인생 매순간 홈런칠 수 없습니다. 번트 치고 1루로 나가보세요.

수강후기
24.01.08

안녕하세요.

어제보다 오늘 더 성장하는 투자자 채채나무입니다.

월부 환경안에서 많은 동료분들의 도움으로 1호기를 하게 된 경험담을 쓰며,

초심자의 행운을 복기하며, 다음 2호기엔 좀 더 성장된 투자를 위해 부족한 복기글 시작하겠습니다.

조금은 긴 글.. 양해 부탁드립니다^^;;;

| 강의+임장+임보의 반복, 투자는 언제??

월부에 온지 1년 3개월..

강의, 임장, 임보를 쓰며 한달한달을 보내고 있었지만, 투자는 먼 얘기처럼 들렸습니다.

'내 앞마당 중엔 투자할만한 곳이 없지..'

'나는 아직 투자할 실력이 안되잖아..'

이렇게 안되는 이유들만 하나가득 가지고 합리화 하고 있었던것 같습니다.

그러던 중 23년을 마무리 하며 듣게 된 열반스쿨 기초반 1강 너바나님 강의에서

"첫 투자는 누구나 실패할 수 있고, 그게 문제가 되지 않습니다. 저도 첫 투자를 잘하지 않았어요. 1호기 못한 분들은 홈런을 치지말고, 번트치고 1루로 나가야 합니다. 못사면 미래의 나에게 오는 기대수익이 없습니다. 너무 큰 수익보다는 잃지 않는 투자를 해야합니다. 직업적인 부동산 투자자는 10채까지는 경험입니다!! 경험을 잘 쌓아야 좋은 기회에서 큰 돈이 오게 됩니다!!! "

강의 내내 투자를 할 수 있다면 시기에 상관없이 하면 된다고 강조하고 강조해주신 너바나님 직강을 들어서 일까요?

강의에서 얘기해주시는 부분이 저에게 큰 울림으로 다가왔습니다.

물론 이전 강의에서 다른 멘토님, 튜터님들도 같은 얘기를 해주셨었지만, 그때는 어쩌면 당연한 얘기라고, 나와는 상관없는 얘기라고 생각했었는지도 모르겠습니다.

'나는 지금 씨앗을 심지도 않고, 미래에 올 열매만 기다리고 있구나!' 하며 미루기만 하던 제 자신을 직면하게 되었습니다.

행동은 바꾸지 않고 미래가 바뀌기만을 기다리던 저는, 행동하기로 했습니다.

그렇게 제가 가진 허들을 돌아봤습니다.

*잘한점 : 오프강의를 통해 너바나님의 직언을 생생하게 들은 점 / 강의를 강의로만 듣지 않고 내 상황에 맞게 적용하고 움직였음

*아쉬운점 : 강의 복기를 내 상황에 대입하며 복기하지 않아 상황파악이 늦어진 점

| 문제가 무엇인지 파악하기!!

1) 주담대를 가지고 있는 0호기

2) 서울 수도권, 광역시 위주의 앞마당

3) 리스크 대비를 위한 투자금 확보

투자하겠다고 마음 먹으니, 해결하기 위해 행동하는 제가 있었습니다.

[첫번째 허들! 주담대를 낀 0호기.. 주담대 추가 약정서]

동료가 보내준 추가 약정서와 상관없이 투자 가능하다는 내용을 보고도 은행에 구체적으로 물어보지 않았었는데,

이 부분을 먼저 해결해야했기에 관련 자료도 찾아보고 확신을 가지게 되었습니다.

역시 없는게 없는 월부!! (감사합니다. 권유디 튜터님~^^)

권유디 튜터님 나눔글 :

주택담보대출(중도금대출) 추가약정서를 작성하였습니다. 추가 주택구입시 대출이 회수 될까요? 안될까요?

담당자는 안된다는 말만 하고, 저는 제가 찾아본 자료를 근거로 본사에 문의후 답변 달라고 수차례 통화한 끝에!!!

