[리치] 1호기를 투자하며 배운 것들

안녕하세요

경제적 자유를 이루고 여유롭게 살고싶은 부자 

여유로운리치입니다

올해 1월 초에 1호기 투자를 진행했는데 
복기글을 미루고 미루다 이제 작성하게 되네요
(전세 맞추고 쓸거야 하면서 미룬건 함정..)

투자를 진행한지도 5달이 되었고
전세를 맞춘지도 3개월이 지나가는 이 시점에
더이상은 미루면 안될거 같아 컴퓨터를 켰습니다

23년 3월에 기초반을 들으면서 월부를 시작했고 
운이 좋게도 10개월만에 1호기를 진행할 수 있었는데

1호기를 투자하면서 리치는 왜 이 물건을 투자했고
이를 통해 어떤 경험을 했는지 또 어떠한 것들을 깨닫고 배웠는지
그리고 부족했던 부분은 무엇이였는지
한번 이야기를 해보려고 합니다

1호기 투자과정

작년 12월 앞마당을 만들어 가는 도중
월세가 낀 물건이긴 했지만 가격이 싼 물건을 

만나게 됩니다

매물코칭까지 진행을 하였고 튜터님께서도 
OK승인이 나서 진행을 하려 하였지만
아쉽게도 이 물건은 날라가고 맙니다ㅠㅠ
(매도자가 매물을 거두었어요)

물건은 날라갔지만 덕분에 대출에 대해서 많은 것을 
배웠다고 생각하면서 위안을 하고 있었는데요

그러던 중 같이 임장을 했던 투자 동료에게 

연락이 왔습니다

"리치! OO부동산에 너가 날렸던 단진데 괜찮은 물건 있는거 같아.
나는 그 단지를 제대로 파악 못해서 잘 모르겠는데
관심있으면 너가 한번 연락해봐"

물건이 날라가서 살짝(?) 아쉬운 마음이 있었는데
동료의 연락을 받고 바로 그다음날 매물을 보았고
날라간 물건보다는 살짝 아쉬웠지만
그럼에도 충분히 괜찮아 보였습니다

그래서 저는 강의에서 배운대로
저환수원리를 따져보기 시작했습니다

1. 저평가

(가치가 있는 물건이면서 가치 대비 가격이 싼가?)

제가 임장을 다녔던 지역은 중소도시였습니다
이 단지는 사람들이 제일 좋아하는 

생활권은 아니였지만 
바로 앞에 도청도 있고 상권이 잘 갖춰져 있어
충분히 사람들이 좋아하는 생활권이였습니다
(3순위 정도..?)

사실 중소도신데 제일 좋아하는 생활권도 아니여서
처음에는 그렇게 크게 관심을 가지지 않았는데요

뒤늦게 다시 임장을 하면서 사람들이 나름 좋아하는
곳임을 알게 되었고 그래서 투자도 가능하겠다는
생각을 가질 수 있었습니다
(제일 좋은 것만 하겠다는 선입견이 정말 무섭습니다ㅠㅠ)

그렇게 어느정도 가치는 있다고 판단을 했었고
그다음에 중요한 건 바로 가격..!!

제일 좋은 생활권의 시세는 5~5.7억
2번째로 좋은 생활권의 시세는 3.5~5억 
제가 고려한 단지는 3.4~3.7억 정도의
가격을 형성하고 있었습니다

부사님이 올리신 물건은 3.5억이긴 했지만
1500 정도 네고는 가능할 거 같다는
답변을 들었기에(급한 물건) 1000을 더 협상해
목표가를 3.25억으로 하고 매수를 한다면
전고점도 4.17억까지 갔기에 
충분히 싸다(적어도 잃지는 않겠다)는 생각을
했었습니다

그리고 많지는 않았지만 제가 가진 앞마당들 중에서 
제일 비슷한 곳와 비교를 진행하였고
(너무 허술하게 비교한건 함정)
나쁘진 않겠다는 생각을 했습니다

○ 배운점
  가장 좋은 생활권에 가장 좋은 단지를 투자하면 너무 좋겠지만 그것들만 투자할 수 있는 것은 아니다. 
  제일 좋은 단지는 아니더라도 사람들이 충분히 좋아하고 가격이 싸다면 충분히 투자를 고려해 볼 수 있다..!!
 

