대출이 많이 껴있는 집, 이거 사도 되나요?

안녕하세요.

반짝반짝 빛나는 재이리입니다. 💕

오늘은

등기부등본 보는 방법과 함께

지난 투자 경험 중

채권최고액이 매도금액보다 훨씬 큰 매물

에 접근했던 일과

어떻게 풀어나가면 되는지에 대해

글을 써보려 합니다.

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#등기부등본의 구성

실제 매수결정을 위한 과정에서

매물임장을 한 뒤

매물의 기본 정보, 소유권,

소유권 외 근저당권 등을 보며

권리상 하자를 체크하기 위해

등기부등본을 떼어봅니다.

등기부등본은 위 그림처럼

표제부, 갑구, 을구

세 부분으로 나뉘어집니다.

표제부에서는

매물의 기본 정보인

소재지(주소), 건물명(아파트 이름), 용도

를 보며

✔ 내가 매수하고자 하는 매물과

등기부등본의 주소가

일치하는지 확인

합니다.

(아파트가 아닌 다른 부동산을 매수할 때는

내가 매수하려는 부동산의 용도가

등기부등본상의 용도와 맞는지 살펴볼 때

표제부의 용도를 반드시 체크합니다.)

갑구는

소유권에 관한 사항인데요.

현재 소유자가 단독 소유인지, 공유인지,

신탁재산인지, 가압류, 가처분, 가등기 등등

현재 소유권에 대한 내용입니다.

여기서는 가격조율 과정에서

매도자의 매수금액을 살펴보며

협상포인트를 찾고 네고를 시도할 때

여유공간을 캐치할 수 있습니다.

또한

✔ 가압류, 가처분, 가등기 등의

해당 매물에 권리 침해가 있는지

반드시 확인하고,

계약 시 갑구에서

가장 마지막에 소유자로 되어 있는 사람과

계약자의 인적사항이

동일한지 확인합니다.

을구는

소유권 외의 부분으로

✔ 저당권, 질권,

전세권 설정 부분을 보며

채무자 정보,

채권최고액을 확인합니다.

근저당은

해당 부동산을 담보로

금융권에서 돈을 빌린 것을

말합니다.

이 부분은

아래에서 더 자세히

다뤄보도록 하겠습니다.

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#대출이 많은데

사도 돼요?

"채권최고액 > 매도가 일 때"

다음은

제가 실제 매수를 고려하던

매물의 등기사항 요약입니다.

해당 매물의 가격은

33,000만원.

근저당 채권최고액은

41,990만원.

매도가보다 훨씬 높은

채권최고액이 잡혀있는 매물

입니다.

선뜻 매수하기 위험할 것 같죠?

.

.

.

결론부터 말하면

해당 매물은

큰 문제 없이 매수 가능한

좋은 매물이었습니다.

먼저,

근저당권 채권최고액 금액은

채무자가 빌린 원금이 아닙니다.

채권자(근저당권자) A은행은

채무자(소유자) B에게 돈을 빌려주면서

등기부등본에 저당권을 설정합니다.

이후 채무자 B가

원금과 이자를

제때 갚지 않을 경우,

원금과 이자, 기타 비용을

회수하기 위해

원금보다 큰 금액을

채권최고액으로 설정합니다.

채권자 A은행은 채무자B가

원금과 이자를 갚지 않을 경우를 대비하여

원금이 100%일 때 채권최고액은

120%~130% 금액으로 설정합니다.

채권최고액 설정비율은

보통 1금융권 120%,

2금융권 130%,

기타 대부업체는 160%로

금융기관별로 달라집니다.

쉽게 설명하자면,

시세 3억의 주택을 담보로

1억을 대출받은 경우,

채권최고액은

1억 2천 ~ 1억 6천으로 설정하여

등기부등본상에 표기됩니다.

제가 매수를 고려했던 매물의

채권최고액은 41,990만원이니

1금융권의 경우 약 35,000만원을

실제 대출했을 것으로

예상해볼 수 있었습니다.

(35,000*1.2=42,000)

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#Solution

만약 실제 저 금액으로

대출이 있다면?

가계약금을 최소로 하여

100만원 정도만 입금하고

가계약 특약에

계약 시 근저당 금액을

매매금액 아래로

설정한다는 조건을

추가해야 하며

(+잔금 시 말소 특약)

계약금 + 중도금 < 매매가 - 근저당

으로 만들어 진행합니다.

쉽게 말해,

내가 매도자에게 주는 돈이

매매가에서 대출을 뺀 금액을

넘어선 안 됩니다.

또한

계약금을 매도인 계좌가 아닌

근저당권자 계좌로

넣을 수 있도록 하여

리스크를 줄일 수 있습니다.

하지만

실제 매수자가 대출을 상환하고

말소를 시키지 않았을 수도 있고,

대출을 일부 상환했을 수도 있기 때문에

저는 남은 대출 금액을

정확히 확인하기 위해

부동산사장님께

금융거래확인서 를 요청했습니다.

금융거래확인서를 살펴본 결과,

32,300만원 기대출금액에서

8,400만원 정도를 갚고

23,877만원 정도가 대출로 남아있어

✔ 평범한 계약건임을 확인하였습니다.

(매도가 33,000만원)

이후 협상 과정에서

해당 매물보다 더 나은 매물을 찾아

본 매물은 매수하지 않았지만

채권최고액이 매수금액보다

훨씬 많이 잡혀있던 매물에

접근하고 풀어가는 방법에 대해

제대로 배울 수 있었습니다.

해당 매물의 접근 과정에서

큰 도움 주신

💖권유디튜터님💖

감사드립니다.

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오늘은

지난 투자과정 중

채권최고액이 매수금액보다

더 큰 매물의 접근과정에서

리스크를 줄이는 방법을

말씀드렸습니다.



선선해서 임장가기 좋은 날씨,

동료분들과 행복한 시간

보내길 바라겠습니다. 💛

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 💖