"고객님, 가능합니다!" 라는 답변을 듣는 순간 이미 투자를 한것마냥 너무 기뻤습니다.

나는 안된다고만 생각했는데, 안된다고 생각해서 안되는 것이었던건 아닐까?

하고자 하는 사람에겐 길이 보인다는 말이 조금은 실감이 났습니다.

[두번째 허들! 서울 수도권, 광역시 위주의 앞마당]

지난 11월 지방투자 기초반을 통해 처음으로 만든 소중한 중소도시 앞마당..

앞마당으로 만들고 난 뒤, 정말 매력적인 가격의 물건들이지만 비교할 만한 다른 앞마당이 없어

과연 이 정도가 괜찮은지, 투자를 해도 되는지에 대한 확신이 없었습니다 .

강의에서 비교할만한 앞마당이 없을때는 내가 가진 앞마당에서 내 투자 기준에 맞는 제일 좋은 물건에 투자하면 된다는 얘기,

투자는 전국최고 1등을 하는게 아니라는 튜터님의 얘기에 용기를 냈습니다.

'지금 내가 할 수 있는 걸 하자!'

기존에 앞마당엔 제 투자 기준에 들어오는게 없으니

최근, 지방투자기초반에서 만든 중소도시 앞마당에서 내가 투자 할 수 있는게 없는지 다시한번 찾아보게 되었습니다.

분명 매물임장할때 봤는데.... 투자하겠다고 다시 보니 괜찮은 물건들이 보였습니다.

(아.. 매물임장할때, 투자하겠다는 마음으로 봐야한다는걸.. 다시한번 느꼈습니다^^;;)

'음.. 괜찮은데?? 투자기준 도 맞고..'

하지만 스스로에 대한 확신이 없어 주변 동료들에게 조언을 구했는데, 제가 보지 못한 단지까지 더 넓게 보는 것을 추천해주셨고, 이에 따라 보다 넓은 범위로 확대해서 매물을 찾다보니 조건에 맞는 A 물건과 B 물건을 찾아 시세를 조사하고 앞마당으로 내려갔습니다.

(매물털기 방법 알려주시고 좋은 물건을 위해 찾기위해 더 넓은 물건을 보도록 조언해주신 동료분들 감사합니다^^)

- A물건은 전세안고 매수 : 선호도는 떨어지지만 투자금이 적게 듦

- B물건 공실 : 선호도 떨어지는 단지이지만 투자금도 적게 들고 매도자가 대출이슈로 빨리 처분을 원함

- C물건 공실 : 생활권에 중간 선호도이지만 투자금이 많이 듦. 매도인 네고 1도 안된다며 안팔리면 월세 놓을 물건이라고 함

물건 모두 부사님들이 투자자들에게는 집을 안보여준다며, 매~~~~우 화가 나 있으신 상태였습니다.

(사장님, 집을 봐야.. 사죠..ㅠㅠ)

겨우겨우 A,B 물건을 저녁 늦게 예약하고 세입자 퇴근시간에 맞춰 볼 수 있었습니다.

(부사님이 전세계약해준 물건으로 본인만 보여주는 거라고 강조하심...^^;;;)

심지어 C 물건은 예약도 안되어 워크인으로 단지내 부동산에 들어가 출장왔다가 서울 올라가는길에 물건을 보고싶다며 부사님께 다시 내려올 수 없어 볼 수 있냐고 부탁드렸습니다.(물건 보러가는 내내 투자자에 대한 한탄과 불신을 토로하시며... "어짜피 거래 안될거 알지만 그냥 보여줄께요..." )

시큰둥 하시는 부사님들을 뒤로하고 집에와서 바로 투자원칙과 매물별 분석을 해보면서 내가 할 수 있는 투자인지 한번더 확인해보고 또 확인해보고...

막상 투자한다고 생각하니 엄청 보수적으로 보게되는 분석장표...(잃으면 안된다는.. 절실함..^^;;;)

분석장표에 이어 해당 물건 등기분 등본을 떼어보면서 매도인이 매입할때 금액과 매입 시점, 현재 대출 여부 등을 확인하면서 제가 협상할만한 도구가 될수 있는걸 찾아보고 메모해두었습니다.

