고 전월세를 선택합니다.
매수심리는 하락하고 임차수요는 증가하겠네요.
그 결과 1년 전 대비 전세가격이 1억 정도 상승했습니다.
현재 네이버부동산 호가는 24평 기준
매매최저가 3.82억
전세최고가 2.8억(전세최저가 2.4억)의 시세를 형성하고 있습니다.
매매가격과 전세가격이 1억 ~ 1.4억 정도 차이가 납니다.
투자를 한다면 최소 투자금 1억 정도는 있어야하네요
향후 공급이 점점 줄어들고 있습니다.
대구 뿐만 아니라 대부분의 지방 광역시 공급이 감소 추세입니다.
가격은 싸지고, 전월세 가격은 오르고 있는 전형적인 하락장에서
향후 공급이 없어지면 어떻게 될까요?
현재 투자금 1억이 없다면 앞으로도 이러한 단지를 투자하지 못할까요?
매매가격과 전세가격의 차이가 점점 줄어드는 지금 같은 시장에서
나의 종잣돈보다 단지의 투자금이 더 크더라도
지나치지 않을 것 같습니다.
저라면 이러한 흐름을 보이는 단지들을 미리 알아놓고
매매가격과 전세가격을 주기적으로 트래킹하며
기회를 잡으려는 노력을 할 것 같습니다.
혼자하시기 어려우시면
제가 도와드릴게요.
이번 지방투자기초반에서
지방광역시의 모든 것을 다룰 예정입니다.
지금 시장에서
5천만 원으로 할 수 있는 최고의 선택을 해보세요.
강의를 수강하지 않더라도,
혼자, 또는 동료분들과 함께 지방광역시 공부를 하셨으면 좋겠습니다.
따뜻한 봄날에
즐겁게 투자 공부 하세요! :)
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