안녕하세요 어제보다 성장하는 대장킴입니다.
2주차 강의는 양파링님의 지역분석 강의었습니다.
신도시에서 핫한 2곳 A,B에 대해서 입지,투자전략, 호재 등을
종합적으로 분석해주셨는데요!
A는 제 앞마당은 아니지만 예전에 데이트(?)로 간간이 갔던곳,
B는 최근 제 앞마당으로 만든 곳이라
즐겁게 들을 수 있었습니다.^^
1.신도시의 무기는 ‘변화가능성’이다. 확정호재와 환경적 변화가능성을 보자!
이번 A,B 지역은 교통에 대한 호재, 직장에 대한 호재 등이 다양하게 있었는데요.
양파링님이 강의에서 수도권 아파트 가치를 결정하는 요소
(일자리, 교통, 학군, 상권/환경)을 얘기주시면서
교통과 상권/환경은 변화가능성이 있는 요소라고 말씀주셨습니다.
이런 측면에서 A,B지역은 변화가능성이 좋은 신도시 지역인데요!
GTX와 일자리 호재, 주변 일자리 호재로 인한 수요층 증가 가능성 등
여러가지 가능성들을 말씀주셨습니다.
월부의 안전한 투자에 있어서 호재는 사실 입지평가의 마지막 요소같은 역할인데요!
그러나, 하락장이 아닌 상승장때 호재는 불에 기름붓기같은 역할을 해주어
가격상승을 이끌어주는 중요한 역할을 합니다.
그렇기 때문에 양파링님은 호재 가능성과 실제 실현가능한 호재들을 말씀주셔서
괜히 설렜습니다(?)
A지역은 아직 임장지가 아니기 때문에, 추후 임장한다면 이런 호재에 대해 다시 정리 하여
어떤 단지에 이 호재가 어떻게 영향을 미치고, 호재가 만약 적용되지 않아도 가치가 있는지 등
종합적으로 판단하여 임장을 해야겠다는 생각이 들었습니다.
2.A지역-학군이 다가 아니다. 학군이 부족하면 그걸 매울 수 있는 무기가 있어야한다.
A지역의 a생활권은 수도권에서 학군이 꽤 좋은 지역입니다.
주변지역의 학원수요도 흡수해서 멀리서도 a생활권 학원가에 오는데요.
그러면..a생활권만 투자가능한가!?
NO!
a생활권이 아니더라도, a생활권 이외의 생활권에 장점(무기)가 있고
충분히 싸면 투자할 수 있다는 것이었습니다.
무조건 좋은생활권의 좋은 단지만 사는 게 아니라,
덜 좋은생활권이라도 가격이 좋고 저평가된 걸 사야한다는 사실을 또 복습합니다.
참고로 주변생활권은 신축들이 많이 들어오기 때문에 공급영향이 꽤 큰데요.
그래서 a생활권의 가격이 눌려있고, 추후 공급이 정리되면 기회가 올 수 있다는 걸 알게 되었습니다.
또 a생활권이 더 확장되는 느낌을 주는 것도 덤으로 장점!
3.B지역-내 앞마당! 가격이 오르는 시간이 얼마나 걸린지도 보자!
B지역에 대해 종합적으로 양파링님의 인사이트를 많이 얻어갈 수 있었습니다.
주요 대로의 이름을 몰랐던 것도 반성합니다(..)
B지역에서는 가치투자, 소액투자가 모두 가능하여 전략적으로 할 필요성도 언급해주셨구요!
양파링님이 말씀해주신 특정단지가 있었는데, 이 단지는 제가 별로라고 생각했던 단지였습니다.
물론 상승장 때 오르긴 오른 단지였습니다.
그러나 양파링님 말씀은
‘오르더라도 시간이 많이 걸린 곳 이에요. 하락장에서는 이런 곳을 우선순위로 보지마세요!’
였습니다.
모든 단지들의 가격이 섞여있는 하락장에서는 상승을 한 성적표 뿐만 아니라 상승한 속도도 봐야한 다는 것을 알 수 있었습니다.
마치며
이외에도 재건축, 리모델링의 비교와
해당 지역의 단지에 리모델링과 재건축 진행상황 등도 설명주셨는데요!
당시 임장시 리모델링 개념을 잘 모르고 있어서
중요하게 판단해야함에도 넘어갔던 기억이 있습니다(반성)
이번기회에 잘 배워뒀으니 임장할 때 리모델링 이슈가 있는 단지는 잘 체크할 수 있도록 해야겠구요.
이번 기회에 A지역을 새롭게 알게 되고, B지역을 다시한번 회고해볼 수 있는 기회가 되어 좋았습니다.
양파링님의 소중한 강의 감사합니다!
나에게 적용할 점
1.재건축과 리모델링을 잘 구분해놓자. 리모델링 ‘조합설립인가, 시공사선정’등의 당계는 초기단계니 큰 판단NO!
2.교통만을 모든 요소로 함정에 빠지지 말자. 교통이 안 좋으면 그를 보완할 무기를 잘 보자
3.공급은 양날의 검이다. 공급이 많은 경우, 정말 영향을 줄만한 단지를 체크하고 어떤 지역에 공급이 되는지 세부체크를 꼭 하자
4.상승장 때 상승을 ‘언제’했는지 체크하자. 거래량 뿐만 아니라 상승을 먼저한 곳은 그만큼 선호도가 높은 곳일 확률이 높다.
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