안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)

새로운 수업이 시작되면서

새로운 지역을 임장다니시며

새로운 임장보고서를 쓰시는 분들이

많을 것 같습니다.

임장하고 임장보고서로 정리하는

반복되는 시간 속에서 이런 생각도

드실 수 있을 것 같습니다.

‘이전에 쓴 것과 비슷하네’

‘조금 지루한 것 같아’

‘이렇게 쓰면 실력이 느는건가?’

‘학군, 환경, 직장, 교통

매번 똑같이만 쓰는 느낌이다’

반복된 시간 속에서 지루했던 분들,

그리고 임장보고서를 더 잘 써서

투자실력을 더 키우고 싶은 분들께

사전임장보고서에서 들어갈

입지 요소별로 던지면 좋을 질문 4가지와

어떻게 정리하면 좋을지 공유드립니다.

[환경]

선호하는 자연환경이나

비선호되는 시설이 있는지?

우리가 흔히 환경을 분석할 때는

백화점/마트 및 스타벅스를 지도에 올리시며

환경적인 요인을 분석하실 것입니다.

그러나 사람들이 선호하는 환경은 단순히

편의시설로만 선호도가 결정되는 것은 아닙니다.

선호되는 자연환경이 있을 수 있고,

지형적 특징이 독특해서 그걸로도

선호도 높낮이가 발생할 수 있습니다.

가령 부산이라는 지역은 지역 전반적으로

언덕이 심해서 평지에 대한 선호도가

상대적으로 높은 편입니다.

그렇기에 언덕이나 경사도도

하나의 입지적 요소가 될 수 있습니다.

(호갱노노 -> '경사'에서 확인 가능해요.)

뿐만 아니라 비선호되는 시설의 존재로

지역 안에서 선호도를 낮추는 요인이 되어

가격이나 생활권 위상에 영향을 주는 곳도 있습니다.

환경을 보실 땐 단순히

돈을 쓰러오는 상권의 규모 외에도

이렇게 사람들의 정서에 영향을 주는 요인도

함께 들여다 보시면 가치를 더욱 면밀히

살펴보실 수 있습니다.

[학군]

빌라와 아파트가 섞여서

배정받는 곳인지?

조금 슬픈일일 수 있지만,

사람은 기본적으로 비슷한 사람들끼리

어울리려는 본성이 있다고 합니다.

학교를 배정받는 것도 마찬가지입니다.

아파트 거주민들은 그들끼리 연결되고 싶어합니다.

구리시의 한 생활권을 보면

바로 붙어있는 아파트임에도 불구하고

LG원앙 단지는 빌라와 함께 학교를 가고

대림한숲은 아파트끼리 학교에 배정되어

가격에 영향을 주고 있습니다.

심지어 초품아가 아니더라도

가격형성에 어떤 그룹과

초등학교를 가느냐에 따라서

가격에 영향을 주기도 합니다.

이런 현상은 지방에서도 있습니다.

부산 연제구의 한 생활권을 보시면

아파트끼리 가느냐, 빌라와 섞여가느냐에 따라

가격에 영향을 미치기도 합니다.

단순히 학업성취도가 얼마이고

초등학교의 학급당 학생수가 얼마인지

알아보는 것도 의미가 있지만,

한발 더 거주민 입장에서

가치를 보고자하시면

어떤 사람들과 초등학교를 함께 가는지

살펴보시는 것도 큰 도움이

되시리라 생각합니다.

[직장]

최상위 기업들의

고용창출 능력은 어떠한지?

강남엔 일자리가 많고

도심권, 여의도엔 금융회사가 많으며

판교에는 IT 기반 회사가 많다는 사실

다들 잘 알고 계시죠?

일자리 특성도 중요하지만

더 중요한 것은 그 직장에서 파생되는

소득의 수준입니다.

각 업무지구 별

종사자수x연소득을 계산하면

그 업무지구에서 파생되는 소비력을

짐작할 수 있습니다.

상위 몇 개 기업만 추려서 살펴보면

소득의 천장을 구체적으로 살펴볼 수 있습니다.

이렇게 근로자수 기준으로

근로자수와 연봉을 곱해주면

그 직장들을 통해서 창출되는

소득을 알 수 있는데요.

이렇게 살펴보면

단순히 일자리가 많은 것을 넘어서

일자리를 한층 더 깊게 볼 수 있습니다.

임장할 때 납득이 되지 않았던

여의도 구축 아파트들의 가격 등이

이해되실 수 있으실 겁니다.

지방에서도 어느 산단을

어느정도 속도로 이용하냐에 따라

수요가 달라질 수 있는데요.

지방에서도 자차 기준으로

어느 산단으로 접근 가능한지

살펴보시면 도움이 될 것 같습니다.

[교통]

주요 업무지구를

하나라도 빠르게 갈 수 있는가?

그리고 우리는 수도권 임장보고서를 쓸 때

‘강남 접근성’을 위주로 쓰시지만,

강남 접근성만 보면 이해 안되는

아파트 가격들이 있습니다.

몇몇 단지를 살펴볼까요?

경희궁자이,

서울역센트럴자이 등이

그런 예시인데요.

두 단지는 강남도 물론 접근할 수 있지만

두 단지는 강남까지 갈수는 있지만

도심권 일자리를 매우 빠른 속도로

접근 가능한 뾰족한 장점이 있습니다.

서울역센트럴자이는 3군(중구)이지만

도원동삼성래미안 1군(용산구) 단지를

가뿐하게 앞서나가는 모습을 보입니다.

그리고 덕양구의 향동지구는 DMC를

부천의 옥길지구 가디/구디 등을

빠르게 접근 가능한 신축택지입니다.

철도교통은 불편하더라도

위치적으로 보조 업무지구가 가까운 상태에서

연식까지 받쳐주는 신축택지라면

사람들이 좋아해서 수요가 발생합니다.

이렇게 철도교통도 없지만

상암 접근성이 뛰어난

덕양구 향동의 한 단지가

6호선 역세권인

3군의 종로구 창신쌍용을

앞서나가는 모습도 볼 수 있습니다.

아마 철도교통도 없는 향동이라고

무시하실 수도 있었겠지만,

무시했던 대가는 1억의 더버는 투자였습니다.

현장의 투자에서는 정말

가치를 면밀하게 볼 줄 알아야 합니다.

어떤 업무지구라도

거기서 반드시 일을 해야할 사람들이 있습니다.

DMC에서 일하던 사람이

강남으로 일자리를 바꾸던가,

가디/구디 등의 산업단지에서

일하시는 분이 판교로 가시는 등의

근무지 변경은 쉽지 않기 때문입니다.

강남의 일자리 규모가 가장 크기에

우선적으로 봐야하는 것은 당연히 맞지만,

꼭 그것만으로 해결되지 않는 것들이 있으며

이럴 때는 하나의 업무지구라도

빠르게 접근 가능한지

살펴보시면 도움이됩니다.

이상으로 입지분석을

더욱 입체적으로 정리하실 수 있는

질문 4가지에 대해서 소개시켜드렸습니다.

지금은 하락장이기에

비싸지 않은 것을 사기만해도

돈을 벌 수도 있는 시장입니다.

그러나

땡볕에 임장을 가시고

졸린 눈을 비비며

강의를 듣는 분들의 결과는

더 좋아야한다고 생각합니다.

이렇게 시간을 밀어넣고

주말에 많은 것들을 대가로 치루시며

현장에서 물건을 찾으시는

동료분들께 조금이라도

도움이 되었으면 하는 마음에

이 글을 작성해봤습니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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