서울 투자 vs 지방 투자 : 투자 방향 정하는 방법 [모찌롱]



| 들어가며 : 서울에 투자해야 할까, 지방에 투자해야 할까

안녕하세요 모찌롱입니다.

지난 3월 강동구를 앞마당으로 만들면서 새로운 경험을 하게 됩니다.

여기저기 매물을 보러 다니는데 이 부동산에 가도 거래가 되고 있었고

저 부동산에 가도 거래가 이루어지고 있었습니다.

부동산 사장님의 허풍이 아닌 실제 여러 매수자들이

부동산 사무실에서 계약서를 쓰는 모습을 직접 제 두 눈으로 보면서

'박탈감'이라는 감정이 먼저 들었습니다.

'나는 저 사람들처럼 몇 억이 없는데...'

'나는 사지도 못하면서 이렇게 몇 십개를 보고 다니는데 저 사람들은 참 쉽게도 집을 사는구나...'

그리고 월부에서도 주변 동료들을 통해, 카페에 올라오는 경험글을 통해

서울에 실거주 말고도 실제로 '투자'를 해나가는 사람들의 소식을 심심치 않게 듣게 됩니다.

그러면서 또 불편한 감정이 들고, 부정적인 생가을 하게 됩니다.

'작년에 지방에 투자하지 말고 좀 더 모아서 서울이나 경기도에 집을 샀어야 했나..?'

'내가 또 돈을 열심히 모아오면 그 땐 이미 서울 집값은 날아가버리지 않으려나...'

서울, 수도권 시장에 공급이 절대적으로 부족한 시기가 찾아오고

금리 급등 이후 매매수요는 많지 않은 상황에서 임대수요는 늘어나고

그 중에서도 전세시장으로 거주수요가 몰리면서 전세가가 올라오는 '빠르게' 올라오는 상황이

충분한 종잣돈이 아직은 없는 저에게는 그렇게 희소식으로 다가오지 않았던 것 같습니다.

조급한 마음이 앞서 올해초부터는 집중적으로 서울, 수도권 앞마당을 늘려가기 시작하면서

투자방향에 대한 스스로의 생각을 정리하고 갈 시점이 되었다는 판단이 들었지만,

쉽게 생각이 정리되지 않았습니다.

다행히 꾸준히 임장을 하면서 동료들과 생각을 주고 받고

강의를 들으면서 멘토, 튜터님들의 경험과 생각을 공유받으면서

(특히 첫 월부학교에서 첫 강의를 듣고 나서..)

나름대로 조급한 마음을 가라앉히고

'어떻게' 해야 하는지에 대해서 방향성을 잡을 수 있었습니다.

제 글이 저와 같은 마음고생을 하신 동료분들,

또는 서울 투자가 맞는지 지방 투자가 맞는지

끊임없이 고민하시는 동료분들에게

조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

| '내가 할 수 있는 것'과 '할 수 없는 것'을 구분한다는 것

'결국 돈을 버는 것은 서울, 수도권 시장이다'

'지방투자만 해서는 목표로 하는 돈을 벌 수 없다'

서울, 수도권과 관련된 이러한 류의 얘기들을 지속적으로 듣게 되면

자연스레 서울, 수도권에 투자를 해야하는 것 아닌가라는 생각이 들게 됩니다.

하지만, '어디에' 투자를 해야 할지 고민하는 것은

본질을 크게 벗어나는 행동입니다.

전세가가 오르니까 서울에 투자해야지

투자금이 줄어드니까 서울에 투자해야지

서울이니까 무리해서라도 투자해야지

온갖 이유를 붙여서 역시 지방보다는 서울, 수도권 투자를 해야 한다고 많은 사람들이 외치지만

중요한 것은 지역이 아니라

'내 상황에 맞는 투자를 해야한다'는 것입니다.

그리고 상황에 맞는 투자를 하기 위해서는

내가 할 수 있는 것은 무엇이고

현실적으로 불가능한 일은 무엇인지 파악하는 일이 전제되어야 합니다.

할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분한다는 것은

단순히 개념적인 내용이 아닙니다.

나의 상황에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 조목조목 따져보고

종이에 펜으로 직접 기재해보면서 '할 수 있는 것'을 확인하고

그 '할 수 있는 것'을 행동으로 옮기는 일까지 이어져야

진정으로 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분하는 사람이라고 할 수 있을 것입니다.

