신도시투자 기초반 2주차 강의후기(1기 116조 너와나의공간)

안녕하세요 너와나의공간입니다.

신투기반에서 너무 좋은 선배 동료들을 만나 이끌림을 당하고 있습니다. 

부동산 병아리에 대한 조원들의 관심이 없었다면 엄두도 내지 못할 6시간짜리 강의를 완강했습니다. 

후기 공간을 빌려 감사하는 마음을 전달하고 싶습니다.

2주차 양파링님의 강의를 들으면서 평촌과 수지의 전반적인 임장보고서를 브리핑 받는다는 느낌을 받았습니다.

유튜브 월부채널에서 최근 올라오는 컨텐츠들 중에 유독 평촌과 수지에 대한 이야기가 많이 나오는 이유를 알 것 같았습니다.

*평촌과 수지가 매력적인 이유

• 최고점 대비 저렴한 가격(-20~25%)의 단지가 많다.
• 서울의 주된 일자리로 향하는 교통이 비교적 좋다.
• 학군이 뛰어나다.
• 일자리/교통과 관련된 여러 호재들이 존재한다.

요약하자면 위 네 가지 이유로 인해 사람들이 ‘살고싶어하는’ 곳이 바로 평촌과 수지 지역이었습니다!

특히 해당 사항들이 투자자들에게 더 매력적인 이유는 ‘변화가능성’에 있었습니다.

입지가치를 결정하는 일자리/교통/학군/환경 네 가지 요소는 각각 변화가능성의 유무를 가지고 있습니다.

• 일자리 → 기업이 한 지역으로 모이게 하는 것은 단기간에 이뤄질 수 없는 변화가능성이 낮은 조건입니다.
• 교통 → 서울의 거주 수요를 분산시키기 위해 국가는 교통을 적극적으로 발전시키기에 충분히 변화가능성이 있는 조건입니다.
• 학군 → 명문학군/학원가는 오랜시간에 걸쳐 형성되고, 한 번 형성되면 쉽게 변하지 않는 변화가능성이 낮은 조건입니다. 
• 상권/환경 → 상업시설은 기업이 자신들의 이익을 위해 수요가 있는 곳이라면 언제든지 확장시킬 수 있기에  충분히 변화가능성이 있는 조건입니다.

평촌과 수지는 변화가능성이 낮은 일자리를 개발호재를 통해 갖추어 가고 있는 도시입니다. 이에 따른 교통 호재 역시 자연스럽게 따라오고 있으며, 기존의 학군/환경 등의 조건 또한 탄탄하기에 투자자들은 평촌과 수지가 입지가치가 상승할 것으로 예상하는 것입니다.

• 평촌

  평촌은 제 사업의 주된 고객사가 위치한 지역이어서 자주 왕래하던 동네입니다. 강의를 듣는 동안 평촌의 모습이 떠오르면서 더 잘 이해되었던 시간이었습니다.

   

  평촌하면 떠오르는게 학원가라는 사실은 익히 들어 알고 있었지만, 대치동 다음가는 학군/학원가였다는 사실은 몰랐기에 저에게 인사이트가 되었습니다.  평촌을 오가며 약간은 오래되어 보이는 아파트들을 보고 “월부에서는 왜 이곳을 추천하는걸까? 별로 좋아보이지도 않는데” 라는 생각을 많이 했는데, 보편적으로 부동산에 관한 결정권을 가진 어머니들의 입장에서 생각해보니 평촌이 투자자의 관점에서 새롭게 느껴졌습니다. 

   

  인덕원의 쿼드러플 교통호재와 과천지식정보타운 개발에 대한 정보 또한 평촌의 미래가 달리 보이는 계기가 되었습니다.  

   

  그 럼 에 도 불 구 하 고,,, 저는 여전히 병아리인가봅니다.

  양파링님의 기깔나는 임장 브리핑을 듣고서도 평촌 아파트 가격이 너무 비싸게 느껴졌습니다. 아무리 학군이 좋다지만 94년식 아파트가 8억? 

  비교적 최근에 조성된 미사신도시 인프라를 이용하고 있는 제 입장에서는 평촌의 가치가 와닿지 않았습니다… ㅠㅠ

   

  2. 수지

  수지 지역은 제가 4년간 전세로 살았던 임대인 분의 거주지여서 기억에 남습니다. 임대인 부부 두 분 모두 착한 전세가를 제공해주셨고, 항상 친절하셨던 탓에 기억에 많이 남습니다. 

   

  사실 수지는 용인시의 면적때문인지 몰라도, 심리적 거리가 먼 지역이었습니다. 이번 강의를 들으면서 처음으로 강남과 얼마나 가까운지 길찾기로 찾아봤어요. 수지에 대형평수 아파트가 많은 이유도 납득이 되었습니다. 강남에 고급일자리를 가진 사람들의 베드타운이었던거겠죠?

   

  아직 수지를 제대로 둘러보지 못해서 강의를 들을 때는 약간 모호한 감이 있었지만, 둘러보기 기능으로 주변을 돌아보니 반듯하지는 않지만 아이들을 잘 키우고 싶은 부부들이 많이 오겠다는 (저만의 주관적인,..,)느낌이 들었어요. 강남/판교에서 출퇴근하시면서 주말에는 아이와 함께 경기도 남부쪽으로 나들이를 다니시는 그런 느낌,,, 

   

  특히 용인플랫폼시티의 개발 호재가 많이 와닿았습니다. 강남 - 판교 - 용플시 이렇게 3개의 거점으로 이어진 일자리 라인이 머릿속에 그려지면서 수지에 투자하고 싶다는 생각이 마구마구 샘솟았습니다. 

   

  아니나 다를까 수지지역에는 평촌과 다르게 (병아리 기준에서) 꽤 괜찮아 보이는 위치/연식의 아파트들의 높은 전세가율을 형성하고 있는 것을 발견했습니다. 간단하게 살펴본 것이라 확실하지도 않고, 가치가 없을수도 있지만 수지는 빠른시일 내에 꼭 임장을 가보겠다고 다짐했습니다.

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  *정리

  - 평촌&수지는 입지가치인 일자리/교통/학군/환경 모두가 매력적인 신도시이다. 

  - 가격도 전고점대비 20~25퍼 하락 형성된 단지도 많이 남아있다.

  - 단, 평촌은 3~4년간 영향을 줄 수 있는 입주물량이 많아 보수적으로 접근해야한다.

   

   

  이상으로 강의정리 및 후기 작성을 마칩니다.

   

  항상 도움주시는 월부 팀원분들 너무너무 감사드립니다.