[R.O.T] 로드투 실전투자 _ 실전투자로 이어지는 매물임장준비편(1/2) [훈티티]



안녕하세요.

나누고 배우면서 더불어 성장하는 투자자

훈티티입니다 :)

"나학상장"

敎 : 나눌 나

學 : 배울 학

相 : 서로 상

長 : 길 장

[로드투 실전투자 3편]

그 세번째 시간.

매물임장편 입니다.

아래글의 내용은

지극히 개인적인 티티의

인사이트이며,

들어보시고 좋으시면 BM후 댓글좋아요 구독 알림설정 부탁드립니다^^

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CPYRESREVED. 훈티티

🚩 매물임장의 필요성

매물임장이란??

부동산 투자에서 가장 중요한 부분이라고 생각됩니다.

저평가 단지를 뽑고, 단지의 가치를 아는 것은

책상 위에서도 어느정도 가능하나,

실전 투자 로 이어지는 핵심 연결고리는 바로 현장이며

그 중심에 “매물임장”이 있습니다.

이렇게 실전투자에 중요한 매물임장!

수많은 동료분들은 만나고, 내가 해왔던 과거를 돌아보면

분위기 임장이나 단지임장에 비해

준비가 많으 부족했구나 를 느낍니다.

왜 이렇게 무턱대도 물건만 보러 갔을까??

우리가 매주 토요일 단 하루!

분임이나 단임 시간이 소중한 것 처럼!

매물임장을 대하는 태도 와 준비사항에 대해

다시 생각해보는 시간을 가졌으면 합니다!

물론 저도 이러한 생각이 띠용 유레카~! 처럼 든것은 아닙니다.

진짜 진짜~ 하고 싶은 단지가 생겨서

물건을 다털고, 부동산을 다 털고, 할수 있는것을 다해보고

그렇한 과정에서 느낀것입니다.

"아 이제 부턴 매물임장 준비 이렇게 해야겠네,, 너무 공부하듯 매물임장 준비했어!!"

"실전 투자를 하는 수준까지 가려면 이렇게 매물임장 준비를 해야겠구나,,!"

"수준높은 매물임장이 투자로 연결되는구나"

그럼 지금부터,

공부 하듯 매물임장이 아닌

실전 투자 하듯 매물임장 준비하는 법

알아보러 가보시죠~ 레스고!

🚩 매물임장 준비사항 1_ 시장 상황 (상승?? VS 보합?? VS 하락??)

자 여러분! 1번 예시입니다.

위 단지의 그래프로 보아

위 단지는 하락일까요? 보합일까요 상승일까요??(맞춰보세요!)

자~ 힌트는 최고 실거래가에 있습니다!

최고 실거래가 23.6월 기준 2.7억

최고 실거래가 24.5월 기준 2.65억

다음은, 2번 예시입니다.

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

최고 실거래가 23.1월 기준 3.5억

최고 실거래가 24.4월 기준 4.42억

무려 1년사이 한개의 단지는 상단가격이 2.7~2.65억을 유지하였으며,

무려 1년도 안되어 또다른 한개의 단지는 상단가격이 1억 가까이 상승 곡선을 그렸습니다!

그럼 아래의 예시 단지는 상승흐름의 단지 라고 봐도 무방하겠죠?!!

자 여기까지 눈치 채셨나요??

훈티티는 매물임장전 해당 단지의 시장 흐름을

예측하고 갑니다! 어떻게??!

바로 네이버 부동산 최고 실거래가!

즉, 상단 가격(최고실거래가)을 확인하고 갑니다!

🔥얻을수 있는것!

✔ 매물의 협상 가능 폭 가늠 가능.(하락장일때)

✔ 단지에 대한 파악이 덜 되었을때 조급함을 없앨수 있다!(아직 안날아 갔어~)

✔ 물건 네고에 실패해도 기다릴 수 있는 확신이 생김.(보합장일때, 조급함X)

✔ 물건 네고에 실패해도 기다릴 수 있는 확신이 생김.(보합장일때, 조급함X)

✔ 매물이 안잡혀도 좌절하지 않는다!!(상승장일때, 시장에 대한 이해)

✔ 물건의 네고폭이 적을수 도 있음을 알수 있다(상승장일때)

🔥투자로 연결하는 TT

" 해당 단지의 최고 실거래가 추이가 2.65~2.7사이로 천장 가격이 유지되네??"

"해당단지는 하락장 , 현재는 계속 가격이 보합중이구나~"

" 이런 시장 상황을 이해하고 접근해야겠다"

🚩 매물임장 준비사항 2_ 현실적인 투자금 CHECK

여러분은 실전투자로 접근할때 해당 단지 투자금을 얼마로 잡고

접근하시나요??

우리에게 1등 단지란, 내가 할수 있는 즉 내 투자금 범위중 가장 좋은것을

하는것입니다.

하지마, 내가 할수 있는의 개념은 단지의 매매-전세 흐름으로 파악 가능합니다.

자 아래 예시 보겠습니다.

Q> 해당단지의 적정 투자금은 얼마라고 생각하시나요??

A: 3억- 2.6억이요= 4천이요.

B: 3.2억-2.6억 =6천이요.

C: 3.07-2.3억=7천이요.

정답은??! 6~7천입니다.

왜냐구요?!

가장 높게 전세거래된 물건은

가장 좋은 상품(올수리,로얄동)이기 때문이죠.

가장 낮게 전세거래된 물건은

가장 안좋은 상품(기본)이기 때문이죠.

🔥이것을 통해 얻을수 있는것!

✔ 내가 할 수 있는것중 가장 좋은 단지인가??(내 투자금 내에서 최선인가?인지)

🔥투자로 연결하는 TT

"내가 할수 있는 것중 가장 좋은것은 5000만원의 투자금으로 할수 있는 단지이나,

해당단지는 현재 6000~7000정도의 투자금이 들어가니!

접근하려면 꼭 협상으로 매매가격을 깍아야겠다!"

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TO BE CONTINUED... 매물임장 준비 2탄에서 뵙겠습니다^^