이런 관점에서 보면 n억이 없는 사람은

n억대 서울 투자를 하는 사람들을 보며

박탈감을 느낄 이유가 없습니다.

이것은 마치 영국의 4부리그에서 뛰는 축구선수가

1부리그 선수를 보며 박탈감을 느껴서

축구선수를 그만둘 생각을 하는 것과 같습니다.

4부리그 선수는 자신이 속한 4부리그에서 최선을 다해 뛰고

최고의 선수가 될 생각을 하는 것이 생산적인 사고의 방향인 것처럼

종잣돈이 부족하여 지방투자를 할 수 밖에 없는 투자자라면

그 종잣돈으로 지방에서 할 수 있는 가장 최선의 투자가 무엇인지 고민하는 것이 바람직한 방향입니다.

또한, 내가 가진 돈으로 내가 투자할 수 있는 지역(지방)에서

잃지 않는 최선의 투자를 못하게 되는 경우를 경계하는 것이 올바른 고민이라고 생각합니다.

예를 들면 지방이라고 앞마당을 만드는 것 자체에 소홀한다거나,

강의에서 배운대로 단계적으로 그리고 체계적으로

특정 지역을 온전히 내 것으로 만들지 않는 것을 경계해야 합니다.

이번 글을 쓰면서 문득..

너바나님 멘토님이 지난 상승장(21~22년)에 투자를 시작도 못하고

놓쳤던 수강생들에게 해주신 말이 생각 났습니다.

'이번에 서울투자를 못했다고 부자가 될 기회를 놓친 게 아니다'

'부자는 인생에서 단 한 번만 찾아오는 서울 상승장에 올라타야만 될 수 있는 것도 아니다'

내가 가진 종잣돈 내에서 잃지 않는 투자를 해나간다면,

투자라는 것은 상승장에서든 하락장에서든 언제든지 할 수 있는 것이고

그렇게 꾸준히 장작을 쌓아간 사람만이 상승장을 만나면

그 장작들이 타올라 부자가 되는 것이라고

'실제로' 부자가 되는 과정을 알려주셨습니다.

너바나 멘토님도 실제로 처음 투자를 시작할때 종잣돈이 턱없이 부족했고

지방투자부터 시작해서 차근차근 올라왔다는 것을 '나부맞'을 보면 알 수 있습니다.

제가 부동산 투자에 발을 들인지는 2년이 조금 넘었으나

10년의 직장생활동안 이미 한 번의 상승장과 한 번의 하락장이 왔습니다.

그리고 다시 (대세 상승장이 올지는 잘 모르겠지만,,) 이전 하락장의 분위기와는

확실히 분위기가 달라진 것을 느끼고 있습니다.

즉, 투자하기 좋은 시기는 정해져 있는 것이 아니라 언제나 할 수 있는 것이 맞고

(즉, 기회는 항상 열려 있습니다. 내 앞마당이 아닐 뿐...)

투자로 '성과'를 볼 수 있는 시기(상승장)도 돌아오기 마련입니다.

다만, 돌아오는 시점은 내 생각보다 빠르게 올 수도 있고 반대로 매우 더딜 수는 있습니다.

길게 봐야 하고

길게 볼 줄 아는 마인드를 가진 사람이 되는 것이 우선입니다.

그래야 기대보다 성과를 빠르게 이루면 감사할 줄 알 것이고,

기대했던 것만큼 오랜 시간이 걸려 이루면

계획하고 준비한 대로 되었으니

또한 감사할 일이라고 생각할 수 있을 것입니다.

투자, 특히나 부동산 투자는 전적으로 투자자 본인의 결정에 달려있습니다.

1년에 8천 정도 모을 수 있는 사람이

1년을 더 모아서 서울 투자를 계획하는 것도 괜찮은 선택이 될 수 있고

1년에 한 번의 투자경험을 이어나가고 싶어

지방에 투자하는 것도 괜찮은 선택이 될 수 있습니다.

둘 다 괜찮은 선택이 될 수 있는 것은

내가 어떠한 목표를 가지고 있고 그 목표를 이루기 위해 어떠한 계획을 가지고 있느냐가 전제되었을 때 뿐입니다.

그래야 서울 투자를 하기 위해

매우 긴 시간 동안 종잣돈을 지겹게 모으는 것도 버틸 수 있고

반대로 지방투자를 하고나서

서울 투자를 못했다고 신세한탄하지 않고 스스로의 의사결정에 확신을 가질 수 있습니다.

| 나는 오늘 당장, 이번 한 달 동안, 올해 안에 무엇을 해야하는가 : 행동지침

이제 서울,수도권이든 지방이든 둘 중에 어디에 투자하는지가 중요한 것이 아니라는 것을 알았으니

무엇을 해야할지 구체적인 행동지침을 정해보겠습니다.