목표매수가까지 쓰고 나니 정말 이제 투자해야겠단 생각이 들더라구요..

[세번째 허들! 리스크 대비를 위한 투자금 확보]

마지막으로 제가 가진 투자금가능 금액을 확인했습니다.

혹시 모를 잔금을 대비하기 위해 투자금 + 잔금대비금액까지 계산해 보면서 아무래도 기존 주택 주담대가 있어서 추가 주담대가 안 나올 수 있어 받을 수 있는 대출을 전부 확인하다보니 통장에 있는 1원도 몹시 소중하게 느껴지더라구요. 투자금은 언제나 보수적으로 리스크까지 대비해야한다는 마음으로 여유있게 준비해야겠단 생각이 절로 들었습니다.

잔금 대비 안되서 날린다면 내가 모은 종잣돈이 계약금으로 다 날아갈 수 있단 마음에..

투자 물건을 찾듯이 제 투자금을 여기저기서 다 끌어모아보면서 한번더 제 투자금 범위에 대해 생각해 볼 수 있었습니다.

*잘한점 :

- 문제점을 파악하고 해결할 수 있는 방법을 적극적으로 찾아봄(방법이 있다고 생각하고 찾아봄)

- 동료들 조언을 흘려듣지 않고 할 수 있는걸 하자! 상황안에서 할 수 있는 걸 했음.

- 부사님상황 기분과 별개로 물건을 예약하고 찾아가서 물건을 본점

- 투자기준에 맞춰 매수물건 및 상황분석

*아쉬운점 : 매임할때 투자한다라는 마음으로 매임하지 않은점.

| 거인의 어깨를 빌리기!!

드디어!!! 매물코칭!!!!

처음하는 매물코칭에 설레기도 하고 신기하기도 했는데,

매물코칭 양식을 쓰면서도 한번 더 생각해보게 되고, 코칭 전화를 기다리면서도 사도될까.. 아직 아닌가?

계속 고민하게 되는 장점이 있습니다^^;;;

전화주신 자향 튜터님께서 제일 먼저 하신 말씀은..

투자금에 맞게 임장지를 선정하고 매물을 찾느라 수고 많았다는 얘기셨습니다.

그 동안 앞마당 만들며 임장했던 기억들이 떠올라 순간 울컥...그래도 내가 1년동안 의미있는 매일을 보냈구나.. 생각이 들어서 울컥했던거 같습니다. (저는 T인데.. 월부 한정 F 인것 같습니다..ㅋ)

제가 문의 넣은 A, B 물건, 그리고 될지 안될지 몰라 추가 의견 남겼던 C 물건까지!!!

자향님의 대답은~~~~~~?????

"채채나무님, 후보 물건 모두 투자하셔도 됩니다.

단!!!! 선호도가 떨어지는 물건 A,B 보단 C 물건을 우선순위로 해서 부사님과 협상하세요.

그리고 C 물건은 지금보다 최소 2,500만원 적은 매매가로 투자해야해요.

A, B물건 역시 지금 매매가보다 2,000만원 적은 매매가로 투자하신다면 투자하셔도 됩니다.

선호도가 떨어지는 물건을 살때는 나중에 매도할걸 생각해서 싸게 매수해야합니다.

그래야 내가 팔고 나올때 욕심 부리지 않고 팔 수 있어요. 아시겠죠??"

대답은 "네" 였지만, 매매가를 낮춰야 한다는 얘기에 움찔 했습니다.

부사님과 물건볼때도 제가 슬쩍 매매가 조정 부분 얘기드렸을때 펄~~쩍 펄~~쩍 뛰시면서 그렇게 팔 물건이 아니라고 하셨거든요^^;;

일단 자향멘토님께서 매매가 조정해야하는 이유들을 알려주셔서 부사님께 전화드려..

