신축아파트가 기존 대장아파트의 가격보다 높아졌을 때 대장이 바뀌었다고 볼 수 있는 기준이 있을까요?

소도쿠 : 안녕하세요 무채색님 :) 질문하신 지역이 제가 생각한 지역과 맞을 지는 모르겠지만, 맞다고 가정하고 제 생각을 남기도록 하겠습니다. 우선 지방에서 어떤 요소가 선호도에 영향을 미치는지 생각해 볼 필요가 있습니다. 지방은 수도권과 달리 학군과 환경의 영향을 많이 받습니다. 여기에 신축이 들어올 땅이 많기 때문에 대부분 땅의 가치가 크지 않아 아파트의 상품성(브랜드, 연식, 규모 등)이 좋고 균질성이 좋은(택지 등) 곳의 선호도가 높습니다. 말씀하신 A아파트의 경우 백화점과 같은 인프라가 잘 갖춰져 있고 학원가가 잘 형성되어 있어 학군도 좋은 편입니다. 산업단지가 인근에 위치해 있어 어찌보면 마이너스 요인이 될 수도 있겠지만, 반대로 생각하면 직장 접근성이 좋은 직주근접이 좋은 단지라고 볼 수 있고 환경과 학군의 힘으로 상쇄될 수 있는 부분이라고 생각합니다. 최근 들어온 신축 단지의 경우 상품성(연식, 브랜드)이 좋고 여러 아파트가 들어와 균질성이 좋기 때문에 선호도가 높은 단지라고 할 수 있습니다. 여기에 1등 단지는 주복이라는 점도 가격이 차이나는 요인이 될 수 있습니다. 여기서 말씀하시는 1등이 랜드마크를 말씀하시는 지, 투자 1등을 말씀하시는 지 명확히 이해하지 못했기에 둘 다 말씀드리면 중소도시의 랜드마크는 언제든 바뀔 수 있습니다. 수도권은 입지가 크게 변하지 않는 한 랜드마크로서의 위상을 꽤 오래 가져갈 수 있지만, 중소도시는 상품성이 더 좋은 단지가 나오거나 대규모 택지가 조성되면 얼마든지 랜드마크가 바뀔 수 있습니다. 투자 1등은 나의 상황에 따라 B단지가 더 좋다고 생각하지만 내 종잣돈을 고려했을 때 A단지가 더 좋은 선택이 될 수 있고, 어떤 단지가 더 좋냐보다 중요한 것은 어떤 단지가 더 저평가 됐냐(가치 대비 싼가)입니다. 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)

후후아빠 : 안녕하세요 7시간전님 지역의 1등은 쉽게 바뀌는 것 같습니다. 더 새거에 더 좋은 단지라고 하면 언제든 기존의 대장보다 더 좋게 볼수 있을 것 같습니다. 아마 해당 지역은 생활환경 측면에서 훨씬 좋은 곳과 연식 좋은 아파트가 밀집한 곳이라 조금 헷갈리는 부분이 있으셨을 것 같습니다. 이럴 경우는 두 단지를 모두 대장급으로 놓을것 같고 저 같으면 좀 더 가격을 이끌고 가는 신축 단지를 우위로 두는 정도로 정리할것 같습니다. 아마 향후 가격 추이를 좀 더 지켜봐가시면 좋을것 같습니다. 항상 무조건적인 1등을 뽑으려는 것보다 어느정도 적당한 선에서 유연하게 정리하시면 좋을것 같습니다. 감사합니다.

다둥이아부지 : 안녕하세요 무채색님 지방의 1등은 중심지가 확장되면서 기존의 위상을 잃게되고 그렇기에 위상의 변화가 상대적으로 쉬운 특징이 있습니다. 하지만 이를 판단할때 주의할 점은 기존 1등이 연식이 빠지는데 지금 1등과 가격차이가 크지않다면 기존 1등에도 어떤 중요한 선호 요소가 있다고 보셔야합니다. 따라서 시간이 5년 더 흘러 신규 대장이 준신축으로 넘어가도 지금의 위상이 유지 될것인가로 고민도 해보시고 각 생활권에 선호 요소를 키워드로 정리해보셔도 좋을 것 같습니다.