행동지침1 앞마당 늘리기

행동지침2 앞마당 내에서 가치 대비 저평가된 물건 찾아내기(반복)

행동지침3 시장참여자가 되기

일견 보기에 너무나 당연한 것들이지만

저를 포함한 많은 사람들이 종종 이 당연한 것들을 망각하고 내키는대로 투자를 합니다.

인간은 명확한 기준이 없이는 작은 유혹에도 쉽게 무너질 수 있도록 설계되었기 때문인지도 모릅니다.

비전보드를 만들고 써붙여서 꾸준히 보라고 강조하는 것도 같은 이유라고 할 수 있습니다.

행동지침1 앞마당 늘리기

A 지역이 좋다더라

B 지역에 공급이 없어서 가격이 오를거라고 하더라

C 지역은 최근 거래가 잘 되는 분위기여서 가격이 조금씩 움직인다고 하더라

주변에서 들리는 이러한 얘기들는 나의 앞마당을 온전히 늘리는 데 있어서 방해가 되는 소음에 불과합니다.

앞마당을 늘리는 것은 좋으나 위와 같은 이유로 남들 가는 곳을 따라가는 식으로

중구난방식 앞마당 늘리기는

자칫 스스로에게 혼란을 가져오는 결과를 나을 수 있습니다.

투자대상의 가치와 가격을 알고 비교평가를 통해

가치 대비 싸다는 판단을 하는 것이 본질이고 가장 중요합니다.

제주바다 멘토님 월부학교 1강에서도 언급하셨지만,

비교군을 제대로 정의하지 않으면 판단자체가 어렵습니다.

종국적으로는 모든 지역을 앞마당을 만드는 것이 목표가 되는 것이 맞겠으나,,

앞마당을 늘려가는 과정에서는 기존 앞마당과의 연계성을 생각하면서 늘려가는 것이 좋습니다.

그리고 투자를 가까운 미래에 하기 위한 준비를 하고 싶은 사람이라면

지역별 전세가율, 평당가를 참고하며 절대적으로 저평가된 지역을 찾아서

그런 지역을 우선적으로 앞마당으로 만드는 것 역시 중요합니다.

어차피 다 갈 건데 대충 가지라고 생각하는 사람과

치밀하게 앞마당을 늘려가는 사람의 차이는 벌어지게 된다고 생각합니다.

행동지침2 앞마당 내에서 가치 대비 저평가된 물건 찾아내기(반복)

다음은 서울, 수도권 1~3급지에서 4억대로 투자가 가능한 단지들입니다.

4억만 있으면 매수할 수 있는 단지가 무려 10개가 넘어갑니다..

그러나, '투자금 4억이면 A단지를 살 수 있다'

라는 말에는 중요한 것이 빠져 있습니다

바로 그 A 단지의 가격과 가치판단에 대한 내용입니다.

(물론 지역에 따라서는 4억이라는 투자금에는

원금보전이 충분히 될 만큼 충분히 전세가율이 올라왔다는 의미가

포함되었을 수는 있겠습니다만 그 부분은 논외로 하겠습니다)

나에게 4억이 있고 그 돈으로 살 수 있는 A단지를 찾았다고 해도

가치 판단이 선행되지 않으면

가치가 8억인 물건을 10억을 주고 살 수도 있습니다.

그래도 투자를 할 수 있으니까 이 단지를 매수하실 건가요?

올바른 가치판단은 비교평가를 통해서 가능한 일입니다.

그리고 비교평가는 하루아침에 우연히 얻게 되는 로또같은 것이 아니라

꾸준한 연습을 반드시 필요로 합니다.

이러한 관점에서 1등뽑기를 매달하는 것은

투자를 당장 못하더라도 내가 투자할 수 있는 시기가 되었을 때

빠르고 정확하게 매수 의사결정을 하기 위해서

매달 수행해야 하는 투자생활의 원씽과 같습니다.

앞마당이 비교평가를 할 수 있을 정도(최소 5개)가 되었다면

매달 1등뽑기를 연습하며 나만의 판단기준을 정립해나가는 것은

앞마당을 가진 사람에게 주어지는 '혜택'과도 같은 것입니다.