매매가 조정을 요청드렸습니다.

당연히 펄쩍 뛰시면서 안된다고 하시는 통에 지금 기존 주택이 안 팔려서 투자금이 적어 어쩔 수 없는데,

부사님이 매도인한테 얘기만이라도 잘 해봐달라고, 진짜 그 금액까지 되면 바로 계약금 넣을거라고 얘기하면서 부탁드렸습니다 .

얼마뒤, 제가 생각했던 A,B물건은 답이 없고 오히려 매가가 높고 절대 네고 안된다던 선호도 좋은 물건 C 부사님께 연락이 왔습니다.

"2,500만원까지는 안되고, 2,000만원까지는 해주겠다는데 2,500만원 네고할꺼면 2달안에 잔금을 한다면 한번 더 생각해본다곤 했어요. 어떻게 하실거에요?? " 하시길래 일단 남편과 상의해보겠다고 하고 전화를 끊었습니다.

공실로 3개월을 둔 집이었는데, 투자자가 물건만 보고 가고 금액을 낮추지 않으니 계약은 안되는 상황이 반복되며 부인이 이번에 매수하고 싶은데 공동명의자인 남편이 절대 반대라며 남편을 설득할 명분이 필요하다며 잔금을 빨리 해결하는 조건으로 계약하자는 상황..

제 머릿속은 복잡해 졌습니다.

ⓐ 네고가 되지 않던 물건, 투자금이 너무 많이 들어 생각지 않았는데 매매가 조절되어 할 수 있는건가??

ⓑ 2,500만원은 네고금액이 너무 큰건가?? 적당히 합의해서 2,000만원에 계약할까??

이런저런 생각들로 점점 생각의 실타래는 꼬여만 갔습니다.

이때 또 한명의 거인의 어깨를 빌리기로~~~

바로 둘아맘님이었습니다. 내마반 운영진으로 만난 인연으로 1호기 전문 상담을 해주시는 소문을 익히 들어서..

망설이다 망설이다.. 구구절절 카톡을 보내 상황을 설명드렸습니다.........

전화로 딱 한마디 해주셨는데

"채채님, 지금 서울도 6,000만원 깎이는 시장이에요. 조급함을 보이면 안되요.원하는 가격을 말하고 기다리세요.

그리고 그 가격에 맞는 조건도 채채님한테 유리하게 할 수 있는 시장임을 잊으면 안되요!!!"

'아... 맞다.. 그렇지...'

강의에서 그렇게 많이 매수자 우위 시장임을 배우고, 어떻게 행동해야하는지를 배웠지만

막상 실제 행동으론 배운것과 따로 행동하고 있었던 저를 발견했습니다 .

둘아맘님 조언대로 사장님께 원래 요청드린 매매가로 매수하는 부분과 잔금을 2달로 할 경우 연말, 연초, 구정이 낀 시기로 실제 전세를 맞출 시간이 없음을 한번더 얘기드려 원하는 잔금기간은 3개월 단, 최대한 전세를 빨리빼는 방향으로 노력하는 걸로.. 다시 요청드렸습니다. (사장님의 깊은 한숨... 하지만, 서울도 6,000만원.. 깎인다를 되뇌이며 조급함을 버리고 차분하게 대응했습니다)

하루반나절 이상 연락이 없으시길래 일단 기다렸습니다. 궁금했지만, 기다렸습니다.

저의 조급함이 들킬꺼 같아서요..^^;;;

부사님의 전화 "남편이 끝까지 반대하지만, 일단 전세 빨리 빼는 조건으로 매매하기로 했어요. 오늘 계약금 보낼 수있어요?? "

(내적 환호...지만 차분하게..)"아~ 네, 지금 외부에 있어서 제가 30분 뒤에 바로 연락드리겠습니다."

바로 남편과 최종 상의를 하고 둘아맘님께 감사인사드릴겸 매매가능 연락와서 계약 진행하려고 한다고 얘기드리니...

