단지임장 루트 그리는 법 : Why & How [♡우리처럼 2렇게 임보쓰면 성장무조건2조♡ 모찌롱]

안녕하세요.

모찌롱입니다.

실준반 2주차 주말이 어느덧

3일 앞으로 다가왔습니다.

많은 동료분들이 분위기임장을 마무리하고

2~3주차에는 단지임장을 가실 것 같습니다.

오늘은 단지 임장 루트 그리는 법에 대해서

설명 드리면서

언제나 그랫듯이

왜 이렇게 그려야 하는지에 대한 이야기도

해보도록 하겠습니다.

================

0. 단지임장 루트 그리기는 뭐다?

단지임장 루트는

단순히 단지를 보러다니기 위한 경로

이상의 의미를 갖는다고 생각합니다.

단지임장 루트 그리기는

"임장 시뮬레이션"과 같습니다.

'어떻게 보러 다닐지'

'단지에는 어떻게 들어갔다가 나올 것인지'

'단지에 들어가서는 어디를 보고 나올지'를

지도와 로드뷰 기능을 활용하여

미리 한 번 걸어보는 것입니다.

================

1. '확대'해서 정확하게

종종 단지 임장 루트를

다음과 같이 대충 그리는 분들이

있는 것 같습니다.

지도에 보이는 단지만

빠르게 찍는 것이죠.

이렇게 그리면 2개 지역구 루트를 그리는데

5분도 안 걸리게 됩니다.

효율적으로 빠르게 루트를 만들었으니

잘 한 것일까요?

저는 아니라고 생각합니다.

단지임장은

단순히 단지 하나 보고 나오는 행위가

아닙니다.

1강에서 자모 멘토님이 말씀하신 것처럼

단지임장을 하는 것은

"사람들이 그 단지를 좋아하는 이유를 알고

그 이유를 내 투자에 적용하여

선호 단지에 투자하기 위함"

입니다.

이를 위해 단지임장을 할 때는

단지 내부 뿐만 아니라

단지 주변까지 봐야

정확한 거주민의 선호도를

파악할 수 있게 됩니다.

이런 목적을 간과하고

대충 루트를 만들게 되면

이 루트를 갖고 임장지로 갔을 때

머리 속이 하얘지는 경험을 하게 되는 것입니다.

각설하고

단임 루트를 효과적으로 그리기 위해서는

지도를 최대한 확대해서

정확하게 그려야 합니다.

제가 지도를 확대해서

단임루트를 그릴때 확인하는 사항은

다음과 같습니다.

쉬운 이해를 위해

사례를 들어 설명 드려보도록 하겠습니다.

(1) 평형대, 단지 구조 + 로얄동 정하기

중원구에 위치한

e편한세상금빛그랑메종입니다.

지도를 크게 확대해보면 위와 같이

단지구조와 평형대구성이 어떻게 되는지까지

확인할 수 있습니다.

이걸 보면서 저는

다음과 같은 생각을 해봅니다.

'1단지는 요즘 대부분의 신축에서 볼 수 있는

혼합형(판상형+타워형)' 단지구조를 갖고 있구나!'

'평형대 구성을 보니 30평대보다는

소형평형대가 압도적으로 많구나!'

'30평형대가 포함된 동은 101동, 109동인데

여기가 입구도 가깝고 로얄동 일 수 있겠다!'

'단지 내에 차도가 없는 걸로 봐서

지상공원화 단지 같네.

사람들이 좋아하겠다.

어느 수준으로 조경을 해놨는지 잘 봐야겠어!'

'분임하면서 지나갈 때 경사가 장난이 아니었는데,

연식이 좋으니 단지 내부는

평탄화가 잘 되어 있겠지?!'

'109동, 108동 사이에는 건물이 하나 보이는데,

커뮤니티 동인가?

어떤 시설이 있는지도 체크해야 겠다!'

어떤가요?

그저 지도 한 두 번 땡겼다고 해서

작게 볼 때는 안 보였던 것들이

보이기 시작합니다.

비록 이런 생각들이

틀린 생각일 수는 있습니다.