2. 환금성
(매도시점에서도 충분히 사람들이 좋아할 만한 단지인가?)

환금성이 좋다는 의미는 나중에 매도를 할 때
사람들이 충분히 좋아해서 금방 매도가 가능함을 의미합니다

제가 본 단지는 준신축에 중층이였고 
세대수도 500세대 정도 되었기에
표면적인 환금성은 나쁘지 않았습니다
(주복이라는건 함정)

하지만 제가 이 단지가 확실히 환금성이 좋다고
생각한 이유는 바로
최근에 거래된 현황 때문이였습니다

23년 1월부터 매달 꾸준히 매매 거래가 있었고
1건도 아닌 평균적으로
3~5건의 매매 거래가 이루어 지고 있었습니다

또한 전세 거래내역도 보면
매달 3~5건의 전세거래가 이루어 지고 있었고
심지어 가격도 2.8~3.1억 정도로
상당히 괜찮음을 확인할 수 있었습니다

목표 전세가를 3억으로 한다면
충분히 소액으로 투자가 가능하겠다는 
생각이 들었습니다

3. 수익률
(적절한 투자금으로 충분한 수익을 낼 수 있는가?)

매매 가격은 3.5억이였지만 3.35억까지는 

애초에 가능했고
1000 정도 더 깎아서
3.25억에 매수를 한 다음 전세를 3억에 맞춘다면
전고도 4억 넘게 갔기에
충분히 목표 수익률인 200%를 낼 수 있다고 생각했습니다

4. 원금보존
(높은 전세가율에 투자해 절대 원금을 잃지 않는다)

목표금액과 전세가는 3.25/3.0
전세가율은 무려 92%!!

과도하게 높은 전세가율은 전세가가 떨어지면
매매가도 떨어질 수 있다는 생각이 들긴 했지만

그럼에도 충분히 선호도 파악이 되어있는 상태였고
가치도 나쁘지 않았기에
원금보존을 할 수 있다고 생각했습니다

5. 리스크
(감당 가능한 리스크에 투자를 하고 대응을 한다)

어떻게 보면 1호기를 하면서 가장 무서웠던 부분이
리스크였습니다

직접 경험하진 않았지만 주변에서
역전세에 대한 이야기를 많이하면서
저도 막연하게 역전세에 대한 두려움이 
있었던 것은 사실이였습니다

하지만 두려움만 가지고 있기 보다는
공급을 잘 파악하고 내가 대응할 수 있는 준비를 한다면 
역전세가 오더라도 충분히 이겨낼 수 있다는 

생각을 가졌습니다

중소도시인 만큼 공급이 정말 중요했는데요 
다행히 제가 투자를 하려고 했던 이 지역은
27년까지 공급이 거의 없었습니다

다만
26년에 1900세대의 단지가 들어올 예정이였고
심지어 제가 매수하려던 단지 근처였습니다

하지만 26년 11월에 입주 예정이였고 
매수를 하더라도 24년 초에 하기에
매수하고 상반기가 넘어가기 전에
전세를 세팅한다면
충분히 리스크를 대비할 수 있다고 판단했습니다

또한 이 단지 전세물건이 3개 밖에 없었고
죄다 저층인데 가격은 3억 1개, 3.1억이 2개였습니다
매수해서 3억에 놓으면
제 물건을 1등으로 만들 수 있을거라 생각했습니다
(주변 단지들도 전세매물이 0~3개 정도 밖에 없었습니다)

