[신도시투자기초반 1기 113조_조지아킴] 1주차 자음과모음님 강의 후기

투자에 진심인 여자 자음과모음님의 신도시투자기초반 1주 강의후기입니다.

서울 투자를 위해서 서투기만 연달아 2번 듣고 나름 3~4급지 앞마당을 만들고 있었는데 

최근 3~4달 사이에 전세가 상승했지만 매매가도 같이 올라서 투자금이 감당가능한 범위 이상이라

아직 매매가가 덜 올라온 수도권 상위급지 앞마당을 만드려고 새로 시작한 신도시투자기초반을 

수강하게 되었습니다. 

1주차 강의에서 핵심 신도시들의 개략적인 특징과 가격/입지레벨에 대해서 알아보았고

선도지구 재건축 추진 과정을 통해 시장의 흐름과 대응 방법에 대해 알 수 있었고

서울 유사 가격레벨의 단지들과 비교평가하는 방법을 배울 수 있었습니다. 

■ 본
. 선호도를 실거래로 측정
아리까리 한 단지들 사이에서 실수요를 통해 선호도 확인 가능 

. 투자자는 좋은 것만 보는게 아니고, 아직 오르지 않은 단지들 중에 더 좋은 것을 선택
  투자자 입장에서 항상 생각 할 것
. 수도권 안에서 서울의 성격을 갖는 곳과 지방의 성격을 갖는 곳을 구분할것
너무 좋아서 높은 가격을 구매하는 게 아니고 다른 곳을 넘어갈생각을 안해서임

. 구축들도 투자 가능. 구조에 대한 선호도 같이 볼 것. ex. 신축>구축 방3/계>방3/복 _여기까지 실거주 수요 

 방2/복 소액투자
. 서울, 경기도에서 전고점이 9억 레벨이면 가치투자로 장기로 같고 갈수 있는 단지임 

. 지역별로 상승이 오는 시점이 다른데, 서울이 오르고 경기도가 오를 것 같지만 지역별로 다르다
사람들이 좋아하는 지역, 단지들은 서울이 상승할때 그 안에서 같이 간다. 

사람들이 좋아하는 순서대로 상승시점이 되기 때문에 투자대상으로 보고 있는 단지들이 상승시점이 언제인지 보면 이지역이 수도권 안에서 어느정도 레벨인지 알수 있음

. 신도시도 낡기 때문에 땅의 가치에 따라 수렴됨

신도시 투자할때는 메인 입지가 어디인지 잘 보고해야 한다. 교통이 안 좋을 수록 외곽 생활권보다는 중심에 있는 곳을 우선 봐야 한다. 다 같이 낡아지면 '교통'을 갖고 있는 곳이 강자
. 신도시 교통호재 잘 봐야 한다. 상승장에 GTX-A 그렇게 얘기하더만 지금은 쳐다 보지도 낳는다
상승장이 다시 오면 영향을 줄꺼다. 경기도에서 가장 중요한 교통_강남 접근성

교통이 안받쳐 주는 신도시는 교통 안뚫리면 메인 생활권이 어디인지 확인하고, 교통이 뚤리면 수혜단지가 어디인지 볼것

. 수도권 특징을 가진 곳과 지방 특징을 가진 곳을 가르기만 하면 된다
교통인프라 없고, 강남에 1시간이상 2시간씩 소요되는 곳은 지방 특징
수도권, 지방특징을 다 걸치고 있는 곳은단지별로 봐야 한다

. 교통을 따져 보고 그 다음 직장. 베드타운이면 교통이 좋아야 한다.

■ 깨
. 어디가 더 오를까를 고민해서 투자를 못한다. 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 싸고 가치있는 단지를 찾아야 함

. (나의 페인포이트이도 함) 애매한 입지의 완전 구축들 지속 상승가능할까? 
연식이 오래되었음에도 불구하고, 입지가 좋아서 사람들의 수요를 끌어 당기는 단지인가? → 결국 가치 확인
. 전세가가 올라서 투자금이 회수되고 이후 현금이 통장이 꽂히는 그 때까지 기다려야 합니다.
매매가가 오르는게 아니고… → 투자자로 사고 전환

■ 적

. 자모님 의사결정하는 과정
전고점 비슷한 단지들은 서울,경기도 상관없이 같은 가치로 놓고 비교

(입지좋은 구축 > 입지 덜 좋은 신축? 땅의 가치가 앞도적으로 차이가 나야 한다)

. 결론 정리

1단계
. 가치(직교학환), 가격(싸냐 비싸냐), 물건 분석(이 신도시 안에서 사람들이 선호하는 건 이건데 싼지 비싼지)
+ 저환수 원리 (투자진행 여부)
. 시간이 없으면 중간을 날리고 결론을 먼저 내본다_ 투자의 재미
2단계
비교평가(지역내부 -> 지역외부)
3단계
비교평가(앞마당 중에서 비교 평가)

수강생들이 투자못하고 고민하는 것을 너무 안타까와 하시는걸 또 한 번 느끼네요 ^^

언제나처럼 열정적인 강의 고맙습니다.