그 '혜택'을 투자금이라는 유혹에 넘어가서 누리지 못하고

잘못된 의사결정을 하는 우를 범하지 않으셨으면 합니다.

행동지침3 시장참여자가 되기 (리스크 회피가 아니라 리스크 대응)

부동산에 관심이 있으나 투자를 하지는 않는 수많은 사람들은 보통 굉장히 이론적입니다.

-이대로 가면 '이론적으로는' 인구가 소멸해서 장기적으로 부동산은 가치가 없은 것 아니냐..

-'이론적으로는' 전세가 안 빠지거나 역전세가 날 수 도 있는데 다주택자는 위험한 거 아니냐..

-'이론적으로는' 사람들의 수요가 더 많이 몰리는 서울 아파트가 지방 아파트보다 훨씬 좋은 거 아니냐..

-향후 n년간 공급이 많으니까 이 지역은 걸러야 하는 것이 아니냐..

'이론적으로는' 전혀 틀린 말은 아니지만 이는 반은 맞고 반은 틀린 얘기라는 것을

시장에 직접 참여하고 있는 사람은 알고 있습니다.

이론적인 주장을 고수하면서 리스크를 회피하는 사람은

투자를 할 수도 없고 투자를 못하니 성과도 얻을 수 없습니다.

-인구가 감소추세에 대응하기 위해 사람들이 더 좋아할 만한 단지를 찾기 위해 노력하고

-일시적인 공급으로 전세가 안 빠지는 상황이라면 가격을 낮추거나

수리를 함으로써 내 물건을 1등 물건으로 만들기 위해 노력하고

-수도권 시장과 지방 시장이 다름을 이해하고 지방에서도

꾸준한 수요가 있는 지역에서 사람들이 살고 싶어하는 단지를 찾는 노력을 하고

-공급 절대량이 많은 상황에서 실제로 어떤 생활권에 어떤 규모로

어떤 단지들이 구체적으로 몇 년 몇 월에 공급이 되는지를

디테일하게 확인해서 공급리스크를 명확하게 파악하는 노력을 하는 것이

시장 참여자가 행동하는 방식입니다.

즉, 리스크는 피하는 것이 아니라 제대로 파악하고 대응함으로써 최소화하는 대상이 되어야 합니다.

그리고 충분히 대응이 가능하다고 판단되면 시뮬레이션으로 끝내지 말고 실제로 투자를 이어나가야 합니다.

매수 이후에 보유물건을 관리하고 매도하는 경험은 투자를 하지 않고서 이론적으로만 이해하기엔 한계가 있기 때문입니다.

남들이 서울, 수도권에만 투자하는 것 같다고 종잣돈도 없는데 마냥 저축만 하면서 수년간 공부만 하는 것보다

내가 할 수 있는 투자를 꾸준히 하는 것이 장기적인 관점에서 투자자로 성장하고 목표를 이루는 길이 될 수 있는 것입니다.

| 마치며

할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 안다는 말의 의미를 다시 한 번 되새겨 보고

본인만의 행동지침을 세워 행동으로 옮기는 한 해를 보내시길 바랍니다.

글을 마치며 최근에 읽은 소설에서 관련지어 생각해볼 만한 문구가 있어 공유드려 봅니다.

이번에도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

우리 주변에 걸어다니는 사람들 중 상당수가 실은 죽은 것이나 마찬가지라는 생각도 들었다.

우리는 심장이 멎어야 비로소 죽었다고 말한다.

하지만 그건 다소 자의적인 판단 같다.

우리 신체의 일부는 심장이 완전히 멎은 뒤에도 작동을 완전히 멈추는 게 아니기 때문이다.

이를테면 머리카락은 몇 년이 지나도록 계속 자라는 것이다.

인간이 정말 죽는 것은 두뇌 활동이 멈추는 때인지도 모른다.

새로운 관념을 받아들일 힘을 잃어버릴 때 말이다.

포티어스가 그렇다. 학식이 풍부하고 취향이 고상한 그이지만, 변화를 도무지 받아들이지 못한다.

언제까지나 같은 말, 같은 생각만 되풀이할 뿐이다. 그런 사람들이 참 많기도 하다.

정신적으로, 내면적으로 죽은 사람들 말이다.

그들은 짧 은 한 노선을 계속 왔다 갔다 할 뿐이고, 그러면서 점점 활력을 잃어 간다. 마치 유령 같다.

숨쉬러 나간다 -조지 오웰-

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