[서울투자기초반 11기 15조_조지아 킴] 1주차 자음과모음님 강의 후기

Late starter 조지아 킴입니다.

작년 9월에 이어 두번째 듣는 서울투자기초반 강의인데

시장 상황도 바뀌고 그 동안 월부안에서의 경험들이 축적 된건지

처음 수강에서 스쳐 지나친 내용들도 잘 들리고 제 상황에 맞는 투자 방향도 세울수 있는 기점이 되었습니다

투자금이 좀 애매해서 지방광역시나 서울하급지(수도권) 투자만 생각하고 있었는데

현재 시장 상황에서 살짝 레버리지 사용하면 서울 중상급지 가치성장 투자도 가능할 것 같습니다.

언제나 처럼 또랑또랑한 목소리와 많은 발화량으로 강의 진행해 주시는

자음과모음님의 서울투자기초반 1주차 강의 후기입니다.

현재 서울 시장 진단 & 서울 아파트 투자의 특징

우리 모두가 알다시피 지금은 하락장입니다. 발바닥인지 무릎인지, 더 내려갈지 바로 상승할지는 모르지만...

하락장에서 서울에 투자하는 것이 어떤 의미인지, 어떤 마음가짐으로 투자에 접근해야 하는지

지금이 왜 기회인지 알 수 있었습니다.

| 본

. 보통 사람들은 상승을 기대할 때 매수를 하지만, 지금은 전세를 선택하고 전세가만 올라오고 있다_인간지표

투자자의 프레임으로 시장을 바라 볼것

. 과거 매매/전세 그래프들을 보고 과거 가격으로 회귀를 희망하지만 지금 절대가를 받아들여야 한다

. 부동산 사이클상 지금 하락장에서 투자를 하면 단시간에 상승하지 못한다는 것을 인지할 것

. 신축이라도 가격이 비싸면 안되고, 역세권이라고 이유로 무조건 사면 안된다

사람들의 거주 선호도가 높은 단지는 어디인지 고민하고 비슷하다고 조건이면 더 싼 것을 찾는다

. 신축 외형을 보고 혹하면 안된다

연식/거주환경/저평가 3개 항목이 AND 조건으로 충족한 것을 찾아서 싸게 투자하는게 중요

. 투자대상 범위를 내 투자금액에 딱 맞추지 말고

가격 상단을 좀 더 열어놓고 현장에서 네고할 가능성을 찾아 본다

. 서울투자를 볼때 싼거부터 보는데, 전세가 상승이 빠르게 올라 올만한 단지들로 봐야 한다

연식이 좋으면서 거주환경이 좋은 단지부터 내려오면서 체크하는게 중요하다

| 깨

. '13년~'14년까지는 아니어도 코로나 유동성 풀리기 전 '20년 가격까지는 내려오길 기대 했는데

특히 사람들이 좋아하는 단지는 현재 절대가를 받아 들여야 한다

서울 내 가치성장 투자와 소액투자의 현실화

먼저 서울 25개구 각각의 선호요소와 랜드마크 단지들의 가격 수준을 통해 선호요소들의

가치가 반영되었는지 임장하듯이 살펴 보았고,

가치성장 투자와 소택 투자의 개념, 각각의 투자를 통해 얻을 수 있는 것, 어떻게 접근 해야 하는지 배웠습니다.

내가 살고 있는 곳도 뉴타운중에 한 곳인데, 뉴타운으로 인하 거주 환경 말고는 특별한 장점이 없다

뉴타운이 낡으면 결국 선호하는 요소의 장점이 감소되는 것 아닐까?

