[열기68기 47조 47귀정 모찌롱] 입문자를 위한 분임루트 그리기 가이드 (분임루트는 왜 그릴까?)

안녕하세요. 모찌롱입니다.

1주차 강의가 올라온 게 엊그제 같은데

어느새 강의 마감일이 다가오고 있습니다.

2주차부터는

'아파트 수익률 보고서'라는 과제를 위해

조별로 임장 계획을 본격적으로 짜게 되실 것 같은데요,

물론 훌륭하신 조장님들께서

임장루트도 짜주시고

임장 리딩도 거뜬하게 해주실 것으로 생각됩니다만,

그럼에도 불구하고 각자가 임장루트를 직접 손으로 짜보는 것은

남이 준 루트대로 임장하는 것과 매우 큰 차이가 있습니다.

그래서 이번 글은 우리 47조 조원들을 위해 바칩니다.

(이것은 나눔을 가장한 루트 그리기 강요가 아닙니다ㅎㅎㅎ)

또한, 저희 조원분들 뿐만 아니라

분임루트를 처음 그려보게 될

다른 동료분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

설명 중간 중간에는

왜 이렇게 해야하는지에 대한

제 나름의 생각도 담아봤습니다.

별거 아니지만

함께 생각해보며 루트를 그려보는 시간이 되셨으면 좋겠습니다. :)

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[준비도구]

1. 호갱노노

2. 알캡쳐

루트를 그리는 방법은 다양합니다.

카카오맵을 이용할 수도 있고,

네이버맵, 호갱노노, 종이지도 등 편하신 방법을 사용하시면 되지만

처음 해보신다면 호갱노노를 이용해보실 것을 추천드립니다.

손이 가장 많이 안 가기 때문에 입문용으로 딱입니다!

알캡쳐를 추천드리는 이유는 캡쳐한 내역이 100장까지는 임시저장이 되기 때문입니다.

또한, 다양한 캡쳐 기능이 있어 루트 그릴 때는 물론이고

임장보고서 작성시에도 업무효율을 높여주고 있어 애용하고 있습니다.

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[기본셋팅]

1. 호갱노노 접속

2. 지역구 검색

임장을 가려는 지역구 이름을 검색창에 기재 후 검색하면

지역구가 활성화되는 것을 확인할 수 있습니다.

저는 '강동구'를 입력해봤습니다.

3. 학원가 캡쳐

호갱노노에서는 학원가의 위치를 확인할 수 있는 기능을 제공하고 있습니다.

다만, 후술할 상권 위치와 함께 보는 기능은 현재는 제공하지 않고 있어

학원가 지도를 먼저 캡쳐해 놔야 합니다.

화면 왼편에 위치해 있는 여러가지 기능 중에 [학원가] 기능을 클릭합니다.

그러면 다음과 같이 학원가 어디에 있는지 직관적으로 확인이 가능합니다.

해당 화면을 캡쳐 해둡니다.

*참고로 상기 강동구 학원가를 예시로 보면

개수가 너무 적은 곳(예를 들면 6개 내지 10개)은

투자 관점에서 학원가로써의 의미를 가지기 어렵다고 봅니다.

분임을 통해 "주요" 학원가를 파악하는 것이 목적이므로

개수가 많은 곳 위주로 파악을 해둡니다.

4. 상권 띄우기

학원가를 확인했으면 이제 [상권] 기능을 클릭합니다.

해당 지역구에 있는 주요 상권들이

다음과 같이 보이게 됩니다.

상권이 표시되는 동시에,

자동으로 '단지' 표시가 숨김처리 되는데요,

오른쪽 하단에 활성화된 '숨김' 버튼을 클릭해서 해제 시켜주면

없어졌던 단지들이 다시 지도에 뜨게 됩니다.

5. 필터셋팅

마지막으로 [필터] 버튼을 이용해서

지도에 표시해줄 단지를

1차적으로 걸러줍니다.

본인이 원하는 대로 다양하게 필터링을 하면 되겠지만,

저는 해당 예시에서

200세대 이상 단지만 보이도록 다음과 같이 설정해주었습니다.

또한, 초등학교가 표시되면 초품아 여부를 더 쉽게 알 수 있으므로

이 부분도 함께 클릭해줍니다.

자 이제 기본 셋팅은 끝났습니다.

문장으로 써서 그렇지 실제로 따라서 해보시면

5분정도면 충분히 셋팅을 하실 수 있을 것으로 생각됩니다!

