채채나무] 천만원의 수업료_0호기 빌라를 매도하며 얻은 것



안녕하세요.

어제보다 오늘 더 성장하는 투자자 채채나무입니다.

오늘은 저의 오랜 숙제인 0호기 빌라매도를 하며 얻은

경험들은 복기해보려 합니다.

(다소...긴글... 양해 부탁드립니다^^;;;;)

#자본주의 무지랭이, 신축빌라 매수

저는 월부에 오기전 매수한 빌라가 있습니다.

2015년, 서울 수도권에서 어떤걸 사도 되었던 그 시절

저는 자본주의도, 부동산도 모르는 무지랭이로

집은 사야겠지만, 대출은 무서우니...

모든 종잣돈과 약간의 대출로

서울 3급지 신축 빌라를 샀습니다.

(이 선택으로.....이렇게... 고통받을 줄이야.. ㅜㅜ)

[빌라 근처에.. 아파트를 샀다면... 이런 수익률이겠네요... ㅠㅠ]

이후에 월부에 오고나서 뭔가 잘못되었다는걸 알게 되었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/9725327

[채채나무] 마스터멘토님 투자코칭 후기 "조금 멀리봐도 괜찮아요!!"

투자코칭을 진행하며 매도에 집중해야한다는 걸 알게 되고

더 나은 투자를 위해 매도를 진행하게 되지만..

계속되는 하락장에 매도가 쉽지 않았습니다.

그렇게 계속 시간은 흐르면서 상황은 점점 안좋은 쪽으로 흘러가게 됩니다.

하락장+전세사기 여파로 매도문의는 뚝 끊기고,

정부의 전세사기 대책으로 강화된 전세보증보험 기준을 적용하면,

빌라는 전세보증보험 최대 한도가 대폭 낮아지며

다음 전세를 맞출때 역전세가 발생하게 되는 상황으로..가게 되었습니다. ㅠㅠ

(아파트도 아닌 빌라에 역전세가 7천만원...또르르...ㅜㅜ)

#할 일을 하자!!

그렇게 하루하루 시간만 보내다 이렇게는 안되겠다 싶어,

좀 더 적극적으로 빌라 매도를 진행해야겠단 생각에..

월부까페도 찾아보고,

오프강의에서 멘토님이나 튜터님을 만나뵐때마다

방법을 여쭤보며, 해야할 일들을 늘려갔습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/4433585

(양식공유) 1분만에 전세빼기용 전화번호부 만드는법 [트진과 함께 '쉽게하기' 시리즈] 12편!!

https://cafe.naver.com/wecando7/7380636

초초보투자자의 첫 전단지 후기(feat. 전단지 양식 첨부) [제너스]

1. 생활권내 부동산 뿐 아니라 해당지역 상위입지, 인접지역 부동산까지 매도문자 뿌리기

2. 생활권내 부동산, 상위지역 부동산 직접 방문해서 물건설명하고 전단지 뿌리기

3. 매주 금요일 방문한 부동산 사장님께 안부문자 드리며 물건 브리핑요청드리기

4. 연락이 없으신 사장님께 문자로 전단지+물건사진 보내드리며 브리핑 요청드리기

5. 네이버 광고 올리시는 사장님께 물건사진 + 문구 등 직접 적어드리고 피드백 확인하기

6. 주변 전세 물건 갯수 금액 및 컨디션 확인

이렇게 하고 나니.. 저희집은... 부동산 21곳에서.. 광고를 올려주며...

동네 매물 공공재 같은 집이 되었습니다^^;;;;

(다른 사장님이 집 보신다고 연락주셨지만, 봤던 집이라고 취소하는 등...)

집은 많이 보러오시는데

여러 이유로.. 매수는 되지 않는 상황이라 이래저래..

지쳐가고.. 역전세를 준비해야겠다고.. 생각하고 있었습니다 .

• 잘한점 :

- 멘토님, 튜터님께 구체적으로 질문하고 답변받기

- 해야할일을 정해두고, 실행함.

- 부사님께 매주 안부문자+주말 물건 브리핑 1등으로 요청드리기

• 아쉬운점 :

- 적극적으로 좀 더 일찍 움직이지 않은 점.