그러나 멘토님들이 여러 번 강조하듯이

맞고 틀리고는 중요하지 않습니다.

이런 식으로

사람들이 이 단지를 좋아할지 아닐지에 대해서

한 번이라도 더 생각하는 사람과

시간 아끼려고 대충 그리고

임장지로 가는 사람의 차이가

벌어질 것이라는 사실은

너무나도 뻔합니다.

한 가지 팁을 드리자면

저는 이런 저런 생각들을 해본 다음에

루트를 그리면서 '로얄동'을 정해봅니다.

그리고 실제로 단지임장을 하고 나와서도

'로얄동'을 한 번 더 정해봅니다.

내가 정한 이 두개의 로얄동(같을 수도, 다를 수도 있습니다)은

이후 전화임장과

매물임장을 통해서

확인할 수 있습니다.

로얄동 정하기와 검증 과정을 통해

그 지역 사람들이 선호하는 요소와

그 선호요소가 반영된 단지가 구체적으로 어떤지를

더 분명하게 기억할 수 있게 됩니다.

나중에 확인한 결과와

내 생각이 맞는 경우엔

사고의 흐름을 잘 끌고 간 것이니

칭찬할 일이고

다른 경우에도

놓친 부분을 놓치지 않게 되었으니

잘 된 일입니다.

(2) 분위기 임장 복기하기

: 머리 속에 각인시켜라

꽤 오래전 너나위님께서

'임장을 얼마나 자주 가시냐'는 질문에

'동네에서 오래 거주한 사람처럼

지도없이 다닐 수 있을 때까지 한다'

고 하셨습니다.

저는 이 말씀이 진리라고 믿고 있습니다.

10년차 투자자가 그렇게 한다고 하는데

초보자가 다른 방법을

생각할 필요가 있을까요?

그래서 저는 지역을 알아가는 데

가장 효과적인 방법은

여러 번 보고

최대한 머리에 자주 남기는 것

이라고 생각합니다.

이러한 관점에서

자세히 그리는 단임 루트는

그 지역을

효과적으로 머리에 남기는 법이라고

생각합니다.

단임루트를 그리는 시점은

(단계를 잘 따랐다면)

분위기 임장을 한

직후가 될 것입니다.

이 때 지도를 확대해서 그리다 보면

분임을 다시 한 번 복기해볼 수 있습니다.

다시 똑같은 단지를 가져와 보겠습니다.

저는 단지 임장 루트를 그리면서

다시 이런 생각들을 해봅니다.

'맞다.

분임할 때 금광동에서 그랑메종을 통해서

상대원동으로 넘어갔었는데,

저기 정말 엄청난 언덕이었지!'

'실거주하는 조원분은 너무 경사가 심해서

이 길로 다닌 적이 한 번도 없다고까지 하셨어!'

'그랑메종에서 상대원으로 넘어가면

상권 자체는 되게 큰데 오래된 골목 상권이어서

별로 선호할만한 부분은 없었어'

'2단지는 바로 앞에 단남초가 있는데

희안하게 이쪽으로 배정을 받지 못했었지!'

이런 식으로 단임 루트를 그리면서

분위기 임장을 복기해보며,

머리속에 이 지역의 모습을

다시 한 번 각인 시킬 수 있습니다.

(3) 출입구 확인은 필수

단지임장루트에 시간을 투자하는 것은

결국엔 효율적인 단지임장을 할 수 있게 해주어

시간을 아끼게 해주는 결과를 낳습니다.

다음은 수성구에 위치한 e편한세상범어입니다.

단지루트를 대충 그린 사람은

아마도 상가가 있는 다음 길로

들어가보려 할 것입니다.

하지만 단지 앞에 다다른 순간

들어갈 곳이 없음을 깨닫게 됩니다.

(상가쪽 샛길 없습니다...ㅎ)

여기에서 단지루트를 대충 그린 사람은

옆에 샛길이 있을거라고

안일하게 생각하며

골목으로 한 번 들어가 봅니다.

하지만

아무리 가도 내가 바라던 샛길은 나오지 않고

헤매고 헤매다가 결국 단지 정문까지 가게 됩니다.