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[루트 그리기]

이제 루트를 그리면 됩니다.

루트는 캡쳐화면과 같이

화면 오른쪽에 위치한 '거리' 버튼을 클리하면 됩니다.

1. 지도 배율 : 50m

지도의 배율이 너무 작게 되면 자칫 놓치는 부분이 생길 수 있고

그렇다고 배율을 최대한으로 설정해 놓고 그리다 보면 길을 잃을 수 있습니다.

주요 상권도 어느 정도 확인하면서 큰 그림에서 길을 잃지 않고 그릴 수 있도록

배율을 50m로 맞춰 놓고 합니다.

2. 시작점 : 지하철역

가끔 시작점을 잡는 것 자체를 어려워하시는 분들도 있는데요,

저 역시 처음 루트를 그릴 때

가장 좋은 단지에서 시작하는 건지,

메인 상권에서 시작하는 건지

사소한 부분이지만 헷갈렸던 경험이 있습니다.

보통 수도권 임장을 다니면 지하철을 이용하여

해당 지역으로 가게 되는데요

이 점을 고려해서 지하철역을 시작점으로 설정합니다.

3. 주요 포인트를 지나도록 그릴 것!

(1) 주요 상권과 학원가는 반드시 지나도록 하자!

분위기임장의 주요 목적은

"해당 생활권에 사는 사람들이

어떤 거주환경을 누리고 있는지를

내 눈으로 확인하는 것"입니다.

따라서 위에서 기본셋팅시에 확인한

학원가와 주요 상권은 반드시 루트에 포함해야 합니다.

이는 호갱노노 상에서는 상권의 개수와 규모만 보여주지

실제로 어떠한 상권이 형성되어 있는지는 알려주지 않기 때문입니다.

호갱노노 상에서는

상점 개수가 많이 잡혀 좋은 곳인 줄 알았는데

구시장 골목 상권일수도 있고

별거 없어 보이는 근린상권인데

단지 주민들이 좋아하는 중심 학원가가 자리 잡고 있을 수도 있습니다.

(2) 아파트가 많은 곳을 지나도록 하자!

투자 대상이 아파트이고

분위기임장의 목적이

그 아파트에 사는 거주민들이

주로 이용하는 생활권은 어떠한 모습인지를 파악하는 것이므로

아파트가 많은 곳을 지나도록 하는 것이

보다 유의미한 루트라고 생각합니다.

앞서 기본 셋팅에서 이미 200세대 이상의 단지들이

지도에 보이도록 해놨기 때문에

어디에 아파트가 많은지 직관적으로 확인할 수 있습니다.

여기서 주의할 점은

말그대로 분위기를 보는 것이지

모든 단지를 보는 게 목적이 아니라는 것입니다.

즉, 모든 단지를 지나가도록 그릴 필요는 없습니다!!

(3) 주택밀집지역을 버리지 말자!

가끔 아파트가 전혀 없고 주택만 있는

'주택밀집지역'을 임장루트에서

애초에 제외하는 분들이 있습니다.

"아파트가 없으니 안 가도 되는 거 아니냐"

는 것이지요.

하지만 우리의 목적은

해당 생활권에 사는 사람들의 "전반적인 모습"을 이해하는 것입니다.

즉, 주택밀집지역 이라고 해서 직접 보지 않으면

편견에 빠져

잘못된 판단과 의사결정으로 이어질 가능성이 있습니다.

그렇다고 모든 골목을 헤집고 다닐 필요는 없다고 생각합니다.

느낌 정도를 잡을 수 있게 "큰 길"을 중심으로 루트를 그리되

주택밀집지역에서 한 개 내지 두 개 골목정도를

안 쪽까지 들어가 보는 것으로도 분위기를 느끼는 데는 충분합니다.

(4) 입체적인 임장이 되도록 하자!

임장은 제한된 시간 내에서 집중적으로 이루어지기 때문에

한 번 보고 모든 걸 기억하는 것이 쉽지 않을 수 있습니다.

하단 루트와 같이 다소 단순하게 그리게 되면

시간이야 아낄 수 있겠으나

임장을 실컷 하고 나서 남는 게 없는 결과를 초래할 수 있습니다.

그래서 저는

조금은 돌아가더라도

최대한 '입체적으로' 루트를 짜려고 합니다.