협상과정

상대가 원하는 것이 무엇인지를 파악하고 나의 요구사항만 들이미는 것이 아니라 상대가 원하는 것을 먼저 제시하면서 내것도 요구하자

그렇게 부사님께 전화를 하였고
매물을 보면서 부사님은 저에게 이런
말씀을 해주셨습니다

"지금 이 물건이 3.5억에 올라가있지만 
매도자가 3.3까지는 해주겠대

대신!!
지금 세입자 2.25에 들어와있고 만기가 끝났는데 
먼저 세입자를 품고 매수하는 조건으로 3.3에 해주겠대"

즉 매도인은 돈이 급했기에 만기가 끝난 세입자를 끼고
매수를 해줄 수 있냐는 조건으로 3.3억에 해주겠다는 의미였습니다
(역시 2000만원을 그냥 깎아주는게 아니구나)

전세는 3억정도로 가능해 보였기에
그렇게 되면 투자금은 3000만원 정도로 가능해보였지만
대신 처음에 1.05억 정도의 큰 돈이 필요했습니다

엎친데 덥친격으로 그날 저녁 다른 투자자가
이 물건에 붙었고 거의 할거처럼
이야기가 나왔습니다
 

싸긴 한데 일시적으로 투자금이 많이들고
다른 투자자도 붙은 상황에서
저는 곰곰히 생각하면서 제가 할 수 있는 것들을
생각해 보았습니다

그러던 중 붙은 투자자 분은 정말 하고싶어하는데
와이프 분이 반대한다는 말을
부사님께 듣게 되었고 
협상을 해보기로 결심했습니다

매도자가 원하는 것: 빠른 매도(이미 과거에도 3.3억에 매도하려 2번이나 했으나 실패 + 이번 투자자분도 반대해 애매해진 상황)
내가 원하는 것: 1000만원 깎기(3.3->3.2)
내가 할 수 있는 것: 1.05억 현금 확보, 가계약금 빠르게 송부하여 매수의사 표현하기, 새로운 세입자 구하기
 

일단 제일 중요한 건 1.05억의 현금 확보였는데
다행히 모아둔 종잣돈 + 부모님 찬스를 통해
1주일 내로 확보가 가능했습니다
(부모님께는 두둑한 이자를 드리기로 했습니다..ㅎㅎ)

이미 2000만원이 깎여있는 상태여서
1000을 더 깎는게 쉽지 않아 보였지만 그래도
저는 일단 해보자는 생각으로
상대방이 원하는 것(빠른 매도)을 
최대한 빨리 들어주려고 하였습니다

부사님께 전화를 걸어
지금 당장 가계약금 1000을 보내고 

9일 내로 잔금을 치르겠다
대신 1000만원을 깎아달라고 요구를 하였고

처음에는 부사님도 펄쩍 뛰셨지만
매수의사를 계속 표현하니 알겠다고 하셨습니다

생각보다 금방 다시 전화가 왔고
사장님께서는 매수자가 300을 더 요구했는데
자기선에서 200으로 막았으니 200만 더 내자고 말씀하셨고

저는 속으로는 성공했다..!라고 했지만
생각해보니 200만원도 아파트 가격에 비해서는 작은 돈이지만
막상 모을려고 하면 한달을 아끼면서 
살아야 모을 수 있는 큰돈임을 깨달았습니다

사장님께 진짜 살테니까 그럼 100만원만 

더 깎자고 부탁을 드렸고
결국 저는 최종 목표인 1000은 아니였지만
그래도 900을 깎아 최종 3.21억에 매수를 할 수 있었습니다

○ 배운점
  협상을 할 때는 가장 중요한건 상대방의 현재 상황이다. 상대방의 상황을 먼저 파악 후 그가 원하는 것이 무엇인지를 알아낸 다음 최대한 그것을 들어주는걸 방향으로 제시하고 내가 원하는 것을 요구해야 협상의 확률이 올라간다