호재라이언 : 안녕하세요. 중소도시는 연식이 중요 요소이기 때문에 대장아파트가 이동하는 경우가 많습니다. 다만, 지역에 따라 중소도시도 입지적인 요소를 갖고 있는 지역들이 있습니다. 현재 7천~8천 높게 형성되어 있는 물건이 실제로 거래가 될만한 물건인지, 최근 실거래가는 얼마인지도 같이 보시면 좋을 것 같습니다.

버린돌 : 안녕하세요 무채색님~ 중소도시의 경우 직장까지 대부분 자차 30분 이내로 도달 가능하기에 연식이나 환경, 커뮤니티에 대한 선호도가 더 높다고 볼 수 있습니다. 즉, 기존에 잘 갖춰진 곳이라고 하더라도 더 좋은 연식의 아파트들이 대단지로 들어오면 그곳으로 옮겨가려는 수요가 많습니다. 실제 임장하시면서 그곳으로 이동하려는 수요가 많은지 파악해보시면 좋을 것 같습니다. 화이팅입니다!

조카인 : 무채색님 안녕하세요:) 아파트를 지을 땅을 찾아볼 수 없는 서울경기 수도권과는 달리 지방에는, 특히 중소도시에는 빈땅이 많아 새아파트가 예쁜 도로위에 대규모 택지로 똭~ 들어올 수 있습니다. 때문에 직장이나 학교가 그리 멀지 않다면 신축을 훨씬 선호해서 그 곳으로 이동, 말씀주신 7~8천만원 정도를 더 주고도 살고싶어하는거구요. 그런데 반대로 해석해보면 기존의 1등 아파트는 연식이 좀 떨어졌음에도 불구하고 '어? 새아파트보다 7~8천밖에 차이가 안나네?' 라는 물음표를 띄울 수 있고 그게 뭐때문인지, 백화점 때문일까? 학군 때문일까? 이렇게 선호도를 파악해보는게 좋을거같습니다. 왜냐하면 부동산의 가치는 건물의 가치(연식) 뿐만 아니라 땅의 가치(입지)도 있기 때문입니다. 누가 1등이 될지 예측하는 것은 불가능한 영역이라 두 단지 모두 꾸준하게 지켜보면서 어디가 하락장에서 더 탄탄하게 버티는지 어디가 상승장에서 더 높은 호가가 형성되는지 꾸준히 지켜보는 것은 어떨까요?

쩡봉위 : 안녕하세요. 무채색님 지방 중소도시의 규모가 작을 수록 (입지독점성이 적을 수록) 랜드마크가 변화하기도 하는데요. 지방에서 입지독점성 보다는 신축에 대한 선호도가 더 우선시 할 수 있기 때문입니다. 따라서 유의깊게 살펴보시는 부분을 추천드립니다. 다만 랜드마크가 변화하는 기간에 걸쳐있을 수도 있기에 시간을 두고 보는것도 의미있을 수 있습니다.

으으음 : 안녕하세요 무채색님! 중소도시를 임장하고 계시는군요!! 기존의 1등 : 편의시설이 많고 상권좋지만 유흥이 있고, 산단 근처이다. 다른단지 : 상권이 비교적 덜 활성화 되어있지만, 유흥이 적다. 이렇게 특징을 말씀해 주셨는데요. 중소도시의 경우에는 기존의 랜드마크보다 연식이 좋은 신축이 들어오고 입지가 개선되면서 대장 단지가 바뀌기도 합니다. 예를 들면 청주의 지웰시티와 가경동의 신축과 같은 경우를 예로 들 수 있겠습니다. 다만, 각 생활권의 정확한 선호요소들과 사람들이 거기를 대장이라고 생각하는 이유는 꼭! 전화임장이나 매물임장을 통해서 확인을 해보시면 좋습니다! 추가적으로 각자의 1등은 정하기 나름이고 그 본인의 기준을 다른 곳들에도 동일하게 적용해서 서로의 위상을 잡아가면 되는 것이기 때문에 정답이 정해진 것은 아닙니다~ 무채색님의 생각을 잘 담아보시면 좋을 것 같습니다 :)