여기에서 '입체적'이라는 것은

내가 앞만 보고 임장한 길을

다른 각도에서 되돌아 볼 수 있도록 한다는 의미입니다.

예를 들어 아래 그림에서

다음 루트 상 A지점을 먼저 지날 때 B지점을 바라보게 됩니다.

그리고 B지점에 도착했을 때 다시 A지점을 돌아보면서

다음과 같이 빠르게 복기를 할 기회를 가질 수 있는 것입니다.

'아 저쪽이 명일역이었고, 골목상권이 있었지! 그 옆에는 신축 단지가 있었어!'

저는 임장을 빠른 시간 내에 끝내야 잘 하는 거라고 생각하지 않습니다.

제가 생각하는 '잘 한 임장'은 오래 걸리고 미련해 보이더라도

한 번 갔을 때 더 제대로 이해하고

기억할 수 있도록 수행해야 합니다.

그래서 저는 이렇게 입체적으로 루트를 그리는 원칙을

지금도 지켜나가고 있습니다.

(5) 주요 시설은 반드시 눈도장을 찍고 가자

백화점, 마트, 대형병원과 같은 주요 시설들은

어차피 지도에 다 뜨니까 보지 않고 지나쳐도 될까요?

저는 주요 시설, 특히 백화점이나 마트에 잠깐이라도 직접 들어가봄으로써

두 가지를 확인할 수 있다고 생각합니다.

a. 유동인구 규모를 통해 활력이 있는 생활권인지를 확인

b. 동네 사람들의 구매력을 간접적으로 확인

분위기임장에서 이렇게 '느낌'을 잡는 것은 굉장히 의미가 있다고 생각합니다.

사람들이 사는 모습은

특정한 공식이 있어서 그 공식에 따라서 나오는 게 아닙니다.

오랜 시간에 걸쳐서

비슷한 선호도와 비슷한 구매력을 가진 사람들이

모여 살면서

오랜 시간 동안 형성된 것입니다.

(시간이 정 안되면 1층만이라도 들어가서 보고 오는 것만으로도

그 느낌이라는 것을 잡는 데 충분합니다)

다 같아 보이는 백화점, 마트가

다 같지 않다는 것을 직접 경험해보셨으면 좋겠습니다.

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[루트 캡쳐하기]

위에서 말씀드린 기본셋팅 + 루트그리기를 통해

5분 정도

투자해서 만든 분임루트입니다.

그런데 이제 "캡쳐를 어떻게 할 것인가"의 문제에 봉착하게 되실 것입니다....

상기처럼 루트가 다 보이도록 한 번에 캡쳐를 뜨게 되면

어디를 지나가도록 그렸는지 불분명한 지점이 생기기 마련입니다.

사실 이렇게 만든 루트를 어떻게 담을지에 대해서는

무궁무진한 방법들이 월부 안에 있습니다.

이번 글에서는 그런 부분들은 논외로 하고

가장 간단한 방법을 알려드리려 합니다.

저는 최소한 주요시설과 단지명을

확인할 수 있을 정도로 확대해서

부분 캡쳐를 여러 장 합니다.

끝입니다.

처음에는

부분 캡쳐해서 다시 이미지를 합치는 작업까지 하지 않아도 괜찮습니다.

처음에 익숙하지도 않은 자동화 툴을 사용하려고 하다가 시간 소비를 하지 않아도 괜찮습니다.

오히려 자동화 툴 없이

이렇게 캡쳐화면만 가져가서

이상한 곳으로 들어가서 길도 한 번 잃어보는 게

저는 의미가 있다고 생각합니다.

분임루트는

그저 내 임장을 도와주기 위한 최소한의 경로인 것이지

그걸 지키지 않는다고 아무런 일도 발생하지 않습니다.

길을 잘못 들면 시간이야 더 소비되겠지만

저는 그 낭비된 3~5분으로 지역을 더 잘 이해할 수 있게 된다면

기꺼이 길을 잃는 게 맞다고 봅니다.

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루트 그리기는 중요합니다.

루트를 그리는 과정 자체가

지역을 이해하는 과정과 방법 중 하나라고 생각해야 합니다.

지도를 한 번이라도 더 확대하면서 루트를 고민한 사람과

남이 준 루트만 보고 앞만 보고 가는 사람의

실력 차이는

말할 필요도 없이 벌어지게 될 것입니다.

분임루트

제대로 그리기를 통해

한 계단 성장하시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.