- 물건보여주신 피드백을 적극적으로 확인하지 않음.

# 가격 협상, "-9,000만원 이요???"

그렇게 지지부진...

매도는 되지 않는 상황 속 운좋게 6월 실전반 광클 성공!!!

(실전반 광클이... 운명이었음....)

10월 전세 만기를 앞두고 7~8월 비수기 이전에 매도에 총력을 기울여야 해서

실전반을 수강하는게 맞나.. 고민이 많았지만,

그래도 일단 실전반 수강하기로 결정!!!

제 고민을 들으신 실전반 담당 센쓰 튜터님께선,

매도가 최우선이지만, 실전반 역시 할 수 있다라는 마음으로 하면서

해결해 나가보자고 힘을 주셨고,

원래 내놓은 가격에서 좀더 가격을 낮춰 내놓는게 좋을거 같다고 하셔서

매도가를 -3000정도 낮춰 내놓았습니다

(네이버 광고는 꼭 재등록 요청하세요. 매매가 하락 파란 화살표.. 가 안나오도록...^^;;)

확실히 매가를 낮추니 집보러 오시는 분들도 많아졌지만!

그래도.. 매수는.. 되지 않는 와중에 !!!!!

가장 손님을 많이 데려오시고

제 상황을 많이 아시는 부사님께 전화를 받았습니다.

"예전에 집을 엄마가 봤는데, 이분은 *억 초반에 집 을 구하는 사람이야...

남자 혼자 분가해서 살꺼라.. 직접 한번 보라고 얘기해서 다시 봤는데,

집은 맘에 든다네??? 근데 뭐.. 가격이 문제지... 내가 이게 얼마에 나왔는지 알아서..

원하는 가격에는 안될거라고는 했는데.. 그래도 .. 얘기는 해보는게 맞을거 같아서...

사실.... 다른 *억 초반 물건 예산에도 맞고 괜찮은게 있어서 그거 계약한다는거..

좀 비싸도, 내가 사모님 물건이 더 좋다고,

사모님 사정도 알고 하니까..급해 보여서 일단 잡아뒀어... "

제시한 금액은 처음에 제가 내놓은 가격에서.... .-9,000만원.....

하락한 금액으로.. 얘기 주셨습니다.

(멈춘...사고회로.. 답변이.. 어려워....@.@)

일단 끊고.. 상황을 생각해 봤습니다.

제가 생각해둔 매도 마지노선보다 낮고,

심지어 -1,000만원의 손실이 있는 금액으로..

매도하는게 맞는지..혼란스러웠습니다 .

실전반 센쓰 튜터님께 SOS를 보냈고,

바로 전화를 주셔서.. 현재 상황을 파악해주시며,

적극적으로 매수 의사를 비치는 사람이 있을때

파는 것도 고려해보는게 좋겠다고 하시며,

매도했을때 비용과 편익을 나눠서 정리해보라고 조언해주셨습니다.

[매도 or 매도불발시 비용과 편익작성해보기]

[매도 불발시 대출 최대 가용금액 및 월 이자 계산 해보기]

금액별 매도했을때 편익과 비용을 나눠서 직접 작성해보니

한눈에 결정해야할 사항이 들어오고,

매도하지 않았을때, 대출금과 월 지출 금액까지 파악할 수 있었습니다.

또한 남편과 이야기할때 막연하게 '어떻하지?'가 아니라

해야할 일과 감당해야하는 일에 대한 명확한 의사결정이

빠르게 이뤄지게 될 수 있었습니다.

• 잘한점 :

- 부사님 제안에 즉답하지 않고 전화 끊기

- 튜터님께 도움 요청하기

- 비용편익 나눠 작성하기

- 매도가 안되었을 때 상황을 대비해 최대 가용금액 확인 후 월 지출금액 확인

- 근거를 가지고 남편과 상의하기

• 아쉬운점 :

- 네고된 가격에 흔들려 매수자 상황파악 적극적으로 하지 못함

- 더 싼 물건 있는데, 현재 매수 고려하는 이유 파악 못함.