'길을 못 찾으면 어차피 정문으로 가게 될 테니까

상관없지 않냐'고 반문할 수 있겠으나

실제로 현장에서 이런 상황이 되면

낭비하는 시간이 꽤나 발생하게 되고

무엇보다 초보자라면

이런 상황에서 당황하고 집중력을 잃게 됩니다.

'단지가 어떻게 생긴지는 모르겠고

그냥 출구를 찾기 어려웠다'

는 기억만 남아버립니다.

따라서 지도를 확대해서 그리는 과정에서

단지의 출입구를 정확하게 확인하고

해당 출입구를 지나갈 수 있도록

루트를 그리는 것은

중요합니다.

참고로 단지 정문을

반드시 봐야 하는 이유에 대해서

저희 반장님이신 케익교환권 반장님께서

인사이트를 나누어주셨으니

함께 읽어보셨으면 좋겠습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/9769405

단지임장을 하면서 가장 길게 머물러야하는 곳은 여기입니다! [케익교환권]

================

2. 못 본 곳을

지나갈 수 있도록 그린다

단임의 목적은

말 그대로 '단지를 보는 임장'이지만

강의에서도 강조하신 것처럼

건물만 보고 오는 것은 아닙니다.

단지임장도 결국

그 지역을 입체적으로 이해하기 위해

수행하는 것이고

그러한 목적을 생각해보면 단지임장은

1주차에 내가 했던 분위기 임장을

보완하는 역할을 합니다.

분위기임장 때는 주요상권을 중심으로

지역을 크게 돌기 때문에

보지 못하고 넘어가는 상권이

생기기 마련입니다.

다음은 수정구 고등동에 조성되어 있는

택지(고등지구)입니다.

아마도 대부분의 동료분들이 분위기임장에서는

이 지역을 제외하셨을 것으로 생각됩니다.

지역의 전반적인 분위기를 이해하는 데 있어서

해당 택지는 규모와 위치를 고려했을 때

유의적이지 않을 거라는 판단이 있어서 일 겁니다.

이런 판단이 아주 틀린 판단은 아니겠지만,

그렇다고 아예 안 가봐도 된다는 말은

아닙니다.

가보지도 않고 추측하고

추측인 상태로 결론까지 내버리면

자칫 향후 투자를 함에 있어서

위험한 결정을 내릴 수 있게 됩니다.

이런 '애매한' 곳에 위치한 상권을 볼 때는

단지임장을 활용할 수 있습니다.

즉, 고등지구에 있는 단지별 단지임장을 수행하기 전에

주변에 조성된 상업시설을 확인하는 것입니다.

이미 전주에 분위기 임장을 충분히 수행했기 때문에

이 정도 규모의 상권은

단지임장과 함께 본다고 하여 헷갈리거나

단지임장에 방해를 받을 수준은

되지 못할 것입니다.

설명을 위해 다소 극단적인 사례를 가져왔지만

꼭 이런 곳이 아니더라도

분위기 임장때 가지 못한 길로

단임루트를 짜보는 것은 중요합니다.

데이터로는 절대 보이지 않는

현장의 모습이 있기 때문이고

최대한 직접보고 기억하는 것이

선호도를 정교하게 판단하는

유일한 방법이기 때문입니다.

================

3. 마치며

상기 프로세스를 따라 완성한

구성남의 단지임장 루트입니다.

자세히 보면 돌아가는 경로도 있고

일견 비효율적으로 보이는 길도

보일 것입니다.

하지만

본질은 루트 자체가 얼마나 시간을

아낄 수 있냐가 아니라고 생각합니다.

루트 그리기를 통해서

지역을 이해하는 시간을 다시 한 번 가졌는지

그리고

조금 돌아가는 것 같아 보여도

효과적인 임장을 할 수 있도록 치밀하게 루트를 그렸는지

이 두 가지가 단지임장 루트 그리기의

본질이라고 생각합니다.

루트의 의미를 알고

실제로 루트를 그리시는 데

조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

*월부카페 링크

https://cafe.naver.com/wecando7/10535641