"채채님, 계약금 보내기 전에 계약 특약사항 매도인한테 보내고 확인 한뒤에 계좌 번호 받으셔야죠~~" 하시는 얘기에..

또 한번 강의에서 알려주신 매수프로세스... 내제화 안되어 있음을 반성하며 강의 교안과 월부 환경을 레버리지 했습니다.

월부엔 없는게 없죠...

소프리님 나눔 글 : 매수/매도/임대/임차 계약 TIP 종합세트 (ft. 월부 글 모음집) [소프리]

드디어.. 계약금을 보내는데, 엄청 떨리더라구요.. 으흐흐흐

어찌어찌 하긴 했다는 안도감도 잠시,

공급이 많은 지역에 있는 물건이라 마냥 좋아라 할수는 없었습니다.

전세를 어떻게 뺄지에 대해.. 생각하고, 다시 움직여야 했습니다.

월부에 많은 전세빼기 경험담을 읽으며 BM리스트를 정리했습니다.

자주가족님 나눔 글 : 최악의 타이밍에 전세를 뺐습니다 (+자산재배치 전세빼기팁) [자주가족]

그리고, 열반기초 오프강의가 끝나고 주우이 멘토님께 질문드렸습니다.

"공급이 많은 D지역에 매매를 진행했습니다. 제가 언제부터 적극적으로 움직여야 할까요? 전세가는 얼마정도로 설정하면 좋을까요?"

"채채님, 지금부터 움직이셔야 해요. 매매를 진행한 부사님께는 12월 말까지만 기간을 정해드리고, 이후에는 주변 부동산,대부분의 부동산에 내 놓는다고 생각하셔야 해요. 그리고 지금 당장 낮은 전세가에 광고 올리면 나머지 전세들도 따라서 내려가 경쟁물건이 될 수 있으니 최저가보단 살짝 높게 하고 부사님들께만 귀뜸으로 전세가 조정가능하다고 얘기해주세요. 그리고 도배는 미리 해두지말고 전세 보러오는 사람에게 협상이 될만한 카드로 가지고 계세요. 투자금이 조금 더 들더라도 전세를 맞추는게 중요합니다. 투자금은 나중에 충분히 회수할 수 있어요. 꼭 전세를 맞추세요. 화이팅!!!"

주우이 멘토님의 답변과 따뜻한 화이팅이 정말 큰 힘이 되었습니다.

*잘한점 :

- 거인의 어깨를 빌리고, 월부환경을 레버리지

- 조급함을 내려놓으려고 함(서울도 깎인다.. 서울도 깎인다...)

- 초보임을 인지하고 단계단계마다 맞는지 확인하고 진행함

*아쉬운점 :

- 강의따로 실제 따로.. 매수프로세스별 행동양식이 체화되어있지 않아 우당탕탕

- 강의 내용을 내 상황이 되면 어떨지 미리 프로세스별 행동양식 정리해두지 않음.

| 네? 전세가 나갔다구요?

계약금을 보내고 3일 뒤 갑작스런 부사님 전화..

"지금 전세보러 오신 분 계신데, 계약할거 같아요. 일단 알고 계세요."

네?

저는 전세금 얼마로 할지 부사님과 얘기한적도 없는데요??

그날 저녁, 부사님은 지금 나와있는 최저 전세금에 맞춰 전세계약 하기로 했다며

매매계약쓰는날 전세계약도 같이 약속 잡으면 좋을거 같은데

아직 등기치기 전 투자자물건이라 전세 계약금 5% 만 넣기로 했으니 계좌번호를 달라고 연락을 주셨습니다.

공급이 많아 전세가 잘 맞춰지지 않아 불안했던 부사님이

지금 나온 최저 전세물건을 보고 온 손님을 해당 물건이 아닌 제 물건으로 유도해서 바로 계약해버리신거죠.

제 물건은 아직 광고도.. 안올렸는데...^^;;

어리둥절...

일단 알겠다고 전화를 끊고 이게 맞는건지 몰라 둘아맘님께 한번더 SOS를 보냈습니다.