| 본

. 투자금이 많이 들어가도 더 좋은 물건에 투자하는게 가치성장 투자. 전세상승에 따라 투자금을 회수하는 전략

. 급지로만 구분하지 말고 그 안에서 사람들이 좋아하는 단지와 왜 좋아하는지를 확인 할 것

. 서울 안에서 좋아질 지역을 아는 것이 중요

A구는 환경은 별로였고 위치는 좋았는데, 환경이 개선되면서 지난 상승장에서 폭등

좋아질 지역 중에 투자하고 싶은 생각이 안들수도 있지만 새아파트가 생기면

사는 사람들이 바뀌고 환경이 바뀌면서 시세 견인을 한다

. 투자범위 정할때 강남과 명확하게 가까운 곳, 좀 멀더라도 수요를 끌어 들이는 곳을 우선적으로 본다

그 안에서도 사람들이 좋아하는 단지를 리스트업해서 그 안에서 투자할수 있는 것들을 찾는다

. 투자범위를 정하지 않으면 서울이 넓기 때문에 C같은데서 해맨다

상승장 끝에서 C에도 온기가 돌아 소액투자 할수도 있지만 지금 그런 상황은 아니다

.상급지라도 사람들이 비선호하는 단지는 투자하지 않는다

땅의 가치가 좋고 사람들이 좋아하는 단지를 고르는게 방법임

. 가치성장 투자 단계 외에 투자 후 어떤 상황이 벌어질지도 알아야 함

. 소액으로 투자하려면 대부분 입지 덜 좋은 구축만 보는데

선호가 높지는 않아 매매가가 급상승은 없지만 양호한 연식으로 전세가가 상승할 만한 단지들을 타겟팅하면

소액투자 기회를 잡을 수 있을 것 단, 전제는 거주할 만한 단지 일때

. 그래프에서 전세가율이 높은 상태로 얼마를 유지 했느냐 체크하면서 감을 잡을 것

. 소액투자 가능한 입지 덜좋은 신축과 구축은 상승까지 오래 걸리지만

자산을 보유하는 관점에서 소액투자 접근을 하고 일정정도 수익이 나면 갈아타는데 의미가 있다

. 소액으로 접근 하는 단지들의 과거 전세가율이 열려있는 기간이 길다는 특징을 알면

지금 바로 큰 투자금을 들이는게 아니고 좀 기다리고, 더 좋은 단지를 찾아보는 기준이 생김

| 깨

. 매매 절대가 때문에 중상급지 투자는 불가 할 것이라고 생각 했는데

현재 하락기 장에서 중상급지와 하급지의 투자금 수준이 뒤섞여 있는 상황이라

투자자 프레임으로 보면 중상급지도 투자 가능 할 것 같다

서울 아파트 투자 의사 결정하는 방법

서울 아파트 투자 결정을 위한 기준(중장기 보유가치, 저평가, 전세가율)에 대해 살펴보고

좀 더 들어가서 저평가 판단 방법, 단지 대 단지 선호도를 비교하는 방법에 대해 알수 있었습니다.

| 본

. 실수요자들이 얼마나 부동산 거래에 참여하느냐에 따라 등락 반복 예상

모든 사람이 참여하는 시장은 단기간에 오지 않을 가능성이 큰 만큼 '가치'에 집중해야 한다

. 자산으로 보유하면서 투자금이 적당한 시기에 회수되고 전세 상승 흐름과 시세차익까지도 함께 누릴 수 있는 단지

역전세가 나더라도 일으켜 놓은 현금 상승분으로 충분히 막을수 있는 저렴한 매매가/전세가가 중요

| 깨

. 앞마당이 중구난방이라 서울 급지별로 그래프를 비교해 보지 못했는데

선호도에 따라 상승폭 뿐만 아니라 상승기간도 차이가 있다

현재 하락장에서 가치성장 투자 기준으로 1호기 투자에 집중 하고

후속으로 소액투자를 진행해도 될 것 같다

추가로 자음과모음님이 던지신 질문

" 여러분의 이유는 무엇인가요? 여러분이 여기(월부)에 온 이유

여러분이 지금 강의를 듣고 노력하고자 하는 이유 말입니다 "

처음에 월부에 온 이유는 그래도 명확했는데

지금 강의를 듣고 있는 이유는 대답하기가 어렵네요

처음엔

남아있는 근로소득 기간 동안 부동산 투자를 통해 아이들의 사회진출에 기반을 만들어 주고자 했고

열반기초반을 수강을 하고

추가로 은퇴 이후 코스톨라니처럼 즐기는 투자자를 꿈꿨는데

지금은

무엇을 위해 강의를 지속해서 듣고 있는지, 실행이 아닌 정보에서 머물고 있는 건 아닌지

지속적으로 자문 하고 있습니다.

시작도 경제적자유가 목표는 아니었지만

부동산 투자를 통한 시스템 구축도 물리적인 시간의 한계가 있다는 것도 알게 되었고

무엇보다 절실함이 없다는게 문제 아닐까요?

그럼에도 불구하고 강의를 듣는 이유

앞에 투자한 시간이 아깝고, 중도에 포기하긴 싫어서

작심삼일을 반복하더라도 환경 안에 머무려고 하는 것 같습니다

BM

올해 안에 완벽한 투자 말고 내가 할수 있는 가치성장 투자를 한다

. 현재 0호기 대비 상위급지 앞마당 3개 확보

. 앞마당별로 10개씩 투자대상 단지 최종 리스트 업 관리

매번 자모님 강의를 듣고 나면

내가 뭔가 잘 못하고 있는 걸 옆에서 지켜보고 있는 듯 해서

찔리고 반성하게 되네요

이번에도 좋은 강의 감사합니다. 자모님