- 금액 조정 이외에 이사날짜조정 등 협상에 필요한 상황 파악 미흡

(가격에...흔들려 적극적인 매수자 정보취합 미흡.......ㅜㅜ)

# 결론은.. 매도!!!!(확정손실 -1,000만원)

최종 매도하기로한 가격은 제가 생각한 매도가에서

-7,300만원 된 금액으로..

저에겐 확정손실 -1,000만원으로...

마무리 되었습니다. ㅜㅜ

매도이후 생겨날 "+" 금액으로

기존 종잣돈에 더해 투자해야겠다라는...

계획은 모두 물거품이 되고,

소중한 종잣돈 중 오히려 -1,000을 써야한다는 생각에...

잘했나.. 이게 맞나... 한동안 정신을 못차렸던거 같습니다.

매매계약서를 쓰러갔을때,

실 계약자 대신 어머님이 나오셔서 계약하시는데,

연신 좋은집 싸게 팔아줘서 고맙다고 하시며

사정상 더 좋은 금액에 매수하지 못해 미안하다고 하셨습니다.

복잡 미묘한 감정이었습니다.

투자를 위해 더 싼 물건을 찾고,

천만원이라도, 오백만원이라도 저렴하게 매수하기 위해

매수자 입장에서만 보던 관점이

매도자 입장이 되니...

맘처럼 쉽지 않았던거 같습니다.

네이버 매물 중 중개사 **개로 되어있으면 급매물건이라고

조급함이 상황이 악화 시킨다고.

매도자의 상황을 최대한 알아야 싸게 살 수 있다고

싼 가격의 매수를 위해 한개의 물건이 아닌 다른 물건도 손에 쥐고 있어야 한다고

말도 안되는 네고가격도 급매로 매도자 상황에 맞는다면 받아들여질 수 있다는 것도

매물로 나온지 오래된 매물의 네고가 쉽다는 것도....

모두 기존에 강의를 통해 배웠는데,

이 모든게 제 상황이었습니다.

즉, 저는 가격협상하기 좋은 매도자였던 것입니다.

급매를 받아들일 수 밖에 없는 매도자...

그렇게... 매도는.... 계약금, 중도금까지 진행되고,

10월 잔금 및 전세입자 퇴거만 남았습니다.

# 매도를 통해 배운 것!

- 저환수원리에서 환금성이 얼만큼 중요한지를 배웠습니다 .

- 매도를 통해 매수를 배웠습니다.

- 매도자의 심리와 매수를 위한 협상을 배웠습니다.

- 부동산 문자돌리기, 전단지 뿌리기, 피드백하기 등 프로세스를 배웠습니다

- 부사님들과 전화하는게 두려워지지 않게 되었습니다.

- 멘토님과 튜터님의 시선으로 매도해야하는 상황에 대해 배웠습니다.

- 응원해주시고 함께 고민해주시는 동료들을 얻었습니다.

확정손실 천만원이지만, 천만원의 수업료가..

향후 투자에서 더 큰 수익으로 돌아오기를 바라며..

이번 복기글을 통해 이제는 이 물건에 대한 미련을 놓아주려고 합니다.

매도로 인한 "+"수익이 없어 열심히 종잣돈을 모아야 하고,

이후 투자가 얼마나 걸릴지 몰라 아득하긴 하지만,

저의 오래되고 복잡한 숙제를 해결할 수 있어 한편으론 가벼워졌습니다 .

오래된 숙제를 해결할 수 있도록 도와주신

월부의 환경과 나눔글 써주신 모든 분들,

조언해주신 멘토, 튜터님

그리고 실전반 기간동안 1:1로 코칭해주신

센쓰튜터님 정말 정말 감사합니다.

(거의 매물 코칭 수준으로 임장지 질문보다 매도 질문을 더 많이 드린것...같네요..^^;;;)

응원해주시고, 격려해주신 동료분들도 모두모두 감사합니다!!!

(드뎌... 매도했습니다아아아아!!!!)

매도를 해보니

매수는 기술, 매도는 예술이라고 하셨던

멘토, 튜터님 얘기가 실감이 나더라구요 ^^;;;

내 맘같지 않은 매도...

또 하나의 경험을 얻고,

제가 "빌라매도" "빌라매매"를 검색하며 고민했던 그때,

도움 주신 많은 분들처럼

제 복기글로 누군가에게 도움이 될 수 있었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