(1호기 전문가.. 둘아맘님... 너무 초보라.. 자주 연락드려 죄송해요..^^;;)

"채채님!! 투자자 물건이라고 5%만 하는 경우는 거의 없어요. 그리고 계좌 보내기 전에 특약사항 전세입자한테 보냈어요? 확인하고 계좌번호 줘야해요. 정신차려야 해요!!! 전세 나갔다고 좋아할때가 아니에요!!!"

아...그렇지..맞아.. 배우고선.. 좋은게 좋은거란 희망회로는 그만!!!

부사님께 상황 설명을 하고 만약 전세입자가 계약파기하면 전세입자 맞출 날짜가 더 촉박해져서 결국 잔금칠 수 밖에 없음을 강조하고,

남편이 절대로 안된다고 했다는 얘기로 계약금 10%를 원칙적으로 얘기하며 특약사항등을 보냈습니다.

전세입자는 아직 등기가 넘어오기전인 투자자가 계약한 계약금과 본인이 계약한 전세금이 비슷해서 불안해 한다는 얘기에 전세계약금을 매매 중도금으로 넣기로 하고 전세계약을 하기로 했습니다.(중도금을 넣으면 계약 파기가 어려운 점을 강조..)

최근 전세사기등의 이슈가 있어 본인 전세계약금이 잘못될까 걱정하는부분과 저 역시 전세 계약 파기로 인한 리스크를 해소하기 위해 가능한 접점을 찾아 해결할 수 있었습니다

물론 제가 생각했던 것보다 투자금은 더 많이 들었지만, 제가 생각했던 최대 범위였기에 다행이었습니다.

투자금의 범위를 여유있게 생각하지 않았다면, 맞추지 못할수도 있었겠단 생각이 들었습니다. 휴....

어찌어찌 우여곡절 끝에..

1호기를 계약했습니다.

그것도 매매와 전세를 같은날...

*잘한점 :

- 마음은 신나라 했지만, 일단 전화끊고 한번 더 확인 한점

- '나는 초보다.. ' 마인드로 한번더 확인하기

*아쉬운점 :

- 부사님과 전세가에 대해 미리 얘기하지 않음

- 전세 빠졌다니 알겠다고 자세한 사항 묻지 않고 대답한점

- 전세프로세스 체크리스트 미비(우왕좌왕...)

| 월부가 만들어준 1호기!

고난을 예상했는데, 생각보다 쉽게(?)전세빼기까지 마치며

초심자의 행운일 수 있다는 생각이 들었습니다.

또 한편으론 '잘못된 투자면 어떻하지??''잔금을 치면 어떻하지?' '전세를 못맞추면 어떻하지?' 등등 걱정한 일 중 대부분은 일어나지 않는다는 것, 걱정해봐야 소용없다는 것을 배우게 되었습니다. 걱정대신 내가 할 수 있는 걸 하고 행동하면 생각하지 못한 일들로 또 한번 성장하게 된다는 것을 배웠습니다.

열반기초반 1강에서 너바나님이 강의해주신 “인생을 바꾸는 단계”에서

ⓐ 생각이 바뀌어야함

ⓑ 행동이 바뀌어야함 (반드시 적용점을 찾고 행동해야함)

ⓓ 버티면서 가야한다.

ⓔ 인생이 바뀐다

ⓕ 운명이 바뀐다

1호기를 통해 행동이 바뀌어야 하는 단계에 대해 배운 한달이었습니다.

버티면서 가다보면, 인생이 바뀌고, 운명이 바뀔 수 있다는 단계를 배우는 그날까지 열심히 계속해야겠단 생각을 했습니다.

또한 이번 1호기는 월부가 만들어준 1호기란 생각을 했습니다.

좋은 강의를 지속해서 들으면서 앞마당을 만들 수 있게 해준 환경

지방투자기초반을 통해 지방투자 기준과 투자에 대해 배우게 된 환경

좋은 동료들과 함께 할 수 있는 환경