전세세팅 과정

나는 전세를 맞출 수 있다는 마음가짐

그렇게 원하는 가격에 매수를 할 수 있었고
애초에 공급이 거의 없었고
매수 단지 및 주변 단지들도 전세물량이 많이 없었기에
금방 전세를 뺄 수 있을거라 생각했습니다

전세 매물들이 3~3.1억에 올라와 있었고
다 저층이였기에
전세를 3억에 충분히 맞출 수 있겠다고 생각을 했지만
생각보다 내마음대로 되지 않았습니다

그럼에도 
전세를 충분히 맞출 수 있다는 확언을 계속
하면서 내가 할 수 있는 것에 집중하였고
매수하고 2달 뒤에 전세를 맞출 수 있었습니다

다만 그 과정에서 2번의 거절이 있었는데
첫번째 거절 사유는 가격을 계속 깎으려는
불친절한 세입자였기 때문이고
두번째 거절은 3년 계약을 원했기 때문입니다

사실 두번째는 너무 아쉬웠었는데
전세금도 3.1억에 신혼부부여서 너무 조건이 좋았지만
꼭 3년을 살아야 한다고 하셨습니다

하지만 3년 뒤면 리스크에서 봤던
1900세대 단지와 맞물리게 되고 
리스크 대비가 어려워지기 때문에
눈물을 머금고 거절할 수 밖에
없었습니다

두번째 거절 이후에는 한동안 아쉽기도 했고
그냥 거절하지 말껄 그랬나라는 생각도 많이 들었지만
리스크를 대비 관점에서 잘한 일이였고
결론적으로는 전세금 3.15억에 더 좋은 조건으로
전세계약을 할 수 있었습니다

○ 배운점
  전세를 구함에 있어서 생각보다 안구해진다고 조급하거나 신경을 많이 쓸수록 힘들어지는건 본인 자신이다. 좀 이상하게 들릴 수 있지만 '어차피 나는 전세를 맞출껀데 뭐'라는 마음가짐을 가지는 것이 훨씬 좋다. 대책없이 아무것도 하지않고 저런 마음가짐만 가지라는 말이 아니다. 어차피 나는 전세를 맞춘다는 마음으로 내가 할 수 있는 것에 집중을 하면 결국 전세는 맞출 수 있다.

돌아보며…

적다보니 좀 길어졌는데
1호기 매수 및 전세세팅을 하며
새로운 것들을 많이 경험해 볼 수 있었습니다

그 이외에도
법무비, 취득세, 장기수선충담금, 인테리어
부사님과의 관계, 관리비 예치금
누수보험, 특약작성 등등
많은 것들을 알게 되었는데
나중에 또 한번씩 정리를 해보겠습니다
(1호기 경험담도 5개월 뒤에 작성한 게으름..)

어쩌다보니 생각보다 적은 투자금으로 
1호기를 하게 되었는데
그냥 운이 좋았을 뿐이고
투자금이 적게 들었다고 해서 좋은 투자를 했다고
생각하지는 않습니다

다만 1호기를 하면서
많은 경험들을 할 수 있었고
그것만으로도 저에게는 충분히 
의미있었다는 생각이 듭니다

아직 1호기를 하지 못한 분들도 계실거고
N호기를 투자하실 분들도 계실텐데
중요한 본질은 포기하지 않고
꾸준히 오랫동안 투자생활을 이어가는 거라고 생각합니다

누군가는 1호기를 빠른 기간내 

적은 투자금으로 했을 수도 있고
누군가는 아직도 1호기를 못했을 수도 있는데
괜찮습니다

왜냐하면 우리의 목표는 1호기가 아닌
꾸준히 오랜기간 포기하지 않고 투자를 해서
투자자로서 성장하는 것이기 때문입니다

워낙 글을 잘 못쓰기에 중구난방으로 적긴 했는데
저의 1호기 경험담이 조금이나마 

여러분들께 도움이 되면 좋겠습니